ฉบับที่ 245 ซื้อบ้านจัดสรรเจอภัยพิบัติบ้านชำรุด เคลมประกันได้ไหม

        ช่วงนี้สถานการณ์โควิดระบาดก็ว่าแย่แล้ว ยังมีเรื่องซ้ำเติมหลายๆ คนกับเหตุการณ์โรงงานผลิตเม็ดพลาสติกในสมุทรปราการเกิดระเบิด จนทำให้ประชาชนได้รับความเสียหายทั้งชีวิต ร่างกายและสุขภาพ และแน่นอนว่าในบริเวณดังกล่าวมีบ้านเรือนประชาชนอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไปสร้างในบริเวณใกล้โรงงาน ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการใกล้โรงงานก็ได้รับผลกระทบความเสียหายในบ้านเรือนมากมาย ต้องการการซ่อมแซมบ้านอย่างเร่งด่วน ด้วยเชื่อว่ายังอยู่ในระยะประกันตามสัญญา แต่ปัญหาที่พบคือประกันที่ทำของโครงการ อ้างว่าไม่ครอบคลุมความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติ”  ผมจึงอยากหยิบยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องของบ้านจัดสรรมาฝากกันครับ 

        ก่อนอื่น ทราบกันหรือไม่ จริงๆ พวกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านของพวกโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ต้องดำเนินการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม ... การจัดสรรที่ดิน มาตรา 34  ซึ่งถือได้ว่าเป็นแบบสัญญามาตรฐานถ้าโครงการใดไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ หรือมีการไปใส่ ดัดแปลง ตัดทอนเรื่องสำคัญ ให้มีเนื้อหาแตกต่างจากสัญญามาตรฐาน จะมีผลคือ เจอโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานก็จะไม่มีผลบังคับใช้ด้วย 
        ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของแบบสัญญามาตรฐาน กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ข้อ 11 ระบุว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  โดยกรณีโครงสร้างของอาคารได้แก่ เสาเข็ม ฐานรก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก ภายใน 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์  กรณีส่วนควบ เช่น ประตู หน้าต่าง กระจก รวมถึงรั้ว กำแพง ภายใน 1 ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์   

        มีข้อสังเกต ว่าตามแบบสัญญามาตรฐานดังกล่าว ไม่ได้ระบุเลยว่า ความรับผิดในความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จำกัดเฉพาะกรณีเกิดเหตุจากการก่อสร้างของผู้ขายเท่านั้น อย่างไรก็ดี พบว่าในทางปฏิบัติหลายโครงการมักไปเขียนข้อสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรให้ตัวเองรับผิดชอบในความชำรุดเฉพาะในกรณีที่เกิดจากเหตุการก่อสร้างของตนเท่านั้น  เพื่อจะอ้างไม่รับผิดชอบกรณีความเสียหายจากบุคคลภายนอกหรือภัยพิบัติ   เช่นนี้เห็นได้ว่าการเขียนข้อสัญญาลักษณะนี้ ถือว่าเข้าข่ายเขียนข้อสัญญาที่ขัดหรือแตกต่างต่อแบบของสัญญามาตรฐาน เป็นข้อสัญญาที่ยกเว้นความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง จนสร้างภาระให้ผู้ซื้อเกินสมควร อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่มีผลบังคับและควรถือว่าสัญญาดังกล่าว ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐานเพื่อความเป็นธรรมของผู้บริโภค ที่ควรได้รับความคุ้มครองในกรณีเกิดความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  
        ในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก็มีประเด็นอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น กรณีซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แม้จะไปตรวจบ้านก่อนรับโอน แต่ในส่วนโครงสร้างที่ผู้ซื้อไม่เห็นประจักษ์ถึงความชำรุดตอนส่งมอบ เมื่อต่อมารับโอนแล้วพบ ผู้ขายก็จะต้องรับผิดชอบ จะบอกปัดโดยอ้างว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอนไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาฏีกา ที่ 17002/2555

 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555
        การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านเป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ... มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าว จึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ... มาตรา 472 แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ... มาตรา 473 (1) และ (2) 
 
        กรณีซื้อบ้านใหม่อยู่ไม่ถึงปี พบชำรุดหลายจุดจนไม่อาจอยู่อาศัยได้ ก็ถือว่าเป็นความชำรุดที่ทำให้เสื่อมประโยชน์ใช้สอยตามปกติคือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ถือเป็นการชำรุดก่อนเวลาอันควร ไม่ใช่เรื่องชำรุดบกพร่องจาการใช้สอยตามปกติ เช่นนี้ ผู้ขายก็ต้องรับผิด 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8088/2543 
        โจทก์ทั้งสามซื้อทาวน์เฮาส์หลังพิพาทมาในสภาพใหม่เพิ่งก่อสร้างเสร็จจากจำเลย และเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ได้เพียง 6 เดือน ก็เกิดความชำรุดบกพร่องในส่วนสำคัญหลายรายการ จนไม่อาจใช้อยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขหรือเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติต่อไปได้ เป็นการชำรุดบกพร่องก่อนเวลาอันสมควร จึงหาใช่เป็นเรื่องที่ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจากธรรมชาติของการใช้สอยไม่ จำเลยผู้ขายย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทาวน์เฮ้าส์นั้นตาม ... มาตรา 472

แหล่งข้อมูล: กองบรรณาธิการ

200 point

LINE it!





  เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้บริโภค ประกัน เคลมประกัน บ้าน บ้านชำรุด ภัยพิบัติ ที่อยู่อาศัย

ฉบับที่ 276 ระวังโดนครอบครองปรปักษ์

        มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”         ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์        4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560         จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559         การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 275 แผ่นพับโฆษณา คือส่วนหนึ่งของสัญญา

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน        จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 276 มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”

        ในช่วงนี้ มีข่าวเป็นกระแสเกี่ยวกับกรณี บ้านหลังหนึ่ง ในซอยรามอินทรา 58 ที่เจ้าของบ้านร้องเรียนว่า ถูกเพื่อนบ้าน สวมรอยเข้าไปรีโนเวทและอ้างกรรมสิทธิ์เป็นของตัวเอง อ้างครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายแล้ว ทำให้หลายคนสงสัยว่าทำได้ด้วยหรือ การที่คนเราจะเข้าไปอยู่ในที่ของคนอื่น แล้วต่อมาอ้างว่าเป็นเจ้าของ โดยใช้สิทธิตามกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”   ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์         4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560        จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559        การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 275 แผ่นพับโฆษณา คือส่วนหนึ่งของสัญญา

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค         คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน         จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

อ่านเพิ่มเติม>

ความคิดเห็น (0)