ฉบับที่ 260 กฎหมายความรับผิดของนิติบุคคลคอนโด

ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข 
        อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม 
        คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน
 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้ 
        พระราชบัญญัติอาคารชุด .. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ 
        อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้
 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 
        ตาม ...อาคารชุด ..2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม ...อาคารชุด ..2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ 
        จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย

แหล่งข้อมูล: กองบรรณาธิการ

200 point

LINE it!





  เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้บริโภค คอนโด นิติบุคคล กฎหมาย

ฉบับที่ 262 ลูกหนี้ตาย เจ้าหนี้จะฟ้องทายาทลูกหนี้รับผิดได้หรือไม่

หลายคนคงเคยสงสัยว่า เวลาที่เป็นคนเป็นหนี้กันปกติเจ้าหนี้ก็ต้องไปทวงเอาเงินจากลูกหนี้ แต่หากวันหนึ่งลูกหนี้ตายไปก่อนใครจะต้องรับผิดจะไปฟ้องทายาทของลูกหนี้ให้รับผิดได้หรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้มีหลักกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องมรดกที่ต้องมาพิจารณากำหนดไว้ว่า หากลูกหนี้ที่เป็นเจ้ามรดกเสียชีวิตแน่นอนว่ามรดกที่ตกแก่ทายาทจะมีทั้งทรัพย์สินและหนี้สินด้วย แต่กฎหมายก็กำหนดขอบเขตความรับผิดของทายาทไว้ว่าให้รับผิดในหนี้ของลูกหนี้ที่ตายไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ  เช่น ลูกหนี้ เป็นหนี้จำนวนหนึ่งล้านบาท  เมื่อลูกหนี้เสียชีวิต นายแดงทายาทได้รับมรดกคือเงินในบัญชีจำนวนหนึ่งแสนบาท เช่นนี้ หากเจ้าหนี้มาฟ้องนายแดงที่เป็นทายาทของลูกหนี้ นายแดงก็จะรับผิดเพียงทรัพย์มรดกที่ตนได้รับคือหนึ่งแสนบาทเท่านั้น และเจ้าหนี้จะมายึดทรัพย์สินส่วนตัวของนายแดงเพื่อไปชำระหนี้ก็ไม่ได้  โดยมีคำพิพากษาของศาลฏีกาที่ 2161/2558 ได้เคยตัดสินเอาไว้อย่างชัดเจนในเรื่องนี้           คำพิพากษาฎีกาที่ 2161/2558        แม้เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้จากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 194 และมาตรา 214 แต่เมื่อลูกหนี้ถึงแก่ความตายกฎหมายคุ้มครองให้เจ้าหนี้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ตามมาตรา 1734 และมาตรา 1738 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เจ้าหนี้จะไปบังคับเอาจากทรัพย์สินของบุคคลอื่นไม่ได้ การที่ทายาทของลูกหนี้จะต้องรับผิดทั้งสิทธิและหน้าที่ของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้ามรดกก็เพื่อให้เจ้าหนี้มีทางได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ไม่ทำให้ทายาทนั้นต้องรับผิดชดใช้จากทรัพย์สินส่วนตัวด้วย หากทายาทรับทรัพย์สินจากกองมรดกของผู้ตายไปแล้วก็เพียงให้รับผิดไม่เกินทรัพย์มรดกที่ทายาทได้รับไปตามมาตรา 1601 และมาตรา 1738 วรรคสอง โดยยังถือว่าทรัพย์สินที่ได้รับไปนั้นเป็นกองมรดกอยู่         คดีนี้โจทก์ทั้งสี่ผู้เป็นเจ้าหนี้กองมรดกฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทรับผิดในค่าสินไหมทดแทนที่ผู้ตายเจ้ามรดกกระทำละเมิด จึงเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องบังคับสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพื่อให้ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น มิได้ฟ้องให้จำเลยต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิบังคับคดีเฉพาะทรัพย์สินในกองมรดกของผู้ตายเท่านั้น จึงไม่มีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ที่ดินพิพาทอีกตัวอย่าง กรณีที่ลูกหนี้ตาย ทายาทไปทำหนังสือรับสภาพหนี้ของลูกหนี้ และตกลงชดใช้เงินตามจำนวนยอดหนี้ที่ค้างอยู่ทั้งหมด ศาลก็ได้ตัดสินไว้ว่าสัญญาดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ และไม่ถือเป็นการแปลงหนี้กันใหม่ให้เป็นความรับผิดของทายาทเป็นการส่วนตัว ดังนั้น ทายาทของลูกหนี้ก็รับผิดแค่เพียงไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6225/2539           ป. เป็นลูกหนี้โจทก์อยู่ เมื่อ ป. ถึงแก่กรรมแล้วจำเลยทั้งสองทำหนังสือเพื่อชำระหนี้แทน ป. ซึ่งเป็นสามีจำเลยที่ 1 และเป็นบิดาจำเลยที่ 2 โดยจำเลยทั้งสองมิได้เป็นหนี้โจทก์ โดยระบุว่า ขณะทำสัญญาฉบับนี้ ป.ยังคงเป็นลูกหนี้โจทก์อยู่เป็นจำนวนเงิน 2,720,000 บาท จำเลยทั้งสองยินยอมชดใช้หนี้จำนวนดังกล่าวโดยจะชำระเป็นงวด เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ป. ทำขึ้นเพื่อยอมรับสภาพหนี้ของเจ้ามรดก มิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันจะเป็นเหตุให้มูลหนี้เดิมระหว่างโจทก์กับ ป. ระงับลงเพราะ ป. ได้ถึงแก่กรรมไปก่อนที่จะมีการจัดทำหนังสือดังกล่าวแล้วและข้อความดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ยอมตนเข้าผูกพันรับผิดต่อโจทก์ในฐานะทายาทผู้ตาย มิใช่รับผิดเป็นส่วนตัวและเป็นสัญญาที่มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ตามกฎหมาย แต่คงรับผิดต่อโจทก์ไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกที่จำเลยทั้งสองจะได้รับ

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 261 ปลดหนี้ บนออนไลน์

        ในปัจจุบันสื่อสังคมออนไลน์มีอิทธิพลกับการดำรงชีวิตของทุกคน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายสินค้าหรือการกู้ยืมเงินสามารถทำผ่านระบบออนไลน์ได้ เกิดการโฆษณาให้ข้อมูลที่หลากหลายรวมถึงการติดต่อสื่อสารระหว่างกันจากเดิมที่ต้องเดินทางไปมาหากันก็เหลือเพียงวีดีโอคอลหรือแชทไลน์สนทนาทำให้ติดต่อกันได้รวดเร็วมากขึ้น         แน่นอนว่าเรื่องของกฎหมายก็ต้องมีการปรับตัวไปตามสภาพสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปด้วย เช่น ในเรื่องของการกู้ยืมเงินกัน ที่เมื่อก่อนต้องมีการเจอหน้าพูดคุยทำสัญญากู้ยืมกัน แต่ปัจจุบันเมื่อวิธีติดต่อสื่อสารเปลี่ยนแปลง การกู้ยืมเงิน การติดตามทวงถามให้ใช้หนี้ ก็ทำผ่านสื่อสังคมออนไลน์ ในรูปแบบการพิมพ์ข้อความแชทสนทนา ซึ่งหลักฐานสนทนาเหล่านี้ กฎหมายยอมรับให้เป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินที่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อเรียกร้องกันได้ และแน่นอนว่าปัญหาการผิดนัดเบี้ยวหนี้ก็มีเกิดขึ้นอยู่เสมอ จนเกิดเป็นคดีความขึ้นสู่ศาลมากมาย ดังนั้นจะขอหยิบยกตัวอย่างคดีที่น่าสนใจเรื่องหนึ่ง เกี่ยวกับการให้กู้ยืมเงินกันและปรากฏว่าตัวเจ้าหนี้ผู้ให้กู้ มีการส่งข้อความแชททางเฟซบุ๊กไปยังลูกหนี้ผู้กู้ว่าเงินที่กู้ยืมทั้งหมดนั้น ไม่ต้องส่งคืนยกให้ทั้งหมด ข้อความดังกล่าวศาลเห็นว่า แม้ไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ แต่ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์ตามกฎหมายซึ่งยอมรับให้ถือเสมือนมีการลงลายมือชื่อแล้วและการส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและผู้ให้กู้ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง เช่นนี้ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่ผู้กู้โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือแล้วทำให้หนี้ระงับไปศาลจึงยกฟ้องผู้ให้กู้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6757/2560         จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินโจทก์ 595,500 บาท ตกลงชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือน จำเลยได้รับเงินที่กู้ยืมครบถ้วนแล้ว หลังจากทำสัญญาจำเลยไม่ชำระต้นเงินคงชำระดอกเบี้ย 4 ครั้ง รวมเป็นเงิน 6,550 บาท การที่โจทก์ส่งข้อความทางเฟซบุ๊กถึงจำเลยมีใจความว่า เงินทั้งหมด 670,000 บาท ไม่ต้องส่งคืนยกให้หมด ไม่ต้องส่งดอกอะไรมาให้จะได้ไม่ต้องมีภาระหนี้สินติดตัว การส่งข้อมูลดังกล่าวเป็นการสนทนาผ่านระบบเครือข่ายอินเตอร์เน็ต ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์จึงต้องนำ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544 มาตรา 7 ถึง มาตรา 9 มาใช้บังคับด้วย         แม้ข้อความนี้จะไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ก็ตาม แต่การส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและโจทก์ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง         ข้อความการสนทนาดังกล่าวจึงรับฟังได้ว่า เป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่จำเลยโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 340 แล้ว  หนี้ตามสัญญากู้ยืมย่อมระงับ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง         กฎหมายที่เกี่ยวข้อง        พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544         มาตรา 7  ห้ามมิให้ปฏิเสธความมีผลผูกพันและการบังคับใช้ทางกฎหมายของข้อความใดเพียงเพราะเหตุที่ข้อความนั้นอยู่ในรูปของข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์        มาตรา 8  ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งมาตรา 9 ในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้การใดต้องทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดง ถ้าได้มีการจัดทำข้อความขึ้นเป็นข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่สามารถเข้าถึงและนำกลับมาใช้ได้โดยความหมายไม่เปลี่ยนแปลง ให้ถือว่าข้อความนั้นได้ทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดงแล้ว         มาตรา 9  ในกรณีที่บุคคลพึงลงลายมือชื่อในหนังสือ ให้ถือว่าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นมีการลงลายมือชื่อแล้ว ถ้า         (1) ใช้วิธีการที่สามารถระบุตัวเจ้าของลายมือชื่อ และสามารถแสดงได้ว่าเจ้าของลายมือชื่อรับรองข้อความในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นว่าเป็นของตน และ         (2) วิธีการดังกล่าวเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้โดยเหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของการสร้างหรือส่งข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยคำนึงถึงพฤติการณ์แวดล้อมหรือข้อตกลงของคู่กรณี         ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์         มาตรา 340 ถ้าเจ้าหนี้แสดงเจตนาต่อลูกหนี้ว่าจะปลดหนี้ให้ ท่านว่าหนี้นั้นก็เป็นอันระงับสิ้นไป ถ้าหนี้มีหนังสือเป็นหลักฐาน การปลดหนี้ก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย หรือต้องเวนคืนเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ให้แก่ลูกหนี้ หรือขีดฆ่าเอกสารนั้นเสีย

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 259 ถูกหลอกซื้อบ้านที่ต้องเวนคืน มีสิทธิเรียกร้องอะไรบ้าง

        ก่อนที่เราจะตัดสินใจมีบ้านสักหลัง จำเป็นอย่างยิ่งที่เราต้องมีข้อมูล เพื่อให้เราเลือกบ้านได้ตามที่เราต้องการ ฝั่งผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านก็มักมีคำโฆษณาชวนเชื่อหลากหลายเพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าคำโฆษณาเหล่านี้ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ให้ไว้กับผู้บริโภค ดังนั้นเมื่อข้อความที่โฆษณาเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง ผู้ประกอบธุรกิจจึงต้องมีความสุจริตในการทำโฆษณาไม่หลอกลวงให้ผู้บริโภคเข้าใจผิด  มิเช่นนั้นผู้บริโภคก็จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินค่าบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ คืนจากผู้ประกอบธุรกิจได้          ผมขอยกตัวอย่างคดีที่ผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งตัดสินใจอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันไปแล้วต่อมาทราบข้อมูลภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อเป็นพื้นที่กำลังโดนเวนคืน จึงเกิดความเสียหายเพราะผู้ประกอบธุรกิจปกปิดข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคจึงฟ้องศาลเรียกเงินค่าบ้านคืน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว  เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น         ลักษณะข้างต้นเช่นนี้ศาลถือว่าเป็นการใช้ “กลฉ้อฉล” โดยวิธีปกปิดไม่บอกความจริงเกี่ยวกับบ้านว่าอยู่บนพื้นที่เวนคืน ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ศาลจึงพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการหลงทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561         การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้         จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี         หากขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประกอบธุรกิจไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เช่นนี้ ไม่ถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง ดังนั้น จึงไม่ถือว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 151/2537         ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใดๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 258 อยู่คอนโด เลี้ยงสัตว์ได้ไหม ใครกำหนด

        หลายท่านที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดคงทราบดีว่าการอยู่ด้วยกันในพื้นที่แนวดิ่ง เป็นเรื่องที่เราต้องอยู่อาศัยอยู่กับคนจำนวนมาก แม้จะอยู่แยกห้องส่วนตัว แต่ก็มีอาคาร มีทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้สอยด้วยกัน เช่น พื้นที่จอดรถ ห้องออกกำลังกาย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ  ดังนั้น การอยู่อาศัยในคอนโดจึงมีทั้งส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนตัวและส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนรวม  ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งที่จะทำให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ก็คือต้องสร้างกติการในการอยู่ร่วมกัน การใช้ทรัพย์สินร่วมกัน เพื่อแบ่งปันกันใช้ประโยชน์ ป้องกันปัญหาความขัดแย้ง  ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ก็มีข่าวดัง เกี่ยวกับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดท่านหนึ่ง ที่ถูกฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากมีการเลี้ยงสัตว์โดยฝ่าฝืนกติการ่วมกันคือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดที่กำหนดไว้ โดยที่สุดศาลก็ตัดสินให้เจ้าของสัตว์และเป็นเจ้าของห้องชุดชำระเงินจำนวน 141,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 140,500 บาท นับจากวันที่ได้มีการฟ้องร้อง         คำถามที่เกิดขึ้นคือ แล้วข้อกำหนดที่ห้ามเลี้ยงสัตว์มาจากไหน ใครกำหนด  ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่เราคุ้นกันในชื่อคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ คือพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ วางกฎเกณฑ์ของเรื่องอาคารชุดตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเมื่อมีผู้ซื้อจำนวนหนึ่ง ก็จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารคอนโด จะทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในคอนโด และออกกฎระเบียบการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากบรรดาสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ซึ่งแน่นอนว่าในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ก็ต้องมีการหารือตกลงกันว่าสมควรให้มีการเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ เพียงใด โดยกำหนดไว้ในข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด         ในแง่หนึ่ง หลายคนมองว่าการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลในคอนโด ก็ควรทำได้ เพราะถือเป็นสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนในคอนโด ไม่มีกฎหมายข้อใดห้ามไว้  แต่ในอีกมุมหนึ่ง การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ต้องไม่ไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่นหรือสร้างความเสียหายแก่ร่างกายหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเช่นกัน  หากมีการสร้างความเดือดร้อนนรำคาญ ส่งเสียงดังรบกวนการอยู่อาศัยของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ก็ต้องมีการจัดการตามข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้วางไว้          โดยปกติ คอนโดส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้เจ้าของกรรมสิทธิ์นำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงไว้ในคอนโด หากมีการอนุญาตก็จะอนุญาตแบบเงื่อนไข โดยการออกระเบียบเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโดของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ได้จัดให้มีการประชุมขึ้นเป็นประจำทุก ปี ดังนั้น บรรดาข้อบังคับของอาคารชุดที่ออกมาก็เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญสำหรับคอนโดนั้นๆ ที่คนในคอนโดส่วนใหญ่เห็นชอบร่วมกัน ทุกคนจึงต้องให้ความเคารพและปฏิบัติตาม ตลอดจนไปถึงระเบียบต่างๆที่ออกภายใต้ข้อบังคับดังกล่าวด้วย  ดังนั้น  หากใครเป็นคนรักสัตว์เลี้ยงและชอบสัตว์เลี้ยง ก่อนซื้อคอนโดก็ควรตรวจสอบเกี่ยวกับข้อบังคับ กติกาหรือระเบียบในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ให้ดี ก่อนตัดสินใจ มิฉะนั้น จะทำให้เกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกับผู้อื่นในคอนโด และอาจลุกลาม จนท้ายที่สุดต้องเสียเงินมากมาย ดังเช่นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่เป็นข่าว

อ่านเพิ่มเติม>

ความคิดเห็น (0)