ฉบับที่ 247 ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่สัญญาระบุแค่ซื้อที่ดิน แบบนี้จะได้บ้านบนที่ดินด้วยหรือไม่

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507) 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507 
        เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน 
        เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544 
        บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144          
        จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมายส่วนควบคือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป 
        อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550) 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550 
        บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ... มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

แหล่งข้อมูล: กองบรรณาธิการ

200 point

LINE it!





  เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้บริโภค ซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน ที่ดิน บ้าน อสังหาริมทรัพย์

ฉบับที่ 249 แฝงสัญญาค้ำประกันในการเช่าซื้อข้อตกลงให้รับผิดแบบลูกหนี้ร่วม ใช้บังคับได้หรือไม่

        สวัสดีทุกท่านครับ  ในฉบับนี้มีเรื่องน่าสนใจเป็นเรื่องใกล้ตัวเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าซื้อที่มีรูปแบบการทำสัญญาที่แปลกและน่าสนใจ คือผู้ให้เช่าซื้อทำสัญญากับผู้เช่าซื้อที่เป็นผู้บริโภครายหนึ่ง แต่มีการให้บุคคลที่มิใช่ผู้เช่าซื้ออีกคนหนึ่งมาร่วมทำสัญญาและให้ร่วมรับผิดด้วย         โดยบุคคลนี้ไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ ตามสัญญา แต่หากเกิดการผิดนัด ผิดสัญญาต้องมาร่วมรับผิดกับผู้เช่าซื้อด้วย เมื่อเกิดกรณีพิพาทขึ้นสู่ศาล ฝ่ายผู้ให้เช่าซื้อก็มาฟ้องบุคคลที่ร่วมทำสัญญาคนดังกล่าวมาร่วมรับผิดโดยอ้างว่ามีข้อตกลงในสัญญา คดีนี้ศาลมองเจตนาของการทำสัญญา ปกติประเพณีการทำสัญญาเช่าซื้อโดยทั่วไป ก็ไม่มีการทำสัญญาลักษณะแบบนี้และตั้งข้อสงสัยว่า เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าซื้อต้องการหลีกเลี่ยงข้อกฎหมายค้ำประกันที่แก้ไขใหม่หรือไม่ ซึ่งกำหนดห้ามมิให้มีข้อสัญญาให้ผู้ค้ำประกันรับผิดแบบลูกหนี้ร่วม และเมื่อมีข้อสงสัย ศาลก็ต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณกับคนที่อาจเสียหาย คือคนที่ทำสัญญาร่วมรับผิด โดยเห็นว่าสัญญาตกลงยินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ในการหลบเลี่ยงกฎหมายที่บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองและให้ความเป็นธรรมแก่ผู้ค้ำประกัน ยังเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ของสัญญาขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน สัญญาจึงตกโมฆะไปทั้งฉบับ มาฟ้องให้รับผิดไม่ได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8418/2563         ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 681/1 บัญญัติว่า “ข้อตกลงใดที่กำหนดให้ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดอย่างเดียวกับลูกหนี้ร่วมหรือในฐานะลูกหนี้ร่วม ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ” มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองสิทธิและให้ความเป็นธรรมแก่ผู้ค้ำประกันซึ่งมิใช่ลูกหนี้ชั้นต้น แต่เป็นเพียงบุคคลภายนอกที่ยอมผูกพันตนต่อเจ้าหนี้ ในการที่จะชำระหนี้ แทนลูกหนี้เท่านั้น สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่แสดงเจตนาต่อกันเป็นสัญญายินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมกับจำเลยที่ 1 นั้น แม้ชื่อและลักษณะของสัญญาจะมิใช่สัญญาค้ำประกัน แต่ในการตีความการแสดงเจตนา ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร เมื่อจำเลยที่ 2 ทำสัญญาตกลงยินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมกับจำเลยที่ 1 โดยเนื้อหาของสัญญามิได้ระบุให้จำเลยที่ 2 มีสถานะเป็นผู้เช่าซื้อ    อย่างเดียวกับจำเลยที่ 1 สัญญาดังกล่าวคงมีเพียงข้อกำหนดหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ที่ต้องร่วมรับผิดชำระหนี้ กับจำเลยที่ 1 จนสิ้นเชิง จำเลยที่ 2 มิได้รับสิทธิประโยชน์ใดๆ อย่างผู้เช่าซื้อด้วย สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ทำขึ้นในลักษณะนี้ จึงเพ่งเล็งให้เห็นเจตนาและวัตถุประสงค์ของโจทก์ผู้ประกอบธุรกิจได้ว่า โจทก์ต้องการให้จำเลยที่ 2 เข้ามาผูกนิติสัมพันธ์กับตนเพื่อเป็นประกันร่วมรับผิดในกรณีจำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อเพิกเฉยไม่ชำระหนี้  อันเป็นสัญญาที่ก่อประโยชน์แก่โจทก์ไม่แตกต่างจากการที่บุคคลภายนอกทำสัญญาค้ำประกันยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมต่อเจ้าหนี้เพื่อชำระหนี้ เมื่อลูกหนี้ผิดนัดตามกฎหมายค้ำประกัน ก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 681/1         นอกจากนี้หากพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในการทำสัญญาเช่าซื้อที่ถือปฏิบัติกันมา ไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือผู้ให้เช่าซื้อโดยทั่วไปมีวิธีการทำสัญญาโดยให้ผู้เช่าซื้อทำสัญญาเช่าซื้อฉบับหนึ่ง แล้วให้บุคคลอื่นเข้าทำสัญญาค้ำประกันยินยอมร่วมรับผิดชำระหนี้ กับผู้เช่าซื้อเป็นอีกฉบับ หรือมีการทำสัญญาโดยให้ผู้เช่าซื้อทำสัญญาเช่าซื้อ แล้วให้บุคคลอื่นเข้าทำสัญญายินยอมร่วมรับผิดชำระหนี้ อย่างลูกหนี้ร่วมกับผู้เช่าซื้ออีกฉบับหนึ่งดังเช่นคดีนี้ จึงนับว่ามีข้อสงสัยเกี่ยวกับสัญญาว่า สัญญาตกลงยินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาที่คู่สัญญากระทำเพื่อหลบเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 681/1 ที่ห้ามตกลงกันให้ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดอย่างเดียวกับลูกหนี้ร่วมหรือในฐานะลูกหนี้ร่วมหรือไม่ เมื่อมีข้อสงสัยย่อมต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยที่ 2 คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11         ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 จึงตีความและรับฟังได้ว่าโจทก์ต้องการให้จำเลยที่ 2  ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 อย่างลูกหนี้ร่วม แต่ไม่อาจทำเป็นสัญญาค้ำประกันให้มีข้อตกลงเช่นนั้นได้    จึงหลบเลี่ยงการทำสัญญาค้ำประกันที่มีข้อจำกัดมิให้ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดอย่างเดียวกับลูกหนี้ร่วมหรือในฐานะลูกหนี้ร่วม สัญญาตกลงยินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่มีวัตถุประสงค์ในการหลบเลี่ยงกฎหมายที่บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองและให้เป็นธรรมแก่ผู้ค้ำประกัน ยังเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ของสัญญาขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อไม่มีส่วนใดที่สมบูรณ์แยกส่วนออกมาได้จึงตกเป็นโมฆะทั้งฉบับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 โจทก์ไม่อาจอาศัยสัญญาตกลงยินยอมร่วมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ตกเป็นโมฆะมาฟ้องบังคับจำเลยที่ 2 ให้รับผิดได้         จากคำพิพากษาของศาล ก็เป็นข้อบ่งชี้อย่างหนึ่งว่า เมื่อมีการปรับแก้กฎหมายเพื่อคุ้มครองให้ความเป็นธรรมกับผู้ค้ำประกันมากขึ้น ฝั่งผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจที่เกี่ยวกับการต้องมีผู้ค้ำประกัน ก็พยายามหาทางหลีกเลี่ยงกฎหมาย กำหนดข้อสัญญาเพื่อประโยชน์ของตนเอง ซึ่งเมื่อเจอพฤติกรรมเช่นนี้และศาลได้ตัดสินไว้เป็นแนวทาง หน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการควบคุมสัญญาให้เกิดความเป็นธรรม โดยเฉพาะสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ที่มีคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่ดูแลธุรกิจเช่าซื้อ เช่าห้องชุด เช่าที่อยู่อาศัย และสัญญาอื่นๆ ก็ควรพิจารณาเรื่องมาตรการควบคุมสัญญาเพื่อคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคต่อไป

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 248 การบอกเลิกสัญญาโดยปริยาย

        สวัสดีครับ ในฉบับนี้จะขอหยิบยกเรื่องใกล้ตัวพวกเรา ที่หลายคนอาจไม่ได้สนใจมากนัก มาเล่าสู่กันฟัง นั่นคือเรื่องของการบอกเลิกสัญญา แน่นอนว่าเมื่อเราต้องการผูกพันเรื่องใดเรื่องหนึ่งและต้องการให้เกิดความชัดเจน มีหลักฐานยืนยันกันได้ และกฏหมายยอมรับ ก็ต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แต่หลังจากทำสัญญาไปแล้ว บ่อยครั้งที่มักเกิดปัญหา ไม่ปฏิบัติตามที่ตกลงกันไว้ ก็อาจมีเหตุที่อยากจะเลิกสัญญากัน ซึ่งหลายคนคงเข้าใจว่าการบอกเลิกสัญญาก็ต้องทำเป็นหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เช่นกัน แต่ความจริง การบอกเลิกสัญญาอาจเกิดจากพฤติการณ์บางอย่าง ซึ่งศาลก็เคยวินิจฉัยไว้แล้วว่า หากเป็นกรณีใดที่ถือว่ามีผลบอกเลิกสัญญาโดยปริยายบ้าง เช่น  เจ้าของทางพิพาทนำลวดหนามขึงกั้นทางพิพาท ไม่ให้ใช้ทางอีกต่อไป ก็ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาให้ใช้ทางโดยปริยาย  หรือทำสัญญาซื้อขายที่ดิน เมื่อผู้ขายส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่อง ผู้ซื้อจึงไม่รับโอน และไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ พฤติการณ์เช่นนี้ ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญา และผลของการบอกเลิกสัญญาทำให้คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเสมือนไม่เคยทำสัญญากันมาก่อน ฝ่ายที่รับเงินไว้ก็ต้องคืนเงินหรือส่งมอบทรัพย์คืนแก่คู่สัญญา         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4645/2540           จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทได้ แต่เมื่อไม่มีข้อกำหนดเวลากันไว้ โจทก์จึงใช้ทางได้ตราบเท่าที่จำเลยยินยอม หากจำเลยไม่ยินยอมโจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ทาง เพราะสิทธิของโจทก์เกิดจากความยินยอมของจำเลย แม้การที่จำเลยอนุญาตให้โจทก์สร้างทางได้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือ แต่ในกรณีบอกเลิกสัญญาเช่นนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับไว้ว่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือจำเลยจะบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือหรือไม่ก็ได้ ดังนั้นการที่จำเลยนำลวดหนามขึงกั้นทางพิพาทไว้จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539           จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์น้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่ง เป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญากรณีจึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง แล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์                 อีกประเด็นที่สำคัญคือ เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้กำหนดเรื่องดอกเบี้ย ในกรณีที่ผิดสัญญาไว้ก็ตาม แต่ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ตามมาตรา 391 วรรคสอง         คำพิพากษาฎีกาที่ 5196/2548               โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดินกับจำเลย โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาและต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งให้นำเงินที่เหลือไปชำระ แสดงว่าจำเลยได้ยืนยันต่อโจทก์ว่าจำเลยได้พัฒนาที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามกำหนดนัด ส่วนที่หนังสือของจำเลยระบุว่าก่อนถึงวันนัดให้โจทก์มีหนังสือแจ้งแก่จำเลยก่อนวันที่กำหนดในหนังสือเพื่อเป็นการยืนยันว่าจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์นั้นเป็นเรื่องที่จำเลยกำหนดขึ้นเองฝ่ายเดียว โดยไม่มีเงื่อนไขดังกล่าวระบุในสัญญา อย่างไรก็ตามการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าจำเลยยังพัฒนาที่ดินไม่เรียบร้อย แต่โจทก์ก็พร้อมที่จะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามวันเวลาที่จำเลยกำหนดนัด เพียงพอที่จะถือได้ว่าโจทก์มีหนังสือตอบรับยืนยันไปยังจำเลยแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ไปตามกำหนดนัดจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้         การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในกรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายใดบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้บอกเลิกสัญญาจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือเช่นกัน การที่โจทก์ได้เบิกความยืนยันในชั้นพิจารณาว่าได้มอบหมายให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย แสดงให้เห็นถึงเจตนาของโจทก์ว่าได้ยอมรับการกระทำของทนายความที่กระทำแทนโจทก์ในกรณีดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 การบอกเลิกสัญญาจึงชอบแล้ว         โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและการบอกเลิกสัญญาของโจทก์มีผลสมบูรณ์แล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะมีหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกครั้งหนึ่งและโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามกำหนดนัดดังกล่าว ก็เป็นเพียงการให้โอกาสแก่จำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาข้อพิพาทกันอีกต่อไป แต่ปรากฏว่าฝ่ายจำเลยก็ยังผิดนัดอีก พฤติการณ์ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจที่จะเลิกสัญญากับจำเลยอีกต่อไป         เมื่อเลิกสัญญาต่อกันแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ได้รับให้แก่โจทก์และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์นับแต่วันที่รับไว้ด้วย ซึ่งการคิดดอกเบี้ยในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ยระหว่างผิดนัด แต่เป็นเรื่องที่จำเลยประพฤติผิดสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้กำหนดเรื่องดอกเบี้ยที่โจทก์จะคิดจากจำเลยในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาไว้ก็ตาม แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ตามมาตรา 391 วรรคสอง

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 246 จอดรถในที่สาธารณะต้องไม่ละเมิดสิทธิผู้อื่น

        กล่าวถึงปัญหาโลกแตกของคนมีรถแล้ว เรื่องที่จอดรถคือที่สุด ซึ่งหลายคนคงจะเคยประสบพบเจอ โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ที่รถมีจำนวนมาก แต่พื้นที่จอดรถมีน้อย ผลที่ตามมาคือที่จอดรถมีไม่เพียงพอ ต้องไปจอดตามข้างทางข้างถนน บนที่สาธารณะ สิ่งที่เกิดขึ้นคือ เมื่อขึ้นชื่อว่าที่สาธารณะ หลายคนมักคิดว่าที่สาธารณะใครๆ ก็มีสิทธิใช้ได้ อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าจะจอดได้ตามอำเภอใจนะครับ หากจอดไม่ดี ก็มีปัญหากันได้         ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อว่าเรื่องปัญหาที่จอดรถในทางสาธารณะเคยเกิดปัญหากันถึงขั้นฟ้องร้องต่อศาล สู้กันจนถึงศาลฏีกามาแล้ว เนื่องจากผู้ฟ้องเห็นว่าการที่ผู้ถูกฟ้องเอากระถางต้นไม้มาวางตรงแนวร่นอาคารของตนเอง แล้วเอารถมาจอดบนทางสาธารณะทำให้คนอื่น ไม่สามารถใช้พื้นที่จอดรถได้ เป็นการกระทำที่เกินสิทธิของตนและคำนึงถึงประโยชน์ของตนฝ่ายเดียว โดยไม่คำนึงถึงสิทธิในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ของผู้อื่นที่มีอยู่ร่วมกัน จึงถือเป็นการละเมิดทำให้เกิดความเสียหาย มีสิทธิบังคับให้ผู้ที่ถูกฟ้องจอดรถในแนวร่นอาคารอันเป็นเขตพื้นที่ของผู้ถูกฟ้องได้ ตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8253/2559         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8253/2559         การใช้ถนนสาธารณะเป็นที่จอดรถ หากไม่มีข้อห้ามตามกฎหมายเป็นอย่างอื่น เจ้าของที่ดินที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะ ก็อาจใช้ทางสาธารณะเป็นที่จอดรถของตนได้ แต่จะต้องคำนึงถึงประโยชน์สาธารณะเป็นหลักก่อน โดยต้องเว้นทางสำหรับรถยนต์ให้เข้าออกได้เป็นลำดับแรก แล้วเจ้าของอาคารทั้งสองฝั่งถนนรวมถึงบุคคลทั่วไปจึงจะมีสิทธิใช้ทางส่วนที่เหลือเป็นที่จอดรถบนหลักของความเสมอภาค โดยไม่จำต้องคำนึงว่าใครจะเป็นผู้มาใช้สิทธิจอดรถก่อนหลังกัน ประกอบกับกฎกระทรวงที่กำหนดให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ มีวัตถุประสงค์เพื่อความปลอดภัยและการอำนวยความสะดวกแก่การจราจรด้วย การที่จำเลยทั้งสี่ใช้พื้นที่ถนนสาธารณะซึ่งมีความกว้างเพียง 4 เมตร จอดรถของตนทั้งคันในลักษณะหวงกันการใช้ประโยชน์ของผู้อื่น ทั้ง ๆ ที่ควรจะใช้แนวร่นอาคาร 1 เมตร ที่อยู่ติดกับถนนสาธารณะดังกล่าวของตนประกอบการจอดรถด้วย แต่กลับใช้เป็นที่วางกระถางต้นไม้ ซึ่งมิใช่เหตุจำเป็นที่จะใช้แนวร่นอาคารเพื่อการนั้น ย่อมเป็นการกระทำที่เกินสิทธิของตนและคำนึงถึงประโยชน์ของตนฝ่ายเดียว โดยไม่คำนึงถึงสิทธิในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ของผู้อื่นที่มีอยู่ร่วมกัน เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนเกินควร ไม่สามารถใช้พื้นที่ถนนส่วนที่เหลือในการจอดรถของตนได้ จึงรับฟังได้ว่าการกระทำของจำเลยทั้งสี่ เป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นอันมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นการกระทำละเมิด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 และมาตรา 421 และถือว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยทั้งสี่จอดรถในแนวร่นอาคารอันเป็นแดนกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ได้         นอกจากนี้ หากการจอดรถบนทางสาธารณะแม้จะเป็นหน้าบ้านของตนเอง แต่สร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับผู้อื่น เนื่องจากไม่สามารถสัญจร หรือถอยรถเข้า-ออกได้อย่างสะดวกนั้น ยังมีความผิดฐานก่อความเดือดร้อนรำคาญตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 397 ว่าด้วยการกระทำการต่อผู้อื่นอันเป็นการรังแก ห่มเหง คุกคาม หรือกระทำการให้เดือดร้อนรำคาญต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1908/2518         จำเลยจอดรถขวางกั้นไม่ให้โจทก์ถอยรถออกไปจากซอยที่เกิดเหตุ เป็นเพียงขัดขวางไม่ให้โจทก์นำรถออกไปได้เท่านั้น ส่วนตัวโจทก์มีอิสระที่จะออกไปจากซอยได้ การกระทำของจำเลยยังไม่เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 310 แต่เป็นการรังแกข่มเหงทำให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญ แม้ซอยนั้นจะอยู่ในที่ดินของผู้มีชื่อซึ่งแบ่งให้ผู้อื่นเช่าปลูกบ้าน แต่ประชาชนก็ชอบที่จะเข้าออกไปติดต่อกับผู้ที่อยู่ในซอยนั้นได้ ถือได้ว่าจำเลยได้กระทำในที่สาธารณสถาน จึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 397

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 245 ซื้อบ้านจัดสรรเจอภัยพิบัติบ้านชำรุด เคลมประกันได้ไหม

        ช่วงนี้สถานการณ์โควิดระบาดก็ว่าแย่แล้ว ยังมีเรื่องซ้ำเติมหลายๆ คนกับเหตุการณ์โรงงานผลิตเม็ดพลาสติกในสมุทรปราการเกิดระเบิด จนทำให้ประชาชนได้รับความเสียหายทั้งชีวิต ร่างกายและสุขภาพ และแน่นอนว่าในบริเวณดังกล่าวมีบ้านเรือนประชาชนอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไปสร้างในบริเวณใกล้โรงงาน ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการใกล้โรงงานก็ได้รับผลกระทบความเสียหายในบ้านเรือนมากมาย ต้องการการซ่อมแซมบ้านอย่างเร่งด่วน ด้วยเชื่อว่ายังอยู่ในระยะประกันตามสัญญา แต่ปัญหาที่พบคือ “ประกันที่ทำของโครงการ อ้างว่าไม่ครอบคลุมความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติ”  ผมจึงอยากหยิบยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องของบ้านจัดสรรมาฝากกันครับ         ก่อนอื่น ทราบกันหรือไม่ จริงๆ พวกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านของพวกโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ต้องดำเนินการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 34  ซึ่งถือได้ว่าเป็น “แบบสัญญามาตรฐาน” ถ้าโครงการใดไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ หรือมีการไปใส่ ดัดแปลง ตัดทอนเรื่องสำคัญ ให้มีเนื้อหาแตกต่างจากสัญญามาตรฐาน จะมีผลคือ เจอโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานก็จะไม่มีผลบังคับใช้ด้วย         ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของแบบสัญญามาตรฐาน กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ข้อ 11 ระบุว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  โดยกรณีโครงสร้างของอาคารได้แก่ เสาเข็ม ฐานรก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก ภายใน 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์  กรณีส่วนควบ เช่น ประตู หน้าต่าง กระจก รวมถึงรั้ว กำแพง ภายใน 1 ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์           มีข้อสังเกต ว่าตามแบบสัญญามาตรฐานดังกล่าว ไม่ได้ระบุเลยว่า ความรับผิดในความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จำกัดเฉพาะกรณีเกิดเหตุจากการก่อสร้างของผู้ขายเท่านั้น อย่างไรก็ดี พบว่าในทางปฏิบัติหลายโครงการมักไปเขียนข้อสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรให้ตัวเองรับผิดชอบในความชำรุดเฉพาะในกรณีที่เกิดจากเหตุการก่อสร้างของตนเท่านั้น  เพื่อจะอ้างไม่รับผิดชอบกรณีความเสียหายจากบุคคลภายนอกหรือภัยพิบัติ   เช่นนี้เห็นได้ว่าการเขียนข้อสัญญาลักษณะนี้ ถือว่าเข้าข่ายเขียนข้อสัญญาที่ขัดหรือแตกต่างต่อแบบของสัญญามาตรฐาน เป็นข้อสัญญาที่ยกเว้นความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง จนสร้างภาระให้ผู้ซื้อเกินสมควร อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่มีผลบังคับและควรถือว่าสัญญาดังกล่าว ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐานเพื่อความเป็นธรรมของผู้บริโภค ที่ควรได้รับความคุ้มครองในกรณีเกิดความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ          ในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก็มีประเด็นอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น กรณีซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แม้จะไปตรวจบ้านก่อนรับโอน แต่ในส่วนโครงสร้างที่ผู้ซื้อไม่เห็นประจักษ์ถึงความชำรุดตอนส่งมอบ เมื่อต่อมารับโอนแล้วพบ ผู้ขายก็จะต้องรับผิดชอบ จะบอกปัดโดยอ้างว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอนไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาฏีกา ที่ 17002/2555          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555        การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านเป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าว จึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)          กรณีซื้อบ้านใหม่อยู่ไม่ถึงปี พบชำรุดหลายจุดจนไม่อาจอยู่อาศัยได้ ก็ถือว่าเป็นความชำรุดที่ทำให้เสื่อมประโยชน์ใช้สอยตามปกติคือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ถือเป็นการชำรุดก่อนเวลาอันควร ไม่ใช่เรื่องชำรุดบกพร่องจาการใช้สอยตามปกติ เช่นนี้ ผู้ขายก็ต้องรับผิด         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8088/2543         โจทก์ทั้งสามซื้อทาวน์เฮาส์หลังพิพาทมาในสภาพใหม่เพิ่งก่อสร้างเสร็จจากจำเลย และเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ได้เพียง 6 เดือน ก็เกิดความชำรุดบกพร่องในส่วนสำคัญหลายรายการ จนไม่อาจใช้อยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขหรือเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติต่อไปได้ เป็นการชำรุดบกพร่องก่อนเวลาอันสมควร จึงหาใช่เป็นเรื่องที่ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจากธรรมชาติของการใช้สอยไม่ จำเลยผู้ขายย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทาวน์เฮ้าส์นั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 472

อ่านเพิ่มเติม>

ความคิดเห็น (0)