ย้ายสิทธิบัตรทอง! โดยไม่ต้องย้ายทะเบียนบ้านได้แล้ว        ตามที่ประชาชนผู้มีสิทธิบัตรทองจำนวนมากที่เข้ามาอาศัยอยู่ในกทม. เพื่อทำงาน-เรียนหนังสือ และไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านมาด้วย เดิมนั้นต้องกลับไปรักษายังจังหวัดที่มีทะเบียนบ้าน ดังนั้นเพื่อที่จะทำให้ผู้มีสิทธิบัตรทองเข้าถึงบริการได้สะดวกขึ้นก็คือ การย้ายสิทธิรักษาเข้ามาอยู่ในกทม. โดยทางสำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ (สปสช.) กรุงเทพมหานคร(กทม.) ได้ชวนผู้ที่อาศัยในกทม. แต่สิทธิบัตรทองอยู่ที่ต่างจังหวัด ทำการย้ายสิทธิเข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯ โดยให้ลงทะเบียนกับหน่วยบริการปฐมภูมิ หน่วยบริการประจำ ใกล้ที่พักอาศัย โดยไม่ต้องย้ายทะเบียนบ้านมาซึ่งสำหรับการย้ายสิทธิสามารถทำได้ผ่านช่องทาง ดังนี้        1. แอปพลิเคชัน สปสช. เลือกเมนูเปลี่ยนหน่วยบริการ        2. Line OA สปสช. (ID@nhso) เลือกเมนูเปลี่ยนหน่วยบริการด้วยตนเอง        3. ติดต่อด้วยตนเอง ศูนย์บริการสาธารณสุข หรือ สำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ (สปสช.) ชั้น 2 ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ (อาคารบี) ถนนแจ้งวัฒนะ ในวันเวลาราชการ        4. สายด่วน 1330  ตรวจยึดไส้กรอกแดงสุดฮิตจากจีน        วันที่ 20 ก.ค. 2566 ตำรวจสอบสวนกลาง ร่วมกับกรมปศุสัตว์(กปศ.) และสำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา(อย.) ขยายผลตรวจสอบแหล่งขายผลิตภัณฑ์อาหารที่นำเข้าจากประเทศจีน โดยได้เข้าตรวจค้นที่อาคารแห่งหนึ่ง ย่านประชาชื่น กรุงเทพฯ พบผลิตภัณฑ์ไส้กรอก ยี่ห้อ “Shuanghui” จำนวน 1,440 แท่ง และผลิตภัณฑ์อาหารอื่นๆ ที่ผิดตาม พ.ร.บ.อาหาร พ.ศ. 2522 รวมกว่า 20 รายการ และทั้งหมดคือ ผลิตภัณฑ์ที่มาจากประเทศจีนทั้งหมด ทางเจ้าหน้าที่จึงได้มีการยึดสินค้าทั้งหมดส่งพนักงานสอบสวน กก.4 บก.ปคบ. เพื่อดำเนินคดี นอกจากนี้ ของกลางที่ตรวจยึดได้มีการส่งตรวจวิเคราะห์ หาจุลินทรีย์ที่ทำให้เกิดโรค วัตถุกันเสีย และสี ณ กรมวิทยาศาสตร์การแพทย์ ถ้าพบสารปนเปื้อนที่ทำให้เกิดโรคเป็นอันตรายต่อสุขภาพ จะถือว่าเป็น “อาหารไม่บริสุทธิ์” โดยผู้นำเข้า ผู้จำหน่ายมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับห้ามซื้อสมุนไพร ที่ไม่ได้รับอนุญาตจาก อย.         จากกรณีที่ทางสำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา (อย.) ได้รับเรื่องร้องเรียนจากผู้บริโภคให้ตรวจสอบผลิตภัณฑ์สมุนไพร ยี่ห้อผู้เฒ่าวิ่งปู๊ดแคปซูล ซึ่งไม่ได้รับอนุญาตโฆษณาขายทางแพลตฟอร์มออนไลน์ ทางอย. จึงได้ตรวจสอบว่ามีการจำหน่ายในพื้นที่ จ.พิษณุโลก  และได้ประสาน สสจ.พิษณุโลก ตรวจสอบสถานที่ดังกล่าว ซึ่งก็พบผลิตภัณฑ์สมุนไพรผู้เฒ่าวิ่งปู๊ดแคปซูล สูตรกระจายเส้น เอ็นยึด ดังกล่าวจริง เป็นจำนวน 26 ซอง พร้อมกับยาผงจินดามณี จำนวน 55 ซอง และสมุนไพรไทยมีรูปรากไม้ จำนวน 39 ซอง นอกจากนี้ ทางอย.ได้มีการตรวจสอบเพิ่มเติม โดยทั้ง 3 รายการ ไม่พบข้อมูลอนุญาตจาก อย. และฉลากผลิตภัณฑ์ไม่มีการแสดงทะเบียน พร้อมกับยังพบสารสเตียรอยด์ปนเปื้อนในยาผงจินดามณี อีกด้วย ทางอย.จึงได้เตือนผู้บริโภคอย่าซื้อสมุนไพรทั้ง 3 รายการ มาใช้ เพราะอาจเกิดผลเสียต่อร่างกาย อันตรายต่อสุขภาพ บางกอกแอร์เวย์ส เตือน! ระวังมิจฉาชีพแอบอ้างชวนลงทุน         30 ก.ค. 2566 ทางสายการบางกอกแอร์เวย์ส ได้โพสต์ข้อความเตือนภัยหน้าเพจเฟซบุ๊ก Bangkok Airways โดยระบุข้อความว่า "แจ้งเตือนกรณีมีการแอบอ้างลงโฆษณาในช่องทางเฟซบุ๊ก (Facebook) โดยใช้ชื่อ นายพุฒิพงศ์ ปราสาททองโอสถ กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ ภาพเครื่องบิน และโลโก้ของสายการบินฯ ในการเชิญชวนและเปิดโอกาสให้ลงทุนหุ้นกับสายการบินฯ"  ซึ่งทางสายการบิน ได้แจ้งว่า ทางสายการบินไม่มีส่วนรู้เห็นหรือมีส่วนเกี่ยวข้อง และบุคคลที่แอบอ้างดังกล่าวไม่ใช่สายการบิน อย่างไรก็ตาม ทางสายการบิน แนะนำว่าอย่าหลงเชื่อและระวังกลอุบายจากมิจฉาชีพที่หลอกล่อให้เผยแพร่ข้อมูลส่วนส่วนตัวและเอกสารสำคัญอีกด้วย  มพบ. พาผู้เสียหาย “ออลล์ อินสไปร์ คอนโดสร้างไม่เสร็จ” ยื่นฟ้องศาล         20 ก.ค. 2566 มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค (มพบ.) นำโดยนายธนัช ธรรมิสกุล หัวหน้าฝ่ายพิทักษ์สิทธิบริโภคและนางสาวณัฐวดี เต็งพานิชกุล นักกฎหมาย มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค พร้อมตัวแทนผู้เสียหายที่ซื้อคอนโดมิเนียมจากโครงการ ออลล์ อินสไปร์ เดินทางไปยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งและศาลแขวงพระนครเหนือ เพื่อเรียกเงินคืนตามสัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากผิดสัญญาก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด         โดยนางสาวณัฐวดี กล่าวว่า การยื่นฟ้องครั้งนี้ ได้ดำเนินการในนามของผู้เสียหายแต่ละราย มีจำเลย คือ บริษัท ออลล์ อินสไปร์ฯ ที่เป็นคู่สัญญา ซึ่งการยื่นฟ้องแยกตามศาลเนื่องจากเป็นไปตามทุนทรัพย์ของผู้เสียหาย โดยยื่นฟ้องที่ศาลแพ่ง จำนวน 22 คดี  ยื่นฟ้องศาลแขวงพระนครเหนือ จำนวน 10 คดี ซึ่งการที่ผู้เสียหายตัดสินใจยื่นฟ้อง บริษัท ออลล์ อินสไปร์ เนื่องจากผู้บริหารเข้าข่ายเจตนาฉ้อโกงเจ้าหนี้ เห็นได้ชัดเจนจากที่มูลนิธิฯ ได้ทำหนังสือไปถึงประธานกรรมการ เมื่อ 7 ก.ค. 2565 ขอเชิญประชุมเพื่อไกล่เกลี่ยข้อพิพาท แต่กับพบว่ามีแต่ความเพิกเฉย ไม่มาพบกับผู้เสียหาย เมื่อไปพบถึงสำนักงานใหญ่ พบแค่เจ้าหน้าที่ระดับปฏิบัติการและเสนอแผนชดเชยค่าเสียหายผ่อนชำระเป็นรายงวด เมื่อมีบางคนยอมทำตามข้อเสนอของบริษัท แต่ปรากฏว่าบริษัทก็ยังเบี้ยวหนี้ เพราะจ่ายแค่ 1 งวด แล้วหายไปเลย ไร้ช่องทางการติดต่อ         ดังนั้นผู้เสียหายที่จ่ายเงินจอง เงินดาวน์  เงินทำสัญญา เงินผ่อนแต่ละงวดไปแล้ว ต้องการเรียกเงินคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้ ทางมูลนิธิฯ อาจยื่นฟ้องคดีอาญาอีกด้วย เพื่อให้เกิดการลงโทษผู้ประกอบการเนื่องจาก บริษัทฯ มีเจตนาไม่ชำระหนี้คืนให้ผู้เสียหาย

        เมื่อเราซื้อห้องชุดหรือคอนโดก็เสมือนเป็นการเข้ามาอยู่อาศัยร่วมกันกับคนหมู่มาก มีสาธารณูปโภคและทรัพย์สินบางอย่างต้องใช้ร่วมกันไม่ว่าจะเป็นฟิตเนส สระว่ายน้ำ เครื่องซักผ้า ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ดังนั้นเพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปอย่างราบรื่นจึงต้องมีการจัดหาและมีผู้ดูแลส่วนกลางเหล่านั้น และแน่นอนย่อมเกิดค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทุกคนต้องออกร่วมกันออก ที่เรารู้จักกันในชื่อของ “ค่าส่วนกลาง”          อย่างไรก็ตามเรื่องจริงที่เกิดขึ้นคือในการอยู่ร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งนี้ ก็จะมีข้อบังคับของคอนโด ที่เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญที่เป็นสิ่งสูงสุดที่ทุกคนในคอนโดต้องยึดถือและปฏิบัติเพื่อให้อยู่ร่วมกันอย่างเป็นสุข แต่ในเรื่องค่าส่วนกลาง หากนิติบุคคลมีการออกข้อบังคับ เพื่อยกเว้นการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ให้กับเจ้าของร่วมบางกลุ่ม อาจเป็นชนวนความขัดแย้ง ซึ่งในเรื่องนี้ได้มีคดีเกิดขึ้น และศาลได้มีการตัดสินวางแนวทางไว้ว่า ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่มีกฎหมายกำหนดให้เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม ดังนั้นการที่มีข้อบังคับกำหนดให้ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายใช้บังคับไม่ได้  เป็นไปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553        การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18         กรณีข้อบังคับเขียนยกเว้นความรับผิดของนิติบุคคล เมื่อทรัพย์สินของเจ้าของร่วมถูกขโมยหรือสูญหาย ข้อตกลงเช่นนี้ ใช้บังคับไม่ได้ เพราะถ้าเจ้าของร่วมนำสืบได้ว่า ก่อนเข้าไปในห้องชุดคนร้ายจะต้องเดินไปตามที่เดินซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ขณะงัดแงะหรือใช้กุญแจปลอมเปิดประตูเข้าไปในห้องชุดจะต้องยืนหน้าห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางงัดแงะหรือเปิดกุญแจปลอมเข้าไป ก็เรียกได้ว่า รปภ. ไม่ดูแลป้องกันคนร้ายขณะอยู่ที่ทรัพย์สินส่วนกลางแล้วนิติบุคคลก็ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อเจ้าของร่วม ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553         การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลิ่นเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา 4 วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420

        ผู้บริโภคหลายคนโดยเฉพาะนักศึกษาและคนวัยเริ่มทำงานมักจะเช่าห้องเช่าคอนโดมิเนียม หลายคนอาจไม่ทราบว่าสัญญาเช่าที่เราทำกัน จริงๆ แล้วต้องติดอากรแสตมป์ด้วย หลายๆ คนอาจจะสับสนว่า อากรแสตมป์ อันเดียวกันกับที่เป็นแสตมป์ปิดซองจดหมายใช่หรือไม่  บอกเลยไม่ใช่         อากรแสตมป์เป็นภาษีประเภทหนึ่งตามประมวลรัษฎากรที่จัดเก็บในรูปของดวงแสตมป์ที่ใช้สำหรับปิดบนเอกสารราชการและหนังสือสัญญาต่างๆ โดยมีกรมสรรพากร เป็นหน่วยงานรับผิดชอบในการจัดเก็บ  มีชนิด 1 บาท 5 บาท และ 20 บาท สีเขียวๆ  โดยอัตราที่ต้องเสียคิดง่ายๆ เสียอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ถ้าไม่กำหนดให้ถือว่ามีระยะเวลา 3 ปี และถ้าครบกำหนดแล้วยังให้เช่าต่อไปถือว่าทำสัญญากันใหม่และต้องเสียอากรสำหรับสัญญาดังกล่าว ภายใน 30 วัน) เช่น ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ทำสัญญา 1 ปี = 60,000 บาท เสียภาษีอากรอัตราร้อยละ 0.1 จึงเท่ากับ ต้องติดอากรจำนวน 60 บาท ซึ่งตามกฎหมายผู้ที่ต้องเสียอากรส่วนนี้ คือผู้ให้เช่า เนื่องจากกฎหมายมองว่าเจ้าของทรัพย์ที่เช่าเป็นผู้ได้รับผลประโยชน์จากการทำสัญญาเช่า  ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ต้องขีดฆ่าอากรแสตมป์  อย่างไรก็ตามกฎหมายก็ยังเปิดช่องให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้ ว่าจะกำหนดให้ใครมีหน้าที่ต้องเสียอากรนี้ โดยระบุไว้ในสัญญา แต่หากไม่ได้ตกลงกันก็ต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด         ดังนั้น หากในสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ เราจึงควรรู้ว่า หากต้องเสียอากรสามารถทำได้ โดยหาซื้ออากรได้ที่หน่วยงานราชการ เช่น กรมสรรพากร หรือร้านเครื่องเขียน (บางร้าน)หรือ จะนำเงินไปขอเสียอากรที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านก็ได้ โดยจ่ายเงินสด จะได้ใบเสร็จมา ก็นำใบเสร็จมาแนบประกอบสัญญาเช่าไว้เป็นหลักฐาน         หากสัญญาเช่าใด ไม่ติดอากรหรือติดไม่ครบตามที่กฎหมายกำหนด ผลคือ ผู้มีหน้าเสียอากรจะต้องเสียเงินเพิ่มนอกเหนือจากค่าอากรที่ต้องเสียนับจากวันทำสัญญาเช่า ซึ่งแบ่งเป็นช่วงเวลาคือถ้าปิดอากรหลัง 15 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน จะเสีย 2 เท่า แต่ถ้าเกิน 90 วัน จะเสีย 5 เท่า แต่หากไม่ดำเนินการและถูกเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเจอ จะเสีย 6 เท่า เงินเพิ่มดังกล่าวสามารถขอลดหย่อนได้ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดและหากมีข้อพิพาทต่อศาล ตราสารดังกล่าวจะไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีในศาลได้จนกว่าจะได้เสียอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง (ขอบคุณที่มา กรมสรรพากร )         สัญญาเช่าซื้อไม่ติดอากรแสตมป์ มีผลใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะเพียงแต่อ้างเป็นพยานหลักฐานในคดีไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่2089/2552)         คำพิพากษาฎีกาที่ 2089/2552         ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคสอง ซึ่งเป็นบทบัญญัติว่าด้วยแบบของสัญญาเช่าซื้อบัญญัติไว้เพียงว่า "สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ" เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นโดยมีจำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้ในช่องผู้เช่า และมีผู้รับมอบอำนาจโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ในช่องเจ้าของ ถือได้ว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นเป็น หนังสือตามแบบที่บัญญัติไว้แล้ว จึงมีผลผูกพันคู่สัญญาให้ต้องปฏิบัติตามนั้น ส่วนการ ปิดอากรแสตมป์ในตราสารตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลรัษฎากร ก็เป็นเรื่องของการเรียกกับ อากรอันเป็นอีกเรื่องหนึ่งแยกต่างหาก ทั้งการไม่ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์ก็มีผล เพียงไม่อาจอ้างตราสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานได้เท่านั้น มิใช่ว่าสัญญาที่มิได้ ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์จะตกเป็นโมฆะไม่         สัญญาเช่าไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับว่ามีการทำสัญญากันจริง เพียงแต่เจตนาเป็นสัญญาซื้อขาย จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริง          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7720/2550         โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย จำลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย กรณีเช่นนี้จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตาม ป.รัษฎากร มาตรา118

ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข         อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม         คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้         พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์         อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550         ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้         จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย

5 ข้อมูลส่วนบุคคลที่เสี่ยงถูกจารกรรม        สำนักงานพัฒนารัฐบาลดิจิทัล (องค์การมหาชน) เตือนประชาชนระวังการให้ข้อมูลส่วนบุคคลแก่บุคคลอื่นรวมถึงทางออนไลน์และโซเชียลมีเดีย และหลีกเลี่ยงร่วมกิจกรรมออนไลน์ที่ให้เปิดข้อมูลส่วนบุคคล รวมถึงการรับรหัส ATM นำโชคต่างๆ เกี่ยวกับเรื่องความเชื่อที่กำลังเป็นที่นิยม โดย 5 ข้อมูลสำคัญที่ไม่ควรเปิดเผย ได้แก่ 1.ข้อมูลส่วนบุคคล เช่น เลขบัตรประชาชน เลขหนังสือเดินทาง เลขประจำตัวผู้เสียภาษี 2. ข้อมูลพิกัดที่อยู่อาศัย เบอร์โทรศัพท์ อีเมล 3.ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมทางการเงิน เลขบัญชี รหัส ATM เลขบัตรเครดิต 4.ข้อมูลชีวมิติ ลายนิ้วมือ ข้อมูลแสดงม่านตา 5.ข้อมูลเกี่ยวกับอุปกรณ์ต่างๆ IP Address MacAddress Cookie ID        นอกจากนี้ควรระวังส่วนของข้อมูลทรัพย์สินของบุคคล จำพวกทะเบียนรถยนต์ โฉนดที่ดิน ข้อมูลใดๆ ที่สามารถเชื่อมโยงไปถึงข้อมูลตนเองได้ เช่น วันเดือนปีเกิด เชื้อชาติ ข้อมูลทางการแพทย์ ข้อมูลการศึกษา หรือข้อมูลบันทึกอื่นๆ อีกด้วย สปสช.ยกเลิกสัญญาหน่วยบริการ 9 แห่ง        สำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ (สปสช.) ยกเลิกการให้บริการสาธารณสุขรพ.เอกชน ระบบหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ บัตรทอง 30 บาท 9 แห่ง มีผลวันที่ 1 ตุลาคม 2565 เป็นต้นไป เหตุจากการเบิกจ่ายไม่ถูกต้อง         ทั้งนี้ สปสช.มีแผนการรับรองผู้ป่วยแต่ละกลุ่ม ดังนี้ 1) ผู้ป่วยที่นอนรักษาตัวโรงพยาบาล 9 แห่ง หลัง 30 กันยายน 2565 ยังไม่ได้ออกจากโรงพยาบาล สามารถรักษาตัวต่อไปได้ทาง สปสช.จะรับผิดชอบค่าใช้ให้ 2) ผู้ป่วย 5 กลุ่ม เช่น สตรีใกล้คลอด ผู้ป่วยมะเร็งที่ต้องรับเคมีบำบัดและรังสีรักษา ผู้ป่วยมีนัดทำอัลตราซาวนด์ ทำซีทีสแกน และทำ MRI  ยังคงรักษาตัวตามนัดเดิมได้ 3) ผู้ป่วย 9 รพ.ที่ได้รับใบส่งตัวไปรักษาต่อที่โรงพยาบาลอื่นยังได้รับสิทธิส่งตัวไปรักษาตามปกติ 4) ผู้ป่วยโรคเรื้อรัง ให้เข้ารับการรักษาตัวต่อได้ที่ คลินิกเวชกรรม คลินิกอบอุ่น คลินิกการพยาบาลและการผดุงครรภ์ และร้านยา พร้อมจัดระบบบริการรูปแบบใหม่ คือ ระบบบริการแพทย์ทางไกลที่ใดก็ได้ 5) ผู้ป่วย HIV และวัณโรคให้เข้ารับการรักษาเหมือนผู้ป่วยโรคเรื้อรัง และ 6) สำหรับผู้ป่วยที่ต้องฟอกไต ผ่าตัดหัวใจ ทำบอลลูนหัวใจ ใส่สายสวนหัวใจ ยังคงได้รับการรักษาได้ตามโรงพยาบาลเดิม สำหรับผู้ที่ได้รับสิทธิรักษาในโรงพยาบาลทั้ง 9 แห่งแต่ไม่ได้เป็นผู้ป่วย สามารถเข้าเลือกหน่วยบริการใหม่ได้ที่เว็บไซต์ สปสช. แค่เดือนสิงหา ปชช.แจ้งความออนไลน์แล้ว 1.7 หมื่นคดี        จากสถิติ 1 มีนาคม – 31 กรกฎาคม 2565 ของศูนย์บริหารการรับแจ้งความออนไลน์ผ่านทางเว็บไซต์ www.thaipoliceonline.com  มีผู้เสียหายที่มาแจ้งความคดีออนไลน์จำนวนสูงถึง 59,846 เรื่อง ในส่วนของเดือนสิงหาคม 2565 พบสถิติประชาชนแจ้งความออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ถึง  17,254 คดี รวมมูลค่าความเสียหายกว่า 3,317 ล้านบาท โดยประเภทที่มีการแจ้งความมากที่สุด ได้แก่ ซื้อสินค้าแต่ไม่ได้รับสินค้า (34.09%) หลอกให้ลงทุน (19.21%) หลอกให้ทำงานออนไลน์ (13.20%) หลอกให้กู้เงินแต่ไม่ได้เงิน (12.48%) และ ข่มขู่ให้เกิดความหวาดกลัวหรือคอลเซนเตอร์ (6.08%)           ดังนั้นเพื่อจะได้ไม่ตกเป็นเหยื่อของอาชญากรรมออนไลน์สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับอาชญากรรมทางเทคโนโลยีได้ผ่านทางช่องทางสื่อสังคมออนไลน์ของหน่วยงานในสำนักงานตำรวจแห่งชาติ ดังนี้ เพจ PCT Police, เพจ ตำรวจสอบสวนกลาง, เพจ กองบัญชาการตำรวจสืบสวนสอบสวนอาชญากรรมทางเทคโนโลยี บช.สอท. – CCIB นัดพิจารณานัดแรก ตุลาการผู้แถลงคดีมีความเห็นยกฟ้องกรณีแอชตัน อโศก        20 กันยายน 2565 ผู้สื่อข่าวรายงานว่าคดีแอชตัน อโศก ศาลปกครองสูงสุดได้พิจารณานัดแรก โดยตุลาการผู้แถลงคดีให้ความเห็นหลังจากฟังแถลงข้อเท็จจริงว่า กรณี รฟม.อนุญาตให้โครงการแอชตัน อโศก ใช้ที่ดินที่เวนคืนเพื่อเป็นทางเข้าออก ขยายถนนจากความกว้าง 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร สอดรับกับกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่ง รฟม.ได้รับประโยชน์เป็นอาคารจอดรถและอาคารสำนักงานมูลค่า 97 ล้านบาท เป็นการดำเนินการโดยชอบคำอุทธรณ์ฟังขึ้น ดังนั้น ตุลาการผู้แถลงคดีจึงมีความเห็นโครงการดำเนินการไปโดยชอบ ควรกลับคำพิพากษาศาลปกครองกลาง (ศาลชั้นต้น) ให้ยกฟ้องจำเลยทุกคดี         อย่างไรก็ตาม คําแถลงการณ์ของตุลาการผู้แถลงคดีถือเป็นความเห็นโดยอิสระ ไม่ผูกพันองค์คณะในการจัดทําคําพิพากษาในคดี จึงต้องรอคำตัดสินทั้งองค์คณะต่อไป         ตุลาการผู้แถลงคดี คือตุลาการศาลปกครองที่ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดทำและเสนอคำแถลงการณ์ต่อองค์คณะ ผู้เป็นตุลาการผู้แถลงคดีต้องไม่ใช่ตุลาการในองค์คณะที่พิจารณาคดีนั้นๆ ตู้น้ำดื่ม-รถเมล์-ผังเมือง สามเรื่องสภาผู้บริโภค กทมฯ ยื่นข้อเสนอต่อผู้ว่ากทม ฯ         19 กันยายน 2565 มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค (มพบ.) และสภาองค์กรของผู้บริโภค (สอบ.) จัดเวทีเสวนา การคุ้มครองผู้บริโภคกรุงเทพมหานคร จากกรณีศึกษาปัญหาผู้บริโภค 3 เรื่อง โดยคุณกชนุช แสงแถลง ผู้อำนวยการมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคกล่าวว่า หลังจากที่สภาองค์กรของผู้บริโภคได้ก่อตั้งขึ้นในปี 2563  ได้มอบหมายให้ทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ซึ่งเป็นสำนักงานเลขาสภาองค์กรผู้บริโภคประจำจังหวัดกรุงเทพฯ ดำเนินงานในวัตถุประสงค์ด้านคุ้มครองผู้บริโภคให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีและจัดเวทีเสวนาระดมแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อทำให้เครือข่ายการทำงานในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้ทำงานร่วมกันอย่างเข้มแข็งมากขึ้น         ทั้งนี้จากการรวบรวมปัญหาและจัดทำข้อเสนอเพื่อการแก้ไขนั้น หน่วยงานประจำจังหวัดและเครือข่าย สรุป 3 ปัญหาสำคัญคือ บริการรถเมล์สาธารณะ ตู้น้ำดื่มหยอดเหรียญ และการจัดการผังเมืองอย่างมีส่วนร่วมและมอบหมายให้ตัวแทนทั้ง 3 เรื่องยื่นข้อเสนอต่อนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในงานเสวนาดังกล่าว         นายชัชชาติได้ตอบรับและกล่าวขอบคุณที่ให้ตนได้มีโอกาสมารับฟังปัญหาและข้อเสนอแนะต่อการพัฒนาและแก้ไขปัญหาทั้ง 3 เรื่อง เรื่องบริการรถเมล์สาธารณะ แม้ภารกิจหลักจะเป็นอำนาจหน้าที่ของ ขสมก. แต่ กทม. อาจสามารถจัดบริการเสริมได้ในบางเส้นทาง ตู้น้ำดื่มอาจมีการพิจารณานำเรื่องน้ำดื่มฟรีที่ กทม. เคยทำมาแล้วกลับมาอีกครั้ง ส่วนผังเมืองเป็นเรื่องใหญ่คงต้องพูดคุยกันอีกหลายครั้ง อย่างไรก็ตาม ทุกเรื่องที่ได้มารับฟังปัญหาตนเองเห็นถึงสัญญาณที่ดี นั่นคือภาคประชาชนตื่นตัวซึ่งเป็นสิ่งสำคัญ

        หลายท่านที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดคงทราบดีว่าการอยู่ด้วยกันในพื้นที่แนวดิ่ง เป็นเรื่องที่เราต้องอยู่อาศัยอยู่กับคนจำนวนมาก แม้จะอยู่แยกห้องส่วนตัว แต่ก็มีอาคาร มีทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้สอยด้วยกัน เช่น พื้นที่จอดรถ ห้องออกกำลังกาย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ  ดังนั้น การอยู่อาศัยในคอนโดจึงมีทั้งส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนตัวและส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนรวม  ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งที่จะทำให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ก็คือต้องสร้างกติการในการอยู่ร่วมกัน การใช้ทรัพย์สินร่วมกัน เพื่อแบ่งปันกันใช้ประโยชน์ ป้องกันปัญหาความขัดแย้ง  ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ก็มีข่าวดัง เกี่ยวกับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดท่านหนึ่ง ที่ถูกฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากมีการเลี้ยงสัตว์โดยฝ่าฝืนกติการ่วมกันคือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดที่กำหนดไว้ โดยที่สุดศาลก็ตัดสินให้เจ้าของสัตว์และเป็นเจ้าของห้องชุดชำระเงินจำนวน 141,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 140,500 บาท นับจากวันที่ได้มีการฟ้องร้อง         คำถามที่เกิดขึ้นคือ แล้วข้อกำหนดที่ห้ามเลี้ยงสัตว์มาจากไหน ใครกำหนด  ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่เราคุ้นกันในชื่อคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ คือพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ วางกฎเกณฑ์ของเรื่องอาคารชุดตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเมื่อมีผู้ซื้อจำนวนหนึ่ง ก็จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารคอนโด จะทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในคอนโด และออกกฎระเบียบการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากบรรดาสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ซึ่งแน่นอนว่าในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ก็ต้องมีการหารือตกลงกันว่าสมควรให้มีการเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ เพียงใด โดยกำหนดไว้ในข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด         ในแง่หนึ่ง หลายคนมองว่าการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลในคอนโด ก็ควรทำได้ เพราะถือเป็นสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนในคอนโด ไม่มีกฎหมายข้อใดห้ามไว้  แต่ในอีกมุมหนึ่ง การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ต้องไม่ไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่นหรือสร้างความเสียหายแก่ร่างกายหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเช่นกัน  หากมีการสร้างความเดือดร้อนนรำคาญ ส่งเสียงดังรบกวนการอยู่อาศัยของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ก็ต้องมีการจัดการตามข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้วางไว้          โดยปกติ คอนโดส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้เจ้าของกรรมสิทธิ์นำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงไว้ในคอนโด หากมีการอนุญาตก็จะอนุญาตแบบเงื่อนไข โดยการออกระเบียบเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโดของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ได้จัดให้มีการประชุมขึ้นเป็นประจำทุก ปี ดังนั้น บรรดาข้อบังคับของอาคารชุดที่ออกมาก็เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญสำหรับคอนโดนั้นๆ ที่คนในคอนโดส่วนใหญ่เห็นชอบร่วมกัน ทุกคนจึงต้องให้ความเคารพและปฏิบัติตาม ตลอดจนไปถึงระเบียบต่างๆที่ออกภายใต้ข้อบังคับดังกล่าวด้วย  ดังนั้น  หากใครเป็นคนรักสัตว์เลี้ยงและชอบสัตว์เลี้ยง ก่อนซื้อคอนโดก็ควรตรวจสอบเกี่ยวกับข้อบังคับ กติกาหรือระเบียบในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ให้ดี ก่อนตัดสินใจ มิฉะนั้น จะทำให้เกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกับผู้อื่นในคอนโด และอาจลุกลาม จนท้ายที่สุดต้องเสียเงินมากมาย ดังเช่นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่เป็นข่าว

        ...ผ่อนดาวน์จนครบแล้ว แต่คอนโดฯ ก็ยังสร้างไม่เสร็จ พอติดต่อไปขอให้คืนเงิน ก็ติดต่อไม่ได้เลย อยากได้เงินคืนมาก ทำยังไงดี...         ...ไปฟ้องศาลคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อขอเงินดาวน์ทั้งหมดคืน จนบริษัทส่งตัวแทนขอไกล่เกลี่ยผ่อนชำระ 4 งวด แต่หลังจากนั้นกลับไม่เคยได้รับเงิน แถมติดต่อใครไม่ได้เลยในทุกช่องทาง...         นี่คือตัวอย่างเสียงสะท้อนจากกลุ่มผู้เสียหาย ในกรณีคอนโดฯ สร้างไม่เสร็จตามกำหนดที่ปรากฎเป็นข่าวฮือฮาบนหน้าสื่อเมื่อไม่นานมานี้ จนหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องต้องเข้ามาให้ความช่วยเหลือ ซึ่งแม้บริษัทเจ้าของโครงการจะออกมาชี้แจงแสดงความรับผิดชอบแล้ว แต่ก็ยังไม่มีความคืบหน้าใดๆ ตามมา กลุ่มผู้เสียหายส่วนหนึ่งจึงหมดความอดทนที่จะรอคอยอย่างไร้ความหวังอีกต่อไป         จนกระทั่งเมื่อ 28 มิถุนายนที่ผ่านมา กลุ่มผู้เสียหายนับร้อยคนที่ได้รับผลกระทบจากโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียม 4 ปีแต่สร้างไม่เสร็จตามสัญญานี้ ได้รวมพลังเข้าร้องเรียนต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพื่อขอให้ช่วยดำเนินการทางกฎหมายกับ บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างคอนโดฯ 5 แห่งในย่านต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ ที่สร้างไม่เสร็จตามกำหนดดังที่เป็นข่าว โดยผู้เสียหายทุกคนเห็นตรงกันว่า “ต้องการยกเลิกสัญญา” และ “เรียกเงินคืนทั้งหมด”         ทั้งนี้ จากการประชุมร่วมกันได้ข้อสรุปว่า เบื้องต้นทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคจะดำเนินการในขั้นตอนเชิญผู้ประกอบการมาเจรจาไกล่เกลี่ย และหวังว่าจะได้รับความร่วมมือในการแก้ปัญหาในครั้งนี้ แต่หากไม่มาตามนัดจะยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อนำเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี-อายัดทรัพย์ เพื่อนำเงินมาเฉลี่ยคืนให้ผู้เสียหายต่อไป         ในวันนั้น  “ฉลาดซื้อ” ได้คุยกับ คุณมนตรี เหมวิจิตร ซึ่งเป็นผู้เสียหายหนึ่งในกลุ่มนี้ เขาได้เล่าถึงมูลค่าความเสียหายของตนและครอบครัวว่า         “ผมและครอบครัวได้ซื้อคอนโดฯ โครงการของบริษัทนี้ที่พหลโยธิน ทั้งผม ภรรยาและครอบครัว ซื้อรวมกัน 5 ห้อง เราก็ทำสัญญาจ่ายเงินจองแล้วก็ผ่อนงวดดาวน์ตามปกติ ส่วนของผมและภรรยา จ่ายครบ 36 งวดแล้ว ส่วนของลูกชายยังไม่ครบจ่ายไปได้เพียง 26 งวดเท่านั้น โดยรวมแล้วผมกับครอบครัวจ่ายเงินไปแล้วคิดเป็นมูลค่าโดยประมาณ 2,299,000 บาท” ซื้อคอนโดฯ โครงการนี้ถึง 5 ห้อง         ตอนนั้นเหตุผลที่ซื้อก็เพราะเราเชื่อมั่นในโครงการฯ เนื่องจากบริษัทก็เพิ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์เราเชื่อว่าบริษัทสามารถที่จะดำเนินการจนลุล่วงได้ เมื่อเกิดปัญหาก่อนหน้านี้ได้ไปร้องเรียนเรื่องที่ใดมาบ้าง         ผมเองยังไม่ได้ไปสักที่เลย เนื่องจากว่าในสัญญานั้นครบกำหนดคือสิ้นธันวาคม 2564 แล้วในสัญญาก็เขียนว่าสามารถจะต่อสัญญาได้อีก 1-2 เดือน ก็ประมาณมกราคม กุมภาพันธ์ (2565) ประกอบกับเรื่องของโควิด-19 เข้ามา ผมเลยยังไม่สามารถที่จะทำอะไรได้ แต่ผมเองก็ได้โทร.เข้าไปที่บริษัท 3 - 4 ครั้งได้รับคำตอบทุกครั้งว่า “เดี๋ยวจะติดต่อกลับ” พอผ่านมาถึงเดือนมีนาคม เมษายนแล้วเลยโทร.ไปอีกที มีคนรับสายนะแต่บอกว่าจะนัดคุยเจรจาแล้วก็เงียบหายไปอีก เรามองว่าทำอย่างนี้ไม่ได้นะไม่เหมาะสมเลย เนื่องจากบริษัทนี้ก็เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เราเคยเชื่อมั่นว่าบริษัทต้องสามารถที่จะทำตามกฎของตลาดด้วยคือเรื่องของจรรยาบรรณตามมาตรฐานตลาดหลักทรัพย์ คือสิ่งที่เรามองว่าเขาควรจะต้องทำให้ถูกต้อง ทำไมจึงตัดสินใจรวมกลุ่มกันมาร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค         ผมรู้สึกว่าคงไม่ได้รับความเป็นธรรมแล้ว เพราะบริษัทนี้คงไม่สามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญาได้ แล้วเราเชื่อมั่นในมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่าจะเป็นตัวแทนของผู้บริโภคเพื่อรักษาสิทธิอันชอบธรรมของเรา เงินทุกบาททุกสตางค์ของพวกเราทุกคนที่มาร้องเรียนนี้ เราก็อยากจะได้คืนเนื่องจากว่าเราก็ผิดหวังที่ไม่ได้ห้องในโครงการแล้วแต่ทำไมไม่คืนเงินเราล่ะ นั่นคือสิ่งที่อยากให้มูลนิธิฯ เข้ามาช่วยเหลือพวกเรา หวังว่ามูลนิธิเพื่อผู้บริโภคจะช่วยผลักดันให้ผู้ประกอบการทั้งหลายได้ปฏิบัติตามสัญญาอย่างถูกต้องเหมาะสมและยุติธรรม เราเห็นว่าเป็นสิทธิอันชอบธรรมที่เราจะอาศัยหน่วยงานสาธารณกุศลนี้ช่วยเป็นแรงบันดาลใจให้ทุกฝ่ายได้เข้ามาเรียกร้องสิทธิ คิดว่าการที่เรามีปัญหาแล้วรวบรวมกันมา จะดีกว่าที่เราใช้สิทธิตรงนี้คนเดียวไหม         โดยส่วนตัวเท่าที่ผมดู หลายคนใช้สิทธิคนเดียวสำเร็จบ้างไม่สำเร็จบ้าง ขึ้นอยู่กับความหนักเบา และความรุนแรง ในกรณีนี้ผมเห็นหลายๆ คนก็ไปสคบ.(สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) กว่าจะเจรจากว่าจะไกล่เกลี่ยก็ใช้เวลา 3 - 4 เดือนกันเป็นแถว ถ้าคนที่ไปยื่นสคบ. เมื่อเดือนมีนาคม เมษายน พฤษภาคม พอถึงมิถุนายนที่พวกผมมาวันนี้ก็ไม่ต่างกัน ผมว่าถ้าไป 1 คนที่ สคบ. กว่าจะเจรจาส่งตัวแทนมาขอเลื่อนนัดก็หมดเวลาแล้วครับ ผมเชื่อว่าพลังของมดตัวน้อยๆ จากหลายๆ คนที่มารวมกันวันนี้จะเป็นแรงผลักดันอันยิ่งใหญ่ที่จะทำให้ผู้ประกอบการหันมาใส่ใจในสิทธิของผู้บริโภคด้วย สำหรับคนอื่นที่กำลังประสบปัญหาเหมือนกับเราจะแนะนำเขาอย่างไร         ผมอยากให้ผู้บริโภคที่มีปัญหาไม่ว่าจะเป็นบริษัทใดก็ตาม ขอให้ออกมาเรียกร้องสิทธิและมารวมตัวกันไปหน่วยงานที่เขาช่วยเหลือผู้บริโภคอย่างที่นี่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ขอให้ผู้เสียหายรวมตัวกัน แล้วมูลนิธิฯ จะเป็นแกนนำของผู้บริโภคได้ นี่คือความตั้งใจและความศรัทธาในมูลนิธิฯ ครับ        “ผมและทุกคนที่มาในวันนี้ อยากให้กรณีนี้เป็นแรงบันดาลใจ เพื่อที่จะให้ผู้บริโภคลุกขึ้นมาปกป้องสิทธิที่ควรจะได้รับ การมารวมพลังกันนี่แหละครับคือความสำคัญ” 

ถ้าให้สรุปประเด็นปัญหาเกี่ยวกับผังเมืองเพียงประโยคเดียวก็คงได้ประมาณนี้...        ‘ระบบราชการรวมศูนย์ ทุนใหญ่ และการขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนอย่างแท้จริง’         การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่สักแห่งไปจนถึงผังเมืองที่กำหนดว่าพื้นที่ต่างๆ จะถูกใช้สอยอย่างไรนั้นใกล้ตัวเรามากกว่าที่คิด แต่ด้วยข้อกฎหมายอันซับซ้อน เรื่องราวเชิงเทคนิคที่ยากเข้าใจ บวกกับชีวิตประจำวันก็ไม่ได้เข้าไปข้องเกี่ยวอะไรด้วยยิ่งทำให้มองไม่เห็นความเชื่อมโยงที่จะส่งผลกระทบต่อตัวเรา         กรณีแอชตัน อโศกถึงการระเบิดของโรงงานหมิงตี้เป็นตัวอย่างที่ดีประโยคสรุปปัญหาข้างต้น ซึ่งสร้างความเสียหายแก่ทั้งผู้บริโภคและชุมชนรอบข้าง กรณีแอชตัน อโศกเกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ขณะที่ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ.2518 เกี่ยวพันกับกรณีโรงงานหมิงตี้ เหมือนเป็นคนละเรื่อง กฎหมายคนละฉบับ แต่...ไม่ใช่เลย จากแอชตัน อโศก...         กล่าวถึงกรณีแอชตัน อโศกอย่างรวบรัดได้ว่า กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร กำหนดให้อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร และยาวต่อเนื่องไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัยกรณีเกิดเพลิงไหม้หรือภัยพิบัติ แต่แอชตัน อโศกไม่มีพื้นที่นี้ตามที่กฎหมายกำหนด ศาลปกครองจึงวินิจฉัยให้เพิกถอนใบอนุญาต         ทั้งนี้ทางฝ่ายแอชตัน อโศก ชี้แจงว่าเดิมทีที่ดินดังกล่าวมีพื้นที่ตามที่กฎหมายกำหนด แต่เนื่องจากเจ้าของเดิมถูกเวนคืนที่ดินโดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อสร้างรถไฟฟ้าจนกลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของเดิมจึงฟ้องร้องและศาลฎีกาตัดสินให้ทำทางจำเป็นกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืนสำหรับออกสู่ถนนอโศก         เจ้าของโครงการแอชตัน อโศกจึงซื้อที่ดินผืนนี้โดยทำสัญญากับ รฟม. เพื่อสร้างทางเข้าออกโครงการให้มีความกว้างตามที่กฎหมายกำหนดโดยจ่ายผลประโยชน์ให้ รฟม. แต่ศาลเห็นว่าการกระทำดังกล่าวขัดกับวัตถุประสงค์การเวนคืนและไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้าจึงถือว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย อีกทั้งที่ดินของ รฟม. ไม่ถือเป็นส่วนหนึ่งของแอชตัน อโศก จึงทำให้การก่อสร้างโครงการไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร คือไม่มีทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ นั่นเอง         “กรณีของแอชตันมีประเด็นที่น่าสนใจคือการเวนคืน” ภูดิท โทณผลิน ทนายความและกรรมการสมาคมนักกฎหมายคุ้มครองสิทธิ์และสิ่งแวดล้อม แสดงความเห็น “ศาลจึงวินิจฉัยว่าไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์เพราะการที่หน่วยงานรัฐหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งเวนคืนที่ดินและไปให้เอกชนเช่า ถึงแม้จะเป็นเงินเข้ารัฐก็ตาม แต่ศาลมองว่าไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของ รฟม. เพราะไม่อย่างนั้นจะเปิดช่องให้หน่วยงานรัฐทำแบบนี้โดยอ้างว่าเงินเข้ารัฐ แต่จะต้องให้กระทบกับประชาชนน้อยที่สุดด้วย จึงน่าสนใจว่าการที่เขาเอาที่ดิน รฟม. มารวมเพื่อขอใบอนุญาตผมเห็นด้วยในทางกฎหมายว่ามันไม่ตรงตามเจตนารมณ์และจะทำให้เกิดบรรทัดฐานที่หน่วยงานรัฐไปดำเนินการแบบนี้”         ภูดิทแนะนำผู้บริโภคที่ได้รับความเสียหายว่า ถ้ากรณีแอสตัน อโศกถูกห้ามใช้อาคารและต้องดำเนินการรื้อถอนโดยไม่สามารถขอใบอนุญาตได้แล้ว ผู้เสียหายสามารถฟ้องเพื่อเรียกร้องเงินที่ได้ชำระไปคืนกับทางเจ้าของโครงการพร้อมดอกเบี้ย 2 ส่วน ส่วนแรกคือดอกเบี้ยผิดนัดจากการผิดสัญญา ส่วนที่ 2 คือดอกเบี้ยธนาคารที่ผู้บริโภคกู้มา ตึกสูง ผังเมือง และเสียงที่ไม่ถูกได้ยิน         ยังมี พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 อีกฉบับที่เข้ามาพัวพันกับคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ปฐมพงศ์ เจียมอุดมสิน กลุ่มคัดค้านร่างผังเมืองรวม กทม. อดีตเครือข่ายคนคอนโดเล่าว่า ปัญหาคอนโดมิเนียมเปลี่ยนไปตามยุคสมัย เช่น ปัญหาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายจนถึงปัญหาระหว่างผู้ซื้อกับนิติบุคคล ประเด็นที่เขาพบมาตลอดการทำงาน 2 ทศวรรษคือ         “พระราชบัญญัติอาคารชุดปี 2522 ซึ่งเป็นฉบับแรกที่มีการแก้ไขฉบับที่ 2 ฉบับที่ 3 ไม่ได้มีบทลงโทษกรณีที่ผู้จัดการนิติบุคคลไม่ปฏิบัติหน้าที่อย่างถูกต้อง รวมทั้งเจ้าของโครงการมีการประกันทรัพย์ต่ำมากหรือไม่มีเลย ช่วงนั้นเครือข่ายคนคอนโดก็พยายามผลักดันให้มีการแก้กฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นฉบับที่ 4 ซึ่งมีการกำหนดบทลงโทษแล้วและให้เจ้าหน้าที่เข้ามาจัดการได้ สมัยก่อนที่บอกว่าไม่ค่อยได้รับความร่วมมือจากเจ้าหน้าที่เนื่องจากทางฝั่งเจ้าหน้าที่อาจจะมองว่าไม่มีการเขียนไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุดให้เจ้าหน้าที่ทำอะไร เขียนไว้แค่ให้เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเท่านั้น”         ในช่วงหลังปฐมพงศ์ตระหนักว่าการกระจุกตัวของอาคารสูงในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผังเมือง ทำให้เขาต้องหันมาสนใจเรื่องนี้ด้วย         “ถ้าเราโฟกัสเฉพาะในกรุงเทพฯ ผังเมืองจะพยายามเพิ่มความหนาแน่นของประชากร เขากำหนดเป็นนโยบายระดับจังหวัดว่าเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ให้มากขึ้น แต่กลายเป็นว่ามันไปเพิ่มความหนาแน่นตั้งแต่ฉบับที่ 1 จนที่จะเป็นฉบับที่ 4 นี้ จำนวนประชากรต่อพื้นที่มันสูงขึ้นเรื่อยๆ ประกอบกับการสร้างรถไฟฟ้าแล้วดันไปวางว่าพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าอนุญาตให้สร้างตึกสูงได้เกินกว่าที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือผังเมืองกำหนดไว้เพราะฉะนั้นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็สร้างกัน”          และแม้ว่าจะมีการรับฟังความเห็นของประชาชนเพื่อนำมาพิจารณา แต่กฎหมายก็ไม่ได้ระบุให้ต้องนำความเห็นของประชาชนมาดำเนินการแต่อย่างใด หน่วยงานรัฐยังคงดำเนินการไปตามที่ตนเห็นชอบอยู่ดี โดยทางกลุ่มไม่เห็นด้วยที่กรุงเทพฯ จะเต็มไปด้วยอาคารสูง ซึ่งเวลานี้ก็ถือว่ามีมากเกินความจำเป็นแล้ว เพราะจะส่งผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม การกระทบกระทั่งระหว่างคนข้างล่างกับคนข้างบน การแย่งกันใช้สาธารณูปโภค เป็นต้น แต่ควรใช้โครงข่ายรถไฟฟ้าให้เป็นประโยชน์ในการขนคนเข้ามาในเมืองเพื่อลดความแออัด         ก้องศักดิ์ สหะศักดิ์มนตรี สถาปนิกและตัวแทนชุมชนย่านศาลาแดงจากการสร้างอาคารผิดกฎหมาย เล่าจากประสบการณ์ของตนว่า         “เจ้าของโครงการไม่ได้รู้ลึกเรื่องกฎต่างๆ เขาก็โยนมาให้ผู้รู้เป็นคนศึกษาซึ่งก็คือสถาปนิก พอปฏิบัติจริงๆ เราต้องไปปรึกษากับพี่ใหญ่ซึ่งก็คือกรมโยธาธิการและผังเมือง เราก็ไปปรึกษาตามโยธาเขตขึ้นอยู่กับว่าอาคารนั้นๆ ขออนุญาตที่เขตหรือที่ กทม. ผมเรียกพวกนี้ว่าเป็นลูกพี่และเราก็ให้ความเคารพพวกนี้มาตลอดเพราะเราเข้าใจว่าสิ่งที่เขาตีความชี้ช่องบอกเรามาปฏิบัติได้ ถูกกฎหมาย สถาปนิกทำให้เกิดพื้นที่ขายให้เขาได้มากเท่าไหร่ คุณก็ได้ประโยชน์มากเท่านั้น สิ่งสำคัญคือจรรยาบรรณในวิชาชีพ ก็เจ้าหน้าที่บอกว่าทำได้ ขออนุญาตก็ผ่าน แล้วผิดตรงไหน”        ต้นตอสาเหตุปัญหาที่สำคัญ​คือ​ การรวมศูนย์อำนาจอยู่ที่กทม.เกือบทั้งหมด ทั้งเรื่องการตรวจแบบ​ อนุมัติตีความตัดสินข้อบัญญัติ​ กฏหมาย​ กฏระทรวงต่างๆ​ การตรวจสอบทั้งระหว่างการก่อสร้าง​ ตั้งแต่เริ่มจนถึงสร้างเสร็จ​ และตรวจสอบเมื่อสร้างเสร็จ​ส่งมอบ​ เปิดใช้งาน​ ทำให้เกิดช่องว่างที่ไม่มีใครจะสามารถตรวจสอบได้ ดังนั้น​ จึงเห็นว่าควรต้องแยกอำนาจในขั้นตอนต่างๆดังที่กล่าวมาข้างต้น รวมถึงการประชุมรับฟังความเห็นจากชุมชน​ประชาชนที่มีการตรวจสอบผ่านคณะกรรมการผู้ชำนาญการ(คชก.) และต้องเพิ่มการตรวจสอบ​ การมีส่วนร่วม​ จากภาคประชาชน​  และตัวแทนหน่วยงานวิชาชีพที่เกี่ยวข้องโดยตรง​ ทั้งจากสภาสถาปนิกและวิศวกรรม​ เข้าร่วมรับฟัง​ แสดงความเห็น​ และตรวจสอบได้​ในแต่ละขั้นตอนตั้งแต่ต้นจนถึงการเปิดใช้อาคาร เพื่อให้เกิดความโปร่งใส   ถูกต้องเป็นไปตามกฎหมาย​ ที่ผ่านการตรวจสอบขั้นตอนต่างๆมาตั้งแต่ต้น กฎหมายผังเมืองไม่ศักดิ์สิทธิ์          นฤมล เมฆบริสุทธิ์ รองผู้อำนวยการมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค กล่าวว่าเมื่อดูข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพฯ พบว่าไม่ได้มีการกำหนดโซนอาคารสูงในกรุงเทพฯ เอาไว้ ทำให้มีการก่อสร้างอาคารสูงผิดกฎหมายเกิดขึ้นจำนวนมาก        “พื้นที่พาณิชย์ในกรุงเทพฯ ถูกป้ายเป็นสีแดงทั้งหมด เพราะพยายามทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เจริญ แล้วค่อยสร้างสาธารณูปโภค แต่ก่อนเขาบอกว่าเมืองต้องเจริญก่อน สาธารณูปโภคถึงจะมา ซึ่งมันไม่ใช่ หลักการคือเมื่อใดที่สาธารณูปโภคไปถึง เมืองจะเจริญเอง แต่ปัจจุบันไม่ใช่อย่างนั้น อาศัยว่าถ้าคุณลงทุนในกรุงเทพฯ ได้คุณจะเป็นอภิมหาเศรษฐี เพราะในกรุงเทพฯ สาธารณูปโภคคุณไม่ต้องลงทุน ไม่ต้องทำถนนเข้าโครงการหมู่บ้าน ไม่ต้องทำอาคารจอดรถ ทำแค่ 25 เปอร์เซ็นต์ก็ได้เพราะกฎหมายล่าสุดที่แก้บอกว่าอาคารจอดรถให้ 25 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร เขาบอกว่าเป็นการบังคับให้คนที่ซื้อคอนโดฯ ไม่มีรถ ซึ่งมันเป็นไปไม่ได้”         เพราะผังเมืองเป็นนโยบายสาธารณะที่กำหนดการพัฒนาเชิงพื้นที่ของแต่ละพื้นที่ โดยก่อนจะมีการแก้ไข พ.ร.บ.การผังเมืองในปี 2562 การทำผังเมืองเป็นเรื่องของผู้เชี่ยวชาญที่เน้นเชิงเทคนิค มุ่งประมาณการในอนาคต และนำมาวางแผนการพัฒนาพื้นที่ เป็นเหตุให้ประชาชนมักไม่ให้ความสนใจผังเมือง จนในช่วงประมาณ 20 ปีที่ผ่านมา การวางผังเมืองเพื่อพัฒนาเขตอุตสาหกรรมทำให้หลายพื้นที่ได้รับผลกระทบจึงมีการรวมกลุ่มของประชาชนติดตามการทำผังเมือง         “กฎหมายผังเมืองบ้านเราไม่ค่อยศักดิ์สิทธิ์เท่าไหร่คือไม่ค่อยมีผลในเชิงการบังคับใช้สำหรับการลงทุนขนาดใหญ่” เพ็ญโฉม แซ่ตั้ง ผู้อำนวยการบูรณะนิเวศ กล่าว “แต่อาจจะมีผลในการบังคับใช้กับประชาชนทั่วไป แต่ในต่างประเทศกฎหมายผังเมืองค่อนข้างมีความศักดิ์สิทธิ์และเฉียบขาดในการบังคับใช้เพราะเขาจะให้ความสำคัญกับภูมิทัศน์ การพัฒนาเมือง การขยายตัวของเมือง แต่สำหรับประเทศไทยมันขึ้นอยู่กับว่ารัฐบาลพูดอย่างไรแล้วผังเมืองก็พร้อมจะเปลี่ยนตาม”ถึงหมิงตี้...         ไม่เพียงกฎหมายผังเมืองเท่านั้น ดังที่กล่าวไปข้างต้นว่ามีกฎหมายหลายฉบับและหลายหน่วยงานเกี่ยวข้อง ซึ่งยิ่งทำให้การบังคับใช้กฎหมายผังเมืองไม่ศักดิ์สิทธิ์ กรณีโรงงานหมิงตี้ที่กิ่งแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ ระเบิดเป็นอีกกรณีหนึ่งที่สะท้อนเรื่องนี้         เพ็ญโฉมอธิบายว่าผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการประกาศประมาณปี 2536 ขณะที่โรงงานหมิงตี้สร้างปี 2534 โดยได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการ ต่อมาเมื่อผังเมืองประกาศใช้พื้นที่ดังกล่าวถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงหมายถึงเป็นเขตพาณิชยกรรมและสีส้มคือเขตที่อยู่อาศัยของประชาชน เท่ากับว่าผังเมืองประกาศทับที่ตั้งของโรงงาน ตามกระบวนการทางจังหวัดต้องจ่ายค่าชดใช้และทำการย้ายโรงงานไปยังพื้นที่สีม่วงหรือเขตอุตสาหกรรม แต่ไม่มีการดำเนินการใดๆ         เมื่อมีโรงงานบวกกับเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย ชุมชนจึงขยายตัวหนาแน่นขึ้น มีการสร้างบ้านจัดสรรเข้าไปชิดโรงงาน ซึ่งเพ็ญโฉมเห็นว่าเป็นความผิดร่วมกันระหว่างจังหวัดสมุทรปราการกับสำนักโยธาธิการและผังเมืองที่ไม่บังคับใช้กฎหมายผังเมืองระหว่างชุมชนกับโรงงานที่ต้องมี Buffer Zone         “แล้วการออกใบอนุญาตให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สร้างหมู่บ้านจัดสรรก็เป็นความผิดของหน่วยงานใดก็แล้วแต่ที่อนุญาตให้มีการสร้างหมู่บ้านขนาดใหญ่อยู่ใกล้กับโรงงานโดยไม่พิจารณาในแง่ความปลอดภัยจึงคิดว่ามันเป็นความผิดร่วมกันของผู้ออกใบอนุญาต นอกจากนี้ เริ่มแรกที่หมิงตี้ประกอบกิจการมีกำลังการผลิตที่ 24,000 ตัน แต่กรมโรงงานอุตสาหกรรมมาออกใบอนุญาติให้สามารถเพิ่มกำลังการผลิตเป็น 36,000 ตันในปี 2562 เท่ากับคุณรู้อยู่แล้วว่าผังเมืองไม่ใช่สีม่วงและชุมชนก็หนาแน่นมากขึ้นเรื่อยๆ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ กรมโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มกำลังการผลิตให้เขาโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ถือว่าไม่ถูกต้อง นั่นหมายความว่าทางโรงงานจะต้องมีการเก็บสารเคมีอันตรายไว้ภายในโรงงานเยอะมากซึ่งอันตรายต่อชุมชนที่อยู่รายล้อม”         การบังคับใช้ไม่ศักดิ์สิทธิ์ไม่พอ กฎหมายผังเมืองปัจจุบันปี 2562 ยังขัดหลักการที่ควรจะเป็น กล่าวคือไม่แยกเรื่องทางเทคนิคกับนโยบายออกจากกัน เพ็ญโฉมอธิบายว่า เพราะโดยปกติการประกาศพื้นที่ใดเป็นพื้นที่เพื่อการพัฒนาอุตสาหกรรมหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็นเรื่องของนโยบายรัฐบาล ไม่ควรผูกรวมกับกฎหมายผังเมือง เนื่องจากประชาชนอาจไม่เห็นด้วยกับนโยบายรัฐ แต่เมื่อนำนโยบายมาอยู่ภายใต้กฎหมายผังเมืองย่อมเท่ากับว่าประชาชนที่ไม่เห็นด้วยกับนโยบายการพัฒนาพื้นที่กำลังทำผิดกฎหมายผังเมือง         จากแอชตัน อโศกถึงโรงงานหมิงตี้ จากอาคารแห่งหนึ่งถึงผังเมือง ผูกรัดกันอย่างวุ่นวายด้วยกฎหมาย ข้อบังคับ หน่วยงานรัฐ และผู้เชี่ยวชาญด้านเทคนิคดังที่แสดงให้เห็นแล้ว ทั้งหมดนี้ย้อนกลับมาส่งผลกระทบต่อชีวิตของเราโดยไม่รู้ตัว หากจะแก้ไขคงต้องมุ่งตัดรากเหง้าของปัญหา...         ‘ระบบราชการรวมศูนย์ ทุนใหญ่ และการขาดการมีส่วนร่วมของประชาชนอย่างแท้จริง’

        คุณแสงเดือนเข้าชมโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านสุขุมวิท ซึ่งตัวอาคารอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ามาก เดินจากคอนโดไปสถานีเพียงแค่ 150 เมตร เป็นโครงการที่ตึกบางโซนสร้างเสร็จแล้วและมีผู้คนจับจองค่อนข้างมาก เมื่อสอบถามรายละเอียดจากพนักงานขาย โดยคุณแสงเดือนต้องการห้องชุดแบบหนึ่งห้องนอน ที่มีทัศนียภาพที่เปิดโล่ง (ไม่โดนบล็อกวิว) คือเมื่อมองจากห้องออกไปแล้วไม่มีอาคารหรือตึกสูงมาบดบังสายตา ซึ่งถือเป็นเรื่องหลักที่เธอต้องการ         พนักงานแนะนำห้องในตึกโซนซีให้เธอ เมื่อเธอขอไปชมห้องเพื่อให้แน่ใจว่าได้อย่างที่แจ้งพนักงานไป ทางพนักงานปฏิเสธบอกว่า แม้อาคารโซนซีเสร็จแล้ว แต่อยู่ระหว่างการตรวจสอบไม่เปิดให้เข้าชมแต่ห้องที่แนะนำไม่ถูกบล็อกวิวแน่นอนเพราะอยู่ชั้น 10 ซึ่งรอบด้านอาคารมีตึกพาณิชย์ซึ่งสูงไม่เกินสี่ชั้น อย่างไรก็ตาม คุณแสงเดือนก็ขอให้พนักงานช่วยถ่ายรูปมาให้ดูได้ไหม ซึ่งพนักงานก็ปฏิเสธอ้างเรื่องที่ไม่สามารถเข้าไปในพื้นที่ได้         ด้วยทำเลที่ดีและราคาที่น่าสนใจอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องการพอดี เธอจึงตัดสินใจซื้อสิทธิการจองห้องจากเจ้าของสิทธิเดิม และทำเรื่องราวสินเชื่อต่างๆ จนผ่าน และได้กรรมสิทธิในห้องชุดดังกล่าวที่เธอเลือกไว้ตามคำแนะนำของพนักงานขาย         แต่เมื่อได้เข้าตรวจดูห้องชุด กลับพบว่า ไม่เป็นตามที่ตั้งใจ เมื่อมองจากห้องก็เจออาคารพาณิชย์บดบังทัศนียภาพที่วาดหวังไว้ จึงแจ้งให้ทางโครงการฯ รับผิดชอบแก้ไขเรื่องให้เป็นตามวัตถุประสงค์ของเธอ ทางโครงการฯ ปฏิเสธอ้างว่า เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิในห้องชุดแล้ว ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือแก้ไขได้ อย่างไรก็ตามเพื่อความสบายใจของผู้ร้องทางโครงการฯ ยินดีช่วยเหลือด้วยการติดต่อหาคนมาซื้อห้องชุดดังกล่าวให้         คุณแสงเดือนจึงทำหนังสือขอยกเลิกสัญญา และแจ้งร้องทุกข์กับทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ต่อมา ทาง สคบ.แจ้งว่า ขอยุติเรื่องของเธอ เพราะไม่เข้าข่ายว่าคุณแสงเดือนเป็นผู้บริโภค ด้วยเหตุว่าห้องชุดดังกล่าวคุณแสงเดือนจะปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ เธอจึงนำเรื่องไปฟ้องร้องดำเนินคดีด้วยตนเอง         ต่อมาทางศาลเห็นว่าเธอฟ้องร้องแบบไม่มีทนายความ จึงให้เธอหาทนายมาว่าความเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ เธอจึงปรึกษาขอให้ทางศุนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภคช่วยเหลือ แนวทางการแก้ไขปัญหา        โดยหลักของประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 158 การแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ ความสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง ได้แก่ ความสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรม ความสำคัญผิดในตัวบุคคลซึ่งเป็นคูกรณีแห่งนิติกรรมและความสำคัญผิดในทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม เป็นต้น ในส่วนทางคดียังอยู่ระหว่างพิจารณา

        ก่อนจะซื้อคอนโดมิเนียม เราได้อ่านสัญญาจะซื้อจะขายกันบ้างหรือไม่ หากอ่านแล้วรู้สึกว่าข้อสัญญาไม่เป็นธรรมกับเราจะทำอย่างไรดี         ย้อนไปประมาณปีครึ่ง คุณภูผาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดแห่งหนึ่งแถวพัทยา โดยอ่านสัญญาคร่าวๆ คิดว่าคงไม่มีปัญหาอะไร ซึ่งข้อความในสัญญาระบุว่าจะก่อสร้างให้เสร็จภายใน 1 ปี เมื่อครบกำหนดสร้างเสร็จ เขาติดต่อไปยังโครงการเพื่อสอบถามเรื่องการโอนคอนโด แต่พนักงานแจ้งว่า คอนโดยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เขาก็เพียรโทรตามอยู่หลายครั้ง หลังจากนั้นประมาณ 2 เดือน พนักงานดูแลโครงการโทรศัพท์มาแจ้งว่าให้เข้าไปตรวจรับห้อง         เมื่อคุณภูผาไปตามนัด พบว่าโครงการได้เปลี่ยนแปลงวัสดุและสีห้องโดยไม่แจ้งให้เขารู้เลย หลายๆ อย่าง ไม่เหมือนห้องตัวอย่างที่เขาเห็นก่อนทำสัญญา นอกจากนั้นยังพบอีกว่าห้องของเขา ซึ่งทำสัญญาไว้ต้องมีพื้นที่ 29 ตารางเมตร แต่ห้องจริงที่ไปดูกลับมีพื้นที่ 31.45 ตารางเมตร ซึ่งห้องที่ไม่เป็นไปตามตัวอย่างทั้งเรื่องวัสดุและสีห้อง มีลักษณะแบบเดียวกับห้องของเขา คือมีพื้นที่เพิ่มขึ้นเหมือนกันทุกห้อง เหมือนดี แต่ไม่เป็นเช่นนั้น เพราะเขา (และคนอื่นๆ) ต้องจ่ายเงินค่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอีกตารางเมตรละ 43,000 บาท         “วันที่ไปตรวจรับห้อง โครงการฯ ยังดำเนินการสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ไม่เสร็จและไม่ตรงตามใบโบรชัวร์ขายคอนโดด้วย”         เขาจึงแจ้งให้ทางโครงการฯ แก้ไขให้เรียบร้อยให้เหมือนตามที่โฆษณาขายไว้ ซึ่งโครงการฯ ก็ไม่ได้แก้ไข แต่มีหนังสือว่า โครงการฯ ได้สร้างคอนโดเสร็จเรียบร้อยแล้วให้เขาไปรับโอนคอนโดภายใน 30 วัน ถ้าไม่ไปถือว่าเขาผิดสัญญา และให้รับผิดชอบพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น        คุณภูผารู้สึกไม่พอใจ ทำไมอยู่ๆ เขากลายมาเป็นคนผิดสัญญา ทั้งๆ ที่โครงการฯ เป็นผู้ทำผิดสัญญาเองทั้งหมด ตั้งแต่สร้างไม่เสร็จตามกำหนด สร้างไม่ตรงตามโฆษณาขาย และมีพื้นที่เพิ่มขึ้นมาแล้วมาเก็บเงินเขาเพิ่ม เขาจึงมาปรึกษามูลนิธิเพื่อผู้บริโภค แนวทางการแก้ไขปัญหา        ศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภคแนะนำว่า เรื่องการซื้อขายอาคารชุด มีกฎหมายควบคุมให้สัญญาต้องเป็นไปตามแบบ 2 ฉบับ คือประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522          สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ข้อ 4 ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 และมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท         สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดต้องทำตามแบบ อ.ช. 22 ถ้ามีส่วนหนึ่งส่วนใดในสัญญาไม่ได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุณกับผู้จะซื้อ สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลบังคับใช้ และมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท ตามมาตรา 6/2 และ 63 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522         เมื่อพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการแล้วพบว่า ไม่ปฎิบัติตามแบบ อ.ช. 22 และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ดังนี้        o       โครงการแจ้งผู้ซื้อด้วยวาจาเรื่องขอขยายระยะเวลาก่อสร้าง ซึ่งโครงการสามารถขยายเวลาก่อสร้างได้ 12 เดือน โดยผู้ขายต้องทำหนังสือแจ้งผู้ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษร        o       โครงการเปลี่ยนแปลงวัสดุและสีห้อง สร้างสาธารณูปโภค เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ไม่ตรงตามภาพโฆษณา ภาพโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ผู้ขายต้องก่อสร้างตามที่ได้โฆษณาไว้        o       โครงการมีพื้นที่ก่อสร้างในห้องเพิ่มขึ้นจาก 29 ตารางเมตร เป็น 31.45 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.45 ตารางเมตร ซึ่งผู้ขายสามารถมีพื้นที่พร่องหรือเพิ่มขึ้นได้ไม่เกินร้อยละ 5         ผู้ร้องสามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและขอเงินคืนได้โดยอาศัยเหตุผลข้างต้นในการบอกเลิกสัญญาเพราะผู้ซื้อไม่ได้เป็นผู้ผิดสัญญา โดยทำหนังสือบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับ ถ้าผู้ขายไม่ยินยอมคืนเงิน ผู้ซื้อสามารถฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้ผู้ขายคืนเงินได้         กรณีคุณภูผา ศูนย์พิทักษ์ฯ ได้ทำหนังสือไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และกรมที่ดิน แจ้งไปยังกรมที่ดินว่าสัญญาจะซื้อจะขายของโครงการเป็นข้อสัญญาไม่เป็นธรรมและไม่เป็นไปตามแบบ อ.ช. 22 และกรมที่ดินได้ดำเนินการตามกฎหมายกับโครงการนี้แล้ว

ทุกคนมีสิทธิ์ฉบับนี้มาเรียนรู้บทเรียนในการซื้อคอนโดจากคุณตาล ประวีณมัย บ่ายคล้อย ผู้ประกาศ ข่าวช่อง 3 ซึ่งเธอเล่าว่า นอกจากเรื่องทำเล เรายังต้องดูที่เอกสารหรือสัญญาว่าข้อสัญญาเป็นธรรมกับเราไหม มีรายละเอียดตรงไหนบ้าง เพราะแม้ก่อนหน้านี้ตัวเองเคยซื้อคอนโดมาบ้าง แต่ก็ยังมีปัญหาถึงกับต้องขึ้นโรงขึ้นศาลแบบไม่มีทนายมาแล้ว การซื้อคอนโดครั้งนี้เจอปัญหาอย่างไร         คอนโดอันนี้(ที่มีปัญหา) คือซื้อเพื่ออยู่เองนะคะ เราก็นึกภาพไปว่าถ้าเกิดว่าเรามีที่พักอยู่ที่นี่เอาไว้แบบตอนแก่ๆ เกษียณอะไรอย่างนี้ มีที่พักอยู่ปากช่อง ซื้อคอนโดก็ตอบโจทย์ที่ไม่ต้องเรื่องเยอะ ดูแลง่าย เลยไปซื้อโครงการหนึ่งที่ปากช่อง นครราชสีมา ดู Developer นี้แล้วพบว่าเป็นบริษัทชื่อดังบริษัทมหาชนด้วย คือพูดชื่อนี้ก็เป็น Big Name ของคนทำก่อสร้างคอนโดอยู่แล้ว เลยตัดสินใจว่าเราซื้อละกัน         พอซื้อแล้วก็ดูสัญญา เราเคยซื้อคอนโดมาบ้างหลายครั้งที่เราเจอว่าในสัญญาของโครงการจะไม่ได้ใช้สัญญามาตรฐาน หลายๆ ที่ไม่ได้ใช้สัญญามาตรฐาน อย่าง Case นี้เจอเหมือนกันว่าไม่ได้ใช้สัญญามาตรฐาน ส่วนตัวเวลาพิจารณาสัญญาข้ออื่นดูผ่านๆ แต่ข้อที่เพ่งคือจะดูเรื่องของการผิดนัดของทางผู้ที่จะขาย แล้วดูว่าถ้าเราผิด เช่น เราไม่มีกำลังในการผ่อนอย่างนี้เราจะโดนปรับอะไรบ้าง อันนี้เป็นไปตามสัญญาไหม และดูว่าถ้าผู้จะขายโครงการผิด เช่น ก่อสร้างไม่ทันหรือว่างานไม่มีคุณภาพนี่เราจะเอาผิดอย่างไรกับเขาได้บ้าง ซึ่งตรงข้อนี้ส่วนใหญ่เลยที่เจอ เท่าที่ตาลเจอคือสัญญาฝั่งผู้ที่จะขายจะเขียนค่าปรับตรงนี้ไม่เท่าในสัญญามาตรฐาน คือในสัญญาเขียนน้อยกว่า         เขียนน้อยกว่า อันนี้ใช่ค่ะ ซึ่งจริงๆ ใน Case นี้เราก็อาจจะไม่ใช่ผู้บริโภคที่แบบว่าทำหน้าที่เข้มแข็งนะคะ คือบางคนอาจจะบอกว่าแก้สัญญาเลยสิ ให้มันเป็นสัญญามาตรฐานได้ไหม แต่เราก็รู้สึกว่าไม่เป็นไรเดี๋ยวถ้าเกิดว่าผิดจริงๆ เราค่อยไปคุยกันตอนที่มีปัญหาละกัน เพราะว่าเราก็อยากได้โครงการนี้ พอดูสัญญาเสร็จแล้วจนถึงช่วงเวลาที่ต้องโอนแล้ว เราดูอาการออกเลยว่า พอถึงวันที่ต้องโอนโครงการไม่สามารถโอนได้แน่ เราก็รู้สึกว่าถ้าโอนไม่ได้ น่าจะยึดเยื้อน่าจะก่อสร้างแบบดีเลย์ไปเป็นปีสองปี “ความคืบหน้ามันน้อยมากค่ะ ดีเลย์ไปเป็นปีแน่นอน เราก็เลยบอกเลิกสัญญาดีกว่า ทีนี้พอบอกเลิกสัญญาเราเข้าใจว่า โครงการคุณก็ต้องจ่ายเงินต้นที่เราได้จ่ายไปแล้วพร้อมดอกเบี้ย” บอกเลิกสัญญาทำอย่างไร         บอกเลิกสัญญาก็คือ ในสัญญาเขาจะบอกว่าถ้าเขาสร้างไม่เสร็จเราสามารถบอกเลิกได้ พี่ก็โทรไปแจ้งเซลล์คนที่เราติดต่อด้วยว่าอยากจะบอกเลิกสัญญา เซลล์บอกว่าต้องทำจดหมายมาถึงบริษัท เราก็ทำจดหมายไป ซึ่งความคาดหวังของเราคือบอกเลิกสัญญาจะต้องได้เงินต้นพร้อมกับค่าปรับ ก็คือดอกเบี้ยตามสัญญามาตรฐานของกฎหมายที่กำหนดเอาไว้         แต่ว่าตรงนี้พอคุยกันแล้วมีปัญหาเพราะว่าโครงการเขาบอกว่าจริงๆ แล้วเขาจะจ่ายเฉพาะเงินต้นไม่ยอมจ่ายค่าปรับให้ เราก็ทำไมเป็นอย่างนั้นล่ะ เลยนำมาซึ่งการคุยกับเขาแต่ว่าตอนนั้นก็ตกลงกันไม่ได้ เคสตาลมันก็จะมีรายละเอียดอีกนิดหนึ่ง คือว่ามาถกเถียงกันเรื่องรายละเอียดว่าในสัญญามันจะมีข้อหนึ่งที่เขาเขียนเอาไว้บอกว่า ถ้าเกิดว่าโครงการมีปัญหาในการก่อสร้างประสบปัญหา โครงการเขาจะส่งหนังสือแจ้งมาว่าเขาจะขอขยายระยะเวลาการก่อสร้าง ไอ้ประโยคนี้ถ้าผู้บริโภคที่อาจจะเพิ่งเคยซื้อคอนโดหรือไม่ดูในสัญญา ก็อาจจะคิดว่าทุกกรณีเลยหรือ ถ้าเกิดว่าเขาอยากจะขยายเวลาการก่อสร้าง แต่ว่าพอดูเจตนารมณ์ตามกฎหมายคือการขยายเวลามันต้องมีเหตุผลจริงๆ เช่น แบบอย่างช่วงน้ำท่วมหรือว่ามีปัญหาเรื่องโควิดอะไรอย่างนี้ แต่ว่ารายละเอียดเขาต้องแจ้งมาที่คนซื้อด้วยว่าขยายเวลา ขอขยายจากเหตุอะไรแล้วก็ต้องแจ้งหลังจาก 7 วันที่เกิดเหตุนั้นแล้ว อันนี้คือรายละเอียด         แต่ว่าสัญญาไม่ระบุขนาดนี้แล้วโครงการเขาก็บอกว่าเขาแจ้งมาแล้ว ประเด็นคือเขาบอกเขาส่งหนังสือแจ้งมาตอนธันวา คือธันวาเขาต้องส่งงานประมาณต้นธันวาเขาส่งจดหมายมาแต่ตาลไม่ได้รับ ไม่มีจดหมาย พอมีเรื่องกันแล้วพอไปทวนกันดู  เขาบอกว่าเขาส่งมาแล้วแต่เขาไปส่งในที่อยู่ในบัตรประชาชนไง ซึ่งไม่ใช่ที่อยู่ในสัญญา ที่อยู่ตามบัตรเราไม่ได้อยู่ที่นั่นเราก็ไม่รู้เรื่องแล้ว แต่เราไปตามดูจดหมายนะว่ามีไหมก็ไม่มี อะไรอย่างนี้คะ ก็เลยเป็นที่ถกเถียงกัน เขายืนยันว่าเขาส่งแล้วเขามีสิทธิขอขยาย แต่เรายืนยันว่าคุณผิดสัญญาเราจะขอเลิกสัญญา  เขามีไปรษณีย์ตอบรับไหมคะว่ามีใครเซ็นจดหมาย         มีคะ ก็คือเหมือนกับว่าเขาส่งไปคนเซ็นเป็น รปภ.เขาก็เอาใบนั้นมาให้เราดู แต่ว่าคิดดูนะถ้าเราไม่ไปตามหาจดหมายจริงๆ เราก็ไม่ได้นะคะ ซึ่งอันนี้มันก็ยังสงสัยอยู่ว่าจริงๆ แล้วถ้า Developer มาอ้างแบบนี้ว่าเขาส่งไปที่ที่อยู่แล้ว แต่ว่าเป็นที่อยู่ตามบัตรประชาชนไม่ใช่อยู่ในสัญญา อันนี้จะใช้ได้หรือเปล่า อันนี้เรื่องหนึ่งทีนี้พอตกลงกันไม่ได้ก็เลยคิดว่าจะอย่างไรดี ซึ่งถ้าเกิดได้คืนเฉพาะเงินต้นมันไม่โอเคอยู่แล้ว เพราะรู้สึกว่า Developer เอาเปรียบเราเกินไป แล้วเป็นบริษัทใหญ่ด้วย         ใช่คะ ก็เลยนำมาซึ่งการฟ้องคดี บริษัทควรมีความรับผิดชอบต่อผู้บริโภค  ฟ้องเองเลยไม่ใช้ทนาย         ต้องบอกว่าฟ้องเองเลย ลองฟ้องดู คือเข้าไปอ่านรีวิว รีวิวใน Pantip เขาบอกว่าเขาก็ฟ้องกันนี่ แล้วทีนี้ก็เลยเริ่มหาข้อมูลแล้วก็โทรศัพท์ไปที่ศาล เพราะว่าตอนแรกยังสับสนเรื่องของการฟ้องคดีต้องฟ้องในพื้นที่ไหน ทางศาลเจ้าหน้าที่ท่านรับโทรศัพท์ก็ให้คำแนะนำที่ดีมากเลยนะคะ แล้วก็กระบวนการในการฟ้องก็ไม่ได้หนักอย่างที่คิด คือตอนแรกเรารู้สึกว่ากระบวนการมันน่าจะแบบว่าเป็นปีเลยหรือเปล่า แต่ปรากฏว่ากระบวนการก็คือเตรียมเอกสารไป ทางเจ้าหน้าที่ศาลก็แนะนำว่าถ้าจะให้ดีเอกสารเตรียมให้พร้อม แล้วถ้าเป็นไปได้อาจจะเขียนพิมพ์เป็น File ก็ได้ว่าเหมือนกับเล่าว่าเหตุการณ์เป็นอย่างไร Timeline เป็นอย่างไร สิ่งที่อยากเรียกร้องคืออะไร อย่างนี้ค่ะ เราก็เลยทำเป็น File ไป เสร็จแล้วจะมีเจ้าหน้าที่ที่เราโทรปรึกษา เขาก็จะเป็นเจ้าหน้าที่ที่ช่วยเขียนสำนวนให้ ซึ่งตรงนี้คือเรารู้สึกว่ากระบวนการไม่ได้ยากอย่างที่คิดจริงๆ ถึงแม้ว่าเราไม่ได้มีความรู้เรื่องกฎหมายไม่รู้ภาษากฎหมายไม่รู้จะเขียนสำนวนอย่างไรก็คือเดี๋ยวเขาก็จะไปปรับให้เอง (ตามกฎหมายวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคจะมีเจ้าพนักงานคดีซึ่งผู้บริโภคสามารถเล่าเหตุการณ์ปากเปล่า บอกว่าเรามีปัญหาอย่างไรแล้วเขาก็จะเขียนให้ตามนั้น แต่ว่าของคุณตาลจะพิเศษตรงที่ตรงไล่เรียงลำดับเหตุการณ์ไปให้ด้วย)         ที่ชอบก็คือ เจ้าหน้าที่เขาก็ใส่ใจมากเลยเหมือนกับว่าก่อนที่จะไปให้ดูอีกครั้งหนึ่งเพื่อจะให้มันรวดเร็วเขาก็ส่ง File E-mail กลับมาเลย บอกว่าเราโอเคในสำนวนนี้ไหม ถูกต้องไหม ให้ตรวจทานดูอีกทีหนึ่งรู้สึกว่ากระบวนการมันไม่ช้า ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก ก็ใช้เวลาสองเดือนพอดีถึงวันที่ที่ศาลเริ่มนัดวันแรก จริงๆ ต้องนัดภายใน 30 วัน         ใช่ค่ะเป็นช่วงโควิดพอดี เขาต้องทำภายใน 30 วันใช่ไหมคะ เห็นทางเจ้าพนักงานก็แจ้งว่าช่วงนี้คดีเยอะแล้วก็ช้า (ดีเลย์) ไปเพราะว่าโควิดด้วย จริงๆ ก็คือสองเดือนของคดีนี้ถือว่าเร็วแล้ว แต่ด้วยความที่ไม่เคยไปศาล ไม่เคยมีคดีอะไรมาก่อนเลยในชีวิต  อันนี้เป็นคดีแรกเราก็รู้สึกว่าจริงๆ เรื่องราวมันก็ไม่ได้ซับซ้อน คือจริงๆ น่าจะมีผู้เสียหายคล้ายๆ กันหรือว่าเจอยิ่งกว่าเราอีกหลายคดี เรารู้สึกว่าคดีเราก็เป็นคดีเล็กมากๆ ตอนแรกที่ไปเราก็เข้าใจว่าน่าจะมีการมาไกล่เกลี่ยพูดคุย ทาง Developer น่าจะชดใช้ความเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ว่าตอนแรกที่ไปเจอทาง Developer เขาส่งทนายความมาท่านเดียว แล้วก็ให้เหตุผลว่าไม่สามารถติดต่อผู้มีอำนาจของบริษัทที่จะมาพูดคุยได้ ดังนั้นคือขอให้ทางศาลได้เลื่อนแล้วก็นัดกันใหม่ เพื่อไปคุยกันนัดหน้าก็เลยใช้เวลาไปอีกสองเดือน         แต่ว่าช่วงสองเดือนนี้เลยได้กลับมาทบทวนเรื่องของสำนวนเพราะว่ามีคนทักมาเหมือนกันว่า ฟ้องคดีคนเดียวเขาก็เป็นห่วงว่า เดี๋ยวสำนวนมันจะไม่รัดกุมหรือเปล่า หรือว่าจะมีจุดไหนที่เพลี่ยงพล้ำหรือเปล่า เราก็เลยกลับมาเอาสำนวนของทาง Developer มานั่งดูว่าเขาก็ยืนยันว่าเขาไม่ได้ผิดอะไร อย่างไร มีประเด็นไหนที่ต้องดูเป็นพิเศษ เราเลยเอาสำนวนเอาคดีมาปรึกษาทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค         ตาลได้รับคำแนะนำในเบื้องต้นว่าในเรื่องกฎหมายหรือว่าการฟ้องคดี จริงๆ อาจจะไม่ต้องใช้ทนายก็ได้ แต่ว่ามีประเด็นไหนที่เราควรจะรู้แล้วก็เตรียมข้อมูลไปในวันที่จะมีการไต่สวน แต่ว่าสุดท้ายเรื่องก็มาลงเอยที่เราก็เตรียมตัวไป แต่ว่าช่วงใกล้ๆ เวลาที่จะมีคณะไต่สวนทาง Developer ก็ส่งทนายมาแล้วก็บอกว่าโอเค ก็อยากประนีประนอมกัน แล้วก็จะตกลงตามที่เราเรียกร้องไปกคือคืนเงินต้นแล้วก็เบี้ยปรับตามที่เราบอกไป พอฟ้องคดีถึงมีการเจรจาคืนเงินต้นคืนเบี้ยปรับให้เราทั้งที่ตอนแรกไม่ได้ให้         ตอนแรกไม่ได้ให้แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่ค่อนข้างจะกระชั้นเหมือนกันคือ ศาลจะนัดไต่สวนวันพรุ่งนี้ วันนี้มาทำประนีประนอมกัน สุดท้ายเราก็ยอมที่จะประนีประนอมไป ขอให้ช่วยแชร์ประสบการณ์ผู้ที่จะซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง         จริงๆ แล้วเรื่องสัญญาคือถ้าเป็นไปได้อยากให้ศึกษาให้ละเอียดหน่อยว่าถ้าสัญญาตรงไหนเราไม่เข้าใจหรือเราเห็นว่ามันคลุมเครือหรือว่าเราจะเป็นฝ่ายเสียประโยชน์ก็ศึกษาสัญญาให้ดีก่อนที่จะเซ็น จริงๆ อันนี้ประสบการณ์ตัวเองที่เอามาแชร์ได้ก็คือ บางทีเราไปหลงเป็นเหยื่อการตลาด คือเราเห็นโปรโมชันแล้วเคลิ้ม อย่างปีนี้คอนโดมีเนียมโครงการต่างๆ มีโปรโมชันดีมากเลย คืออาจจะต้องถามความจำเป็นของตัวเองก่อนว่าเราซื้อคอนโดเพื่ออะไร จำเป็นไหม แล้วได้โปรโมชันมานี่มันคุ้มค่าจริงหรือเปล่า ค่อยๆ พิจารณาว่าอันนี้เป็นเหตุผลที่เราจะซื้อจริงๆ ใช่ไหม         เสร็จแล้วพอไปดูในสัญญา อย่างข้อที่อยากให้ดูมากๆ เลย ก็คือเรื่องนี้ว่าเบี้ยปรับหรือทางกรณีผู้ที่จะขายหรือว่าโครงการผิดสัญญาเขาจะโดนลงโทษอย่างไร หรือว่าเราเรียกร้องอะไรได้บ้างตรงนี้อยากให้เคลียร์กับเขาไปเลยว่ามันต้องเป็นอย่างไร แล้วอาจจะบอกไปได้เลยได้ว่าอันนี้มันไม่ใช่เป็นตามสัญญามาตรฐานนะ เราขู่เลยได้ไหมพี่ว่าอันนี้เดี๋ยวไปฟ้อง สคบ.ได้นะว่าสัญญาไม่ใช่สัญญามาตรฐาน         อันนี้คือให้แบบชัดเจนอยู่ในสัญญามันจะดีมาก แล้วก็อีกอย่างหนึ่งก็คือภาพที่เราเห็นตอนโฆษณาอย่างนี้ต้องเก็บไว้เป็นหลักฐานให้หมดเลย ตั้งแต่โบชัวร์ที่เราเห็นโฆษณาที่เขาติดไว้ เกิดมีปัญหาตรงนี้มันจะได้เอาเป็นข้อมูลที่จะเอาไว้เรียกร้องได้รวมถึงใบเสร็จต่างๆ ที่เราจ่ายค่างวดไป แล้วก็มีอันหนึ่งที่เป็นรายละเอียดเหมือนกันก็คือถ้าเกิดโครงการบอกว่าจะมีอะไรให้ เช่น แถมเฟอร์นิเจอร์กี่ชิ้น ก็ให้เขาแนบรูปเฟอร์นิเจอร์ที่แบบตรงตามสเปคที่เขาจะให้จริงๆ เพราะเคยเจอเหมือนกันบอกว่าจะแถมเฟอร์นิเจอร์แล้วแบบว่ามันครบไหม หรือว่าบางทีคุณภาพมันไม่ได้เหมือนกับตอนที่เขาโฆษณาไว้ สุดท้ายอยากฝากอะไรถึงผู้บริโภคหรือ Developer ที่กำลังทำโครงการ         Developer บ้านเราก็อยากจะให้คำนึงถึงจิตใจของผู้บริโภคเรื่องของสิ่งที่ผู้บริโภคเขามีความคาดหวัง จริงๆ ก็ทำตามสัญญาทำตามมาตรฐานที่คุณเป็น ทำตามสัญญาให้ได้ ส่วนฝั่งผู้บริโภคตาลคิดว่าจริงๆ สิทธิของผู้บริโภคเป็นเรื่องสำคัญแต่ว่าหลายคนอาจจะคิดว่ามันเสียเวลาหรือว่ามันไม่คุ้ม มันลำบาก มันยากอะไรอย่างนี้ค่ะ แต่จริงๆ แล้วคืออยากเชิญชวนว่าในเมื่อมันเป็นสิทธิของเรา คือถ้าเกิดผู้บริโภคเข้มแข็งเรียกร้องสิทธิที่เราพึงมีพึงได้ มันก็เป็นตัวที่จะช่วยกำกับการทำงานของ Developer ให้เขาควบคุมคุณภาพให้ดีด้วย ดังนั้นเราศึกษาก่อนว่าเรามีสิทธิอะไรบ้าง ถ้าเราเสียสิทธิเราควรจะเรียกร้องสิทธิที่เรามีคืนมา

        อาชีพรับจ้างอิสระหรือที่เรียกภาษาปากว่า ฟรีแลนซ์ นั้นให้อิสระได้จริงเพราะไม่มีสังกัดหรือขึ้นตรงกับใคร รับทำงานเฉพาะกับคู่สัญญาจ้าง บริหารเวลาได้เอง แต่ขณะเดียวกันเมื่อต้องทำธุรกรรมทางการเงินกับสถาบันด้านการเงินจะค่อนข้างมีปัญหาเพราะรายได้ขึ้นอยู่กับการรับงานจ้าง ไม่ได้รับประจำเป็นเงินเดือน การตัดสินใจมีทรัพย์สินอย่างคอนโดมีเนียมซึ่งต้องใช้สินเชื่อ อาจไม่ผ่านการพิจารณา อย่างไรก็ดีฟรีแลนซ์บางท่านแม้ทราบดีถึงข้อจำกัดตรงนี้แต่บางครั้งก็ถูกโน้มน้าวให้ตัดสินใจพลาดได้ อย่างเช่นกรณีของคุณวิมล         คุณวิมลเป็นครูสอนโยคะ พักอาศัยอยู่แถวรามคำแหง วันหนึ่งในปลายปี 2560 เดินผ่านโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในย่านรามคำแหงรู้สึกสนใจจึงแวะเข้าไปเพื่อสอบถามข้อมูลกับพนักงานขายของโครงการ หลังจากได้ฟังคำชักชวนต่างๆ ก็ค่อนข้างพอใจ จึงลองสอบถามเรื่องการขอสินเชื่อ เพราะตนเองนั้นทำงานเป็นฟรีแลนซ์พอจะทราบมาบ้างว่า การขอสินเชื่อไม่ง่าย         ถึงตรงนี้พนักงานขายแสดงข้อมูลกับคุณวิมลว่า ทางโครงการของเรามีระบบบัญชีที่สามารถติดต่อกับทางธนาคารต่างๆ ได้โดยตรง ถ้าตัดสินใจซื้อกับทางเรา “สินเชื่อผ่านแน่นอน” เมื่อเห็นท่าทางมั่นอกมั่นใจของพนักงานและการแสดงประวัติต่างๆ ประกอบกับชื่อเสียงของบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมนี้ คุณวิมลจึงวางเงินจองเป็นจำนวนเงิน 10,000 บาท ในวันที่ 10 ธันวาคม 2560 และจ่ายเงินอีก 50,000 บาทในวันทำสัญญา คือ วันที่ 25 ธันวาคม 2560 จากนั้นก็ผ่อนชำระเรื่อยมาเดือนละ 4,300 บาท จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2563         เมื่อโครงการฯ เสร็จทางบริษัทติดต่อคุณวิมลให้เข้าไปตรวจสอบและโอนกรรมสิทธิ คุณวิมลได้ดำเนินการขอสินเชื่อกับธนาคารสี่แห่ง ซึ่งถูกปฏิเสธทั้งหมด เมื่อเป็นเช่นนี้คุณวิมลประเมินแล้วว่า ตนเองคงผ่อนไม่ครบแน่ จึงขอยกเลิกสัญญาและขอเงินจองและเงินดาวน์ที่ผ่อนไปคืน แต่ไม่แน่ใจว่าทำได้ไหมจึงปรึกษามา  แนวทางการแก้ไขปัญหา        ศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ได้ส่งตัวอย่างหนังสือยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนให้ผู้ร้องใช้เป็นตัวอย่างในการทำหนังสือยกเลิกสัญญา เพื่อให้ทางโครงการฯ ตอบกลับมาว่าจะดำเนินการอย่างไร และพร้อมช่วยเรื่องเจรจาไกล่เกลี่ย หากตกลงกันไม่ได้         กรณีของคุณวิมลนี้ เข้าข้อกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เรื่องเข้าทำสัญญา...มาตรา 378 เรื่องเงินมัดจำ...มาตรา 379 เรื่องลูกหนี้ให้สัญญาแก่เจ้าหนี้... และมาตรา 383 กรณีเบี้ยปรับสูงเกินควร         กล่าวคือ เงินจองหรือเงินมัดจำตามกฎหมาย หากผู้บริโภควางให้ผู้ประกอบการไว้แล้ว ต้องการยกเลิกสัญญาเงินส่วนนี้จะถูกริบ ยกเว้นว่าผู้ประกอบการเป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเองก็จะต้องคืนให้ผู้บริโภค ทั้งนี้ จะเข้าเงื่อนไขเป็น เงินจอง หรือ เงินมัดจำ หรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับเจตนาของคู่กรณีด้วยว่าเจตนาของทั้งคู่ตั้งใจให้เป็นการชำระหนี้หรือกำหนดไว้ในสัญญาเลยว่าให้ถือเป็นเงินดาวน์ ถ้าเป็นเช่นนั้นก็ต้องถือว่าเงินจำนวนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าห้องชุดด้วย ส่วนเงินดาวน์ที่ผ่อนไปก่อนมีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้บริโภคต้องการยกเลิกสัญญา แล้วผู้ประกอบการริบเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมด เงินส่วนนั้นจะมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถ้าเบี้ยปรับนี้สูงเกินส่วน สามารถฟ้องให้ศาลพิพากษาให้ลดลงเหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ จะริบทั้งหมดไม่ได้         กรณีของคุณวิมล หากตกลงไกล่เกลี่ยกับทางบริษัทฯ ไม่ได้ คุณวิมลต้องใช้การฟ้องคดีต่อไป

        เมื่อไม่นานมานี้ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเข้ามาร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หลังได้รับการติดต่อจากบริษัทฯ ขอเปลี่ยนแปลงวัสดุอุปกรณ์ในห้องให้มีเกรดลดลงจากเดิมโดยจะปรับราคาลงให้ แต่กลุ่มผู้เสียหายมองว่าการเปลี่ยนแปลงทำให้สภาพแวดล้อมและมูลค่าโดยรวมของทั้งโครงการเปลี่ยนแปลงไป จึงแจ้งขอคืนเงินและยกเลิกสัญญา ซึ่งมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนะนำว่า “หากผู้บริโภคได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ห้องชุด แล้วพบว่า มีการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณาหรือตามสัญญาที่เราได้ตัดสินใจซื้อ เช่น เปลี่ยนวัสดุอุปกรณ์จากเดิมที่ได้ตกลงกันไว้ ก่อสร้างผิดแบบ หรือมีการก่อสร้างเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด ถือว่าบริษัท ผิดสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้ โดยการทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่เราได้ชำระให้บริษัทไปแล้วคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาหรือตามกฎหมายในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แล้วแต่กรณี นับแต่วันที่ได้ชำระเงินไปในแต่ละงวด”         แต่การใช้สิทธิก็ไม่ง่าย ฉลาดซื้อจึงถือโอกาสนี้เสนอเรื่องราวของคุณคมจักร รัตนคาม หนึ่งในผู้ร้องเรียนได้ที่ได้ถ่ายทอดประสบการณ์ของเขาให้เรารู้ว่าผู้บริโภคไทย “เหนื่อย” อย่างไร เรื่องราวเป็นมาอย่างไร         ผมขอสรุปเป็น Timeline เลยนะครับ ช่วงต้นปี 2019 ได้มีการตัดสินใจซื้อคอนโด ย่านพหลโยธินโดยได้มีการผ่อนชำระตรงงวดมาตลอด จนกระทั่งปลายปี ในช่วงเดือนธันวาคมของปี 2019 มีเจ้าหน้าที่ Sale ท่านเดียวกับที่ขายผมติดต่อเข้ามาแจ้งว่าทางโครงการมีการตัดสินใจที่จะปรับ Spec โครงการ โดยที่รายละเอียดที่ Sale แจ้งมาคือเบื้องต้นแจ้งว่าจะมีการปรับแค่ภายในห้องเท่านั้นไม่ได้มีการปรับในพื้นที่ส่วนกลางอย่างอื่น พร้อมกับถ้าเราตัดสินใจที่จะรับข้อเสนอในการปรับ Spec วัสดุลงจะได้ราคาที่ลดลงประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ โดยที่ทางเลือกที่ลูกค้าสามารถเลือกได้ก็มี หนึ่งคือตอบรับคำเสนอของเขาว่าลด Spec พร้อมกับลดราคา สองคือให้โอกาสลูกค้าเลือกห้องใหม่เป็น location ใหม่เลย ชั้นใหม่ผังห้องใหม่หรือขนาดห้องใหม่ แต่ห้องใหม่ที่เลือกคือเป็น Spec ที่ถูกลดคุณภาพเรียบร้อยแล้ว ส่วนทางเลือกที่สามคือการที่บอกว่าคงทุกอย่างเอาไว้ให้เหมือนเดิม ราคาเดิม วัสดุเดิมคุณภาพเดิม        ผมได้ตอบกลับทาง Sale วันนั้นเลยว่าผมตัดสินใจปฏิเสธทั้งสามข้อเสนอ แล้วผมต้องการคืนเงินโดยทันที ซึ่งทาง Sale ได้ปฏิเสธผมทางโทรศัพท์ทันทีเหมือนกันว่าไม่สามารถคืนให้ได้ ทางผมก็เลยบอกว่าถ้าอย่างนี้อาจจะต้องดำเนินการตามกฎหมาย ทาง Sale ก็แจ้งว่าก็ดำเนินการไปเลย เราก็เข้าใจในมุมหนึ่งว่าทาง Sale เขาไม่ได้มีอำนาจในการตัดสินใจว่าจะคืนเงินหรือไม่คืนเงิน ผมก็เลยทำหนังสือไปส่วนกลางทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรเลย แจ้งความประสงค์ของเราว่าเราเจออะไรมาบ้างต้องการอะไร เรียกร้องอะไร ส่งไปที่ทางส่วนกลาง ก็ไม่ได้มีการตอบกลับมาเลย ผมก็เลยพยายามติดต่อเข้าไปหลังจากผมยื่นจดหมายไปหลายรอบ ไม่ว่าจะเป็นช่องทางๆ โทรศัพท์ หรือว่า Email หรือว่าทาง Social Media ต่างๆ ทุกช่องทางก็จะตอบผมมาแค่ว่าได้รับเรื่องของคุณแล้วแต่ยังไม่มีคำตอบให้ผม จนสุดท้ายเรื่องราวมันก็ผ่านข้ามปีมา        คือก่อนหน้านี้ทาง Sale แจ้งว่าถ้าสนใจจะเลือกห้องแบบที่ปรับลดคุณภาพแล้วให้ไปชมโครงการใหม่ในช่วงเดือนมกราคม จดหมายที่ผมส่งไป แรกเริ่มเลยก็คือกลางเดือนธันวาคมจนผ่านมาใกล้ๆ กลางเดือนมกราคมแล้ว ผมเห็นว่ามันค่อนข้างนานแต่ไม่มีการตอบสนองเลย เอาจริงๆ ก็คล้ายว่าขู่แหละว่าผมอาจจะดำเนินการทางกฎหมาย จากที่เคยแจ้งปากเปล่ากับทาง Sale ก็ส่ง Email เป็นลายลักษณ์อักษรเหมือนเดิม ทางนั้นก็เลยเริ่มมีการติดต่อกลับมาหาผมโดยเป็นหัวหน้า Sale แล้ว ทางผมก็แจ้งว่าผมยืนยันคำเดิมว่าต้องการเงินคืนแล้วยุติสัญญา เขาก็แจ้งเบื้องต้นว่าอาจจะไม่ได้ ผมก็บอกว่าเราก็ต้องหาจุดกึ่งกลางอาจจะถอยคนละก้าว อย่างตอนแรกที่ผมส่งจดหมายไปผมเรียกร้องว่าขอเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 เพราะเขาเอาเงินเราไปหมุนในการสร้างโครงการเรียบร้อยแล้ว เราก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าตอบแทนตรงนี้ แต่ว่าผมก็บอกว่าถ้าให้ตรงนั้นไม่ได้ ผมก็ไม่เอาดอกเบี้ยเลยก็ได้ แค่คืนเงินต้นทั้งหมดของผมคืนมาแล้วก็จบ ทางนั้นจริงๆ เขาก็บอกว่าไม่ได้ แต่เขาก็ยังพยายามเสนอให้เข้าไปดูโครงการก่อน ผมก็เลยตัดสินใจว่าไม่เป็นไรมันก็คือสิทธิของเราอยู่แล้ว สุดท้ายก็เข้าไปดูโครงการที่ปรับลดวัสดุ ต้องยอมรับว่าตกใจมากเพราะว่ามันปรับลดเยอะจริงๆ         ถ้าอธิบายง่ายๆ ก็คือโครงการนี้เขามีหนึ่งในจุดขายของเขาเลยก็คือ เรื่องเกี่ยวกับการประหยัดพลังงานการอยู่กับธรรมชาติ ตั้งแต่ concept ของตึกของเขา แล้วที่เขาบอกว่าเป็น Magical Tree เขาพยายามสร้างบรรยากาศให้เป็นต้นไม้ นวัตกรรมต่างๆ ที่เขาเอามาใช้ในห้องก็เป็นการประหยัดพลังงาน ยกตัวอย่าง เช่น ห้องน้ำทำผนังกระจกไม่ใช่ผนังปูนเพื่อที่จะได้รับแสงได้ เราอาจจะบางครั้งไม่ต้องเปิดไฟห้องน้ำก็ได้ กระจกอันนี้ก็ไม่มีแล้วก็กลายเป็นผนังห้องน้ำธรรมดา ตรงเคาน์เตอร์ครัวตรงชั้นด้านบนหัวจากที่เคยเป็นกระจกนิรภัยที่มีลวดด้วยก็จะกลายเป็นบานเปิดไม่ได้มีฝาปิด กระจกนิรภัยก็หายไป รวมไปถึงวัสดุตรงเคาน์เตอร์ครัวเราก็รู้เลยว่าความทนทานมันเปลี่ยน ระบบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้ามีการเปลี่ยนหรือไม่         เรื่องโครงสร้างของตึกหรือว่าส่วนกลางเขาก็ยืนยันว่าไม่มีการเปลี่ยน แต่ว่าถ้าพูดในเรื่องเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือระบบไฟฟ้าภายในห้องแน่นอนว่ามันก็มีการเปลี่ยน แต่ว่าเปลี่ยนในลักษณะที่บอกว่าเป็นของที่เขาเคยจะแถม เขาบอกว่าเขาจะไม่แถมแล้ว เขาเคยบอกว่าจะแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ รวมไปถึงระบบ Home Automation ซึ่งเราก็มองว่าเป็นจุดหนึ่งที่เราตัดสินใจซื้อเหมือนกัน การที่ได้อยู่ในโครงการที่มีนวัตกรรม แต่ตอนนี้กลับมาบอกว่ามันไม่มีแล้ว ทำให้เรายิ่งไม่พอใจเข้าไปใหญ่ ทีนี้เราก็บอกว่าเราเห็นทั้งหมดแล้วว่าอะไรมันเปลี่ยนไปบ้างพอมาคุยเรื่องราคาที่ตอนแรกเขาบอกว่าเขาจะลดประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ สุดท้ายตัวผมเองผมได้ลดประมาณ 10 กว่าเปอร์เซ็นต์เท่านั้นไม่ถึง 15 ด้วยซ้ำ ซึ่งมันก็จะต่างกับที่เขาเคยพูดเยอะมาก โดยทางนั้นเขาก็อ้างว่า 25 เป็นค่าเฉลี่ย ค่าเฉลี่ยที่บางห้องก็อาจจะได้เยอะบางห้องก็อาจจะได้น้อย ค่าเฉลี่ยของทั้งโครงการที่จะลดคือประมาณ 25 ดังนั้นผมก็ตั้งข้อสังเกตว่าถ้าของผมมันแค่ 10 กว่าแล้วคุณบอกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 25 คณิตศาสตร์พื้นฐานมันก็จะกลายเป็นว่า มีคนที่ได้ห้องส่วนลดกว่า 40 เปอร์เซ็นต์เลยนะ         ผมมองว่าแล้วทำไมเราต้องเป็นคนที่ได้ส่วนลดน้อย คุณเอาอะไรมาตัดสิน มันก็เริ่มไม่ยุติธรรมกับเราแล้ว ถ้าจะ 25 ก็ 25 ทั้งโครงการเลยเพราะว่ามันเป็นสัดส่วนร้อยละอยู่แล้ว คนที่เคยซื้อแพงเขาก็ควรได้ส่วนลดเยอะ ตามสัดส่วนของเงินที่จ่าย เขาบอกว่าสิ่งที่เขาดูพิจารณาจากว่าห้องไหนทำเลดีกว่า ถ้าทำเลดีเขาก็ลดน้อย ผมก็โต้กลับไปว่าที่เราได้ห้องดีเพราะเราเลือกที่จะซื้อคุณเร็วไม่ใช่หรือ เรามาก่อนคนอื่นเรามีสิทธิเลือกห้องก่อน พอคุณบอกว่าจะลดคุณลดให้เราน้อย ผมก็เลยบอกว่าสรุปคือ ต้องการคืนเงินเขาก็ยังปฏิเสธ ห้องที่ปรับลดวัสดุยังไงผมก็ไม่มีทางเอาแน่นอน พอมาเห็นของจริงก็เลยมามองต่อว่าถ้าเป็นห้องเปล่าๆ ในเมื่อเราไม่พอใจสิ่งที่มันแต่งห้องถ้าเป็นห้องเปล่าๆ แบบปูนเปลือยมาเลยเขาจะยินยอมไหม แบบว่าลดราคาให้เราลดหนักไปเลยแล้วเอาห้องเปล่า แล้วเรามาทำเองอย่างที่เราพอใจ ทางนั้นเขาก็ปฏิเสธบอกว่าไม่ได้คือต้องเป็นแบบนี้เท่านั้น         โดยสรุปตอนนี้ทางนั้นเขาก็ไม่มีทางเลือกใหม่ให้ผมนอกจากสามทางเลือกที่เคยให้มาตอนแรกสุดเลย ผมเลยปฏิเสธเขาไปเพราะว่ามันไม่ใช่ความต้องการของเรา ผมพยายามแจ้งคุยกับ Sale ที่เป็นหัวหน้าของคนที่เคยติดต่อผมมาตลอดว่ามันมีอะไรเพิ่มเติมไหม เพราะว่าทางนั้นบอกให้เขาปฏิเสธไปแต่ผมเข้าใจว่าลักษณะหน้างานเขาก็ต้องรับไว้ก่อนว่าเดี๋ยวจะส่งเรื่องไปพิจารณา สุดท้ายเขาก็แจ้งว่าทางผู้บังคับบัญชาหรือว่าทางผู้บริหารตัดสินใจว่าจะไม่คืนเงินให้ผม ถ้าไม่อยากชำระแล้วก็คือจะต้องทิ้งเงินสองแสนที่เคยผ่อนไว้ ดำเนินการพิทักษ์สิทธิด้วยสื่อสังคมออนไลน์         ผมตัดสินใจใช้สื่อสังคม Online ในการโพสต์ มันมีสองเหตุผลที่ผมใช้สื่อสังคม Online หนึ่งคือเพื่อเตือนคนอื่นที่อาจจะสนใจโครงการนี้ (หรือโครงการอื่นๆ) ก็แล้วแต่ สองคือเพื่อหาแนวร่วมเพราะผมเชื่อว่ามันต้องมีคนอื่นที่ไม่พอใจเหมือนผม สุดท้ายก็เจอประมาณ 20 คนโดยรวมๆ ก็ถือว่าเป็นจำนวนที่ค่อนข้างเยอะ แต่ว่าส่วนมากจะหลวมตัวไปเซ็นสัญญาใหม่เรียบร้อยแล้ว เพราะว่าทาง Sale อันนี้ผมต้องเรียนให้ทราบเหมือนกันว่าค่อนข้างข่มลูกค้าในมุมที่ว่าสู้ไปก็ไม่ชนะหรอกเพราะบริษัทเราไม่ได้ทำอะไรผิด อันที่สองคือบอกว่าถ้าไม่เซ็นสัญญาใหม่ภายในวันที่นี้ๆ คุณก็จะไม่ได้รับสิทธิเลือกแล้วนะ เป็นการมัดมือชกนิดหน่อย ลูกค้าหลายๆ รายก็เลยหลวมตัวเซ็นสัญญาใหม่ไปแล้ว แต่ก็จะมีกลุ่มที่พอใจกับที่เขาเสนอ บางกลุ่มเขาก็มองแค่ราคาอย่างเดียว        สำหรับผมราคามันก็ส่วนหนึ่ง แต่มันต้องสมเหตุสมผล ถ้ามองย้อนกลับไปตั้งแต่วันแรกเราตัดสินใจซื้อเพราะอะไร เราตัดสินใจซื้อเพราะว่าตัวโครงการมันเอง แล้วมันไม่ใช่แค่ของในห้องเราเลือกที่อยู่อาศัยเราก็ต้องมองซ้ายมองขวา วันนี้คุณกำลังจะบอกว่าห้องเราคุณให้ได้เหมือนเดิมทุกอย่าง แต่ถ้าเราหันซ้ายหันขวาแล้วมันไม่เหมือนเดิมห้องข้างๆ มันไม่เหมือนเดิมกลุ่มเป้าหมายที่คุณจะไปขายมันไม่เหมือนเดิม หรือแม้กระทั่งวันหนึ่งเราอยู่ไปเราจะขายต่อ ต้นทุนที่เราได้มามันคนละแบบกับคนอื่น ทุกอย่างก็กลายเป็นว่ามันไม่เหมือนเดิมแล้ว พอได้ใช้สื่อสังคม Online ก็ได้เจอเพื่อนท่านหนึ่งที่เขาก็มีปัญหานี้เหมือนกันจากโครงการนี้เลย เขาก็แนะนำว่าให้ไปยื่นที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพราะตัวเขาเองเขาได้ไปยื่น Case ไว้แล้วผมยังไม่เคยได้ไปที่มูลนิธิ ผมยื่นที่ สคบ.ไว้เลยได้มีโอกาสเข้าไปที่มูลนิธิแล้วก็ได้รับความช่วยเหลือจากมูลนิธิในการให้คำแนะนำต่างๆ ทางบริษัทที่เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ นี้ ก็เลือกตัดสินใจที่จะจบเพราะว่าหลังจากที่มีการออกข่าวไปประมาณสองสามรอบ รอบแรกๆ ทางนั้นก็ปฏิเสธมาตลอดว่าไม่คืนและก็ปฏิเสธว่าไม่ได้ทำอะไรผิด จนกระทั่งพอมีการออกทีวีมีท่านเลขามูลนิธิ ท่านทนายร่วมพูดด้วย จนสุดท้ายก็ยอมที่จะคืน แต่ว่าไม่ได้เป็นการคืนในนามบริษัท เขาแจ้งว่ามีผู้ที่สนใจมาซื้อต่อ แนะนำคนที่มีปัญหาแบบนี้อย่างไร         อย่างกรณีของผม โดยทั่วไปที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมันก็จะเป็นสัญญาที่สำเร็จรูปออกโดยทางฝั่งคนขาย ทางเราแทบไม่มีสิทธิเลยที่จะแก้ แต่หลายๆ ครั้งเราก็ต้องพยายามต่อรอง อย่างกรณีของผมสัญญาก็มีการแก้ไขเพื่อให้ระบุตัวของแถมให้ครบ ตอนแรกเขาระบุของแถมไม่ครบ เขาบอกว่าปกติมันไม่มีอยู่แล้วมันเป็นส่วนของการขายไม่เกี่ยวกับสัญญา ผมบอกไม่ได้ไม่สบายใจ อันนี้ก็เป็นเรื่องที่เราต้องพยายามต่อรองกับคนขายว่าให้เพิ่มให้ลดได้หรือเปล่า เขาอาจจะไม่ได้พิมพ์ออกจากระบบใหม่ แต่ว่ามีการเขียนแล้วมีการเซ็นกำกับตรงนี้ก็ยังดี อันที่สองก็คือเอกสารหลักฐานทุกอย่างไม่ว่าจะเป็นโบชัวร์ วิดีโอ Website อันนี้ก็อยากให้เก็บไว้ทั้งหมด    ถ้าเป็นแบบอีเล็กทรอนิกส์ก็อยากให้ Download เก็บเอาไว้ให้เรียบร้อยให้หมดเลย อย่างกรณีของผม วันที่ Sale เขามาแจ้งผม ผมเข้าไปดู Website วันนั้นเลย กลายเป็นว่า Website ข้อมูลทั้งหมดมีการเปลี่ยนแล้ว กลายเป็นข้อมูลที่มีเป็นภายหลังการปรับลดคุณภาพเรียบร้อยแล้ว        พอมองย้อนกลับไปถ้าผมไม่ได้เก็บหลักฐานโบชัวร์ต่างๆ ไว้มันจะกลายเป็นว่าผมไม่มีหลักฐานเลยว่าเขามีการเปลี่ยน โชคดีที่ของผมมีการเก็บไว้ ถ้าจะเตือนท่านอื่นก็คืออยากให้มีการเก็บไว้ทุกอย่าง แม้แต่ที่คิดว่าไม่ได้ใช้ก็อาจจะมีประโยชน์ มีเทคนิคอะไรที่จะแนะนำได้บ้างว่าปัญหาทุกอย่างมีทางออก         อันดับแรกเลยคือต้องขอให้กำลังใจคนที่กำลังประสบปัญหาให้ผ่านพ้นไปได้ด้วยดีเหมือนกรณีของผม ถ้าแนะนำก็อยากบอกว่าจริงๆ แล้วกฎหมายของไทยเขาเขียนมาค่อนข้างเอื้อต่อผู้บริโภคอย่างเรา โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ไม่ได้มีอำนาจในการร่างสัญญาด้วย คล้ายๆ กับกรณีของคอนโด กฎหมายค่อนข้างจะ Protect เราค่อนข้างเยอะ แต่อาจจะเป็นเพราะว่าผู้บริโภคทั่วไปไม่รู้หรือคิดว่าอย่างไรการดำเนินการทางกฎหมายค่าทนายก็แพง อยากให้ลองมาเปิดกฎหมายดูค่อนข้างหาง่ายตาม Internet มีหมดเลยว่าของเรามันเข้าข่ายข้อไหนได้บ้าง เวลาเจอปัญหาให้ใจเย็นๆ กลับมาเปิดดูก่อนว่าเราสามารถสู้ได้ไหม อย่าเพิ่งเชื่อ Sale  มีคำแนะนำเพิ่มเติมอีกไหมคะ         มีครับ ถ้าไม่ได้รีบร้อนหรือไม่ได้มองราคาเป็นปัจจัยหลัก เพื่อความมั่นใจจริงๆ ก็ซื้อโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างที่เกือบแล้วเสร็จ หรือแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ดีกว่า      

        การซื้อคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต่างคาดหวังไว้ค่อนข้างสูงว่าบริการต่างๆ จะสะดวกสบายไม่มีปัญหาอะไร เพราะมีคนที่ส่วนกลางจัดการดูแลให้ ซึ่งหลายคนอาจผิดหวัง เพราะแท้จริงแล้วปัญหาเรื่องคอนโดมีมากมายหลากหลาย อาจจะเริ่มตั้งแต่จองคอนโดไปจนถึงคอนโดจะสร้างเสร็จหรือไม่ จนย้ายเข้ามาอยู่แล้วก็ยังมีปัญหาได้อีก เช่นกรณีของคุณภูผา          เดือนธันวาคม 2559 คุณภูผา ซื้อคอนโดโครงการหนึ่งย่านถนน เพชรเกษม – ท่าพระ ของบริษัท Nราคาเกือบสามล้านบาท ต่อมาประมาณเดือนเมษายน 2560 เขาพบว่าน้ำประปาในคอนโดไม่สะอาด มีสีเหลืองขุ่น มีตะกอน และเริ่มมีอาการคัน ผื่นแดงขึ้นบริเวณใบหน้าและลำตัว ตอนแรกคุณภูผาคิดว่าตัวเองคงแพ้อากาศ แพ้ฝุ่น ไม่ได้คิดอะไรมาก ต่อมาเมื่อเขาได้เริ่มพูดคุยกับลูกบ้านห้องอื่นในคอนโด ถึงรู้ว่าน้ำประปาของลูกบ้านห้องอื่น ไม่สะอาด มีสีเหลืองขุ่น มีตะกอน เหมือนกับเขา และลูกบ้านบางคนมีอาการคัน ผื่นแดงขึ้นตามตัวและใบหน้าเหมือนกับเขาอีก เขาสงสัยว่าปัญหาน่าจะมาจากน้ำประปาเป็นแน่ จึงแจ้งนิติบุคคล         เบื้องต้นทราบว่า บริษัท N เจ้าของโครงการได้ตรวจสอบแทงก์น้ำด้านบนและด้านล่างของคอนโดพบว่า น้ำใสไม่มีสี แต่เมื่อมองผ่านน้ำลงไปเห็นอุปกรณ์ด้านล่างเป็นสนิม จึงมีการทดสอบโดยนำสำลีมากรองก๊อกน้ำบริเวณต่าง ๆ ภายในห้องที่พักอาศัย เช่น อ่างล้างหน้า อ่างล้างจาน ระเบียง เป็นต้น พบว่า น้ำไม่ใส สีเหลืองขุ่น และมีคราบตะกอนคล้ายสนิมติดอยู่ที่สำลี เมื่อพบปัญหาดังกล่าวบริษัทเจ้าของโครงการได้ทำการล้างแทงก์น้ำทั้งด้านบนและด้านล่างของคอนโด อย่างไรก็ตามหลังจากล้างแทงก์แล้วคุณภูผาและลูกบ้านก็ยังพบปัญหาอยู่เหมือนเดิม อาการผื่นแดงก็ยังไม่หายไปไป เขาได้ไปพบแพทย์ผิวหนังและเล่าปัญหาน้ำประปาในคอนโดให้คุณหมอฟัง คุณหมอลงความเห็นว่า เขาน่าจะแพ้น้ำประปา        เมื่อการล้างแทงก์น้ำไม่สามารถแก้ปัญหาได้ บริษัท N  จึงจ้าง E ซึ่งเป็นบริษัททดสอบคุณภาพน้ำ เข้าเก็บตัวอย่างน้ำเพื่อนำไปทดสอบ โดยไม่ได้แจ้งให้เขาและลูกบ้านคนอื่น ๆ ทราบ ผลปรากฏว่า น้ำประปาอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน แต่บ่อพักน้ำชั้นดาดฟ้าตรวจพบเชื้อแบคทีเรีย Salmonella         ต่อมามีการประชุมสามัญประจำปี 2561 ที่ประชุมได้นำปัญหาเรื่องน้ำในคอนโดเข้ามาพูดคุยเพื่อหาทางแก้ปัญหาร่วมกัน ที่ประชุมมีความเห็นให้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อดำเนินการเรื่อง “การตรวจสอบคุณภาพน้ำประปาภายในคอนโด” ประกอบด้วย 3 ฝ่าย คือ บริษัท N  นิติบุคคล และกรรมการนิติบุคคล ตรวจสอบคุณภาพน้ำก่อน-หลัง จำนวน 10 จุด โดย บ. S และล้างไล่ตะกอน(ฟลัชน้ำ) ในระบบท่อจ่ายน้ำหลักและปล่อยน้ำไล่ตะกอนในแต่ละห้อง โดยบริษัทเจ้าของโครงการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ผลทดสอบจาก บ. S ปรากฏว่า ค่าน้ำได้มาตรฐาน หลังจากการฟลัชน้ำลูกบ้านทำการทดสอบโดยใช้สำลีกรองน้ำ แต่ยังพบปัญหาเช่นเดิม คราวนี้น้ำยังมีเมือกและเหนียวอีกด้วย บริษัทเจ้าของโครงการชี้แจงว่าการทดสอบโดยสำลีไม่สามารถพิสูจน์หรือตรวจสอบคุณภาพน้ำได้ แต่ลูกบ้านยังเชื่อว่าน้ำไม่สะอาด จึงเสนอให้มีการตรวจตะกอนจากสำลีที่ใช้กรองน้ำ         ลูกบ้านมีจุดยืนว่าน้ำไม่สะอาด มีตะกอน ไม่สามารถใช้น้ำในการอุปโภคบริโภคได้ตามปกติ ส่วนจุดยืนของบริษัทเจ้าของโครงการมีว่า ทดสอบคุณภาพน้ำแล้วอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน ทำให้ไม่สามารถตกลงกันได้ คุณภูผาจึงพากลุ่มลูกบ้านมาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อให้ช่วยเหลือ แนวทางการแก้ไขปัญหา         ศูนย์พิทักษ์สิทธิแนะนำผู้ร้องว่า ปัญหาน้ำประปาไม่สะอาดอาจเกิดจากท่อน้ำของคอนโดไม่ได้มาตรฐาน ซึ่งท่อน้ำถือเป็นส่วนควบของคอนโด บริษัทเจ้าของโครงการต้องรับผิดในเรื่องของความชำรุดบกพร่องของส่วนควบเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด ผู้ร้องและกลุ่มต้องทำหนังสือขอให้แก้ไขปัญหาเรื่องน้ำประปาไปยังบริษัทฯ  เพื่อยืนยันว่าปัญหาที่เกิดขึ้นยังอยู่ในระยะเวลา 2 ปีที่บริษัทต้องรับผิดชอบ และเป็นหลักฐานว่าลูกบ้านได้แจ้งแล้วแต่บริษัทไม่สามารถดำเนินการแก้ไขปัญหาได้หากมีการดำเนินคดีในอนาคต         ต่อมาศูนย์พิทักษ์ฯ ได้นัดประชุมระหว่างกลุ่มลูกบ้าน บริษัทเจ้าของโครงการ ตกลงกันว่าให้มูลนิธิเป็นคนกลางเข้าตรวจสอบปัญหาน้ำประปาในโครงการว่ามีปัญหาหรือไม่ ผลการตรวจสอบพบว่า บางห้องน้ำไม่ใส มีตะกอนจริง         บริษัทฯ รับว่าจะดำเนินการแก้ไขปัญหาห้องที่พบตะกอน และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนของค่ารักษาพยาบาลอาการผื่นแพ้น้ำของลูกบ้านที่มีปัญหา         ผ่านมาถึงปี 2562 คุณภูผา ยังพบปัญหาน้ำประปาขุ่นและมีตะกอนอีก แจ้งบริษัทฯ แล้วแต่ไม่สามารถดำเนินการแก้ไขได้ กลุ่มลูกบ้านจึงรวมตัวกันดำเนินคดีกับบริษัทเจ้าของโครงการโดยมีนิติบุคคลเป็นตัวแทนฝ่ายโจทก์ ขณะนี้เรื่องอยู่ในชั้นศาล ได้ความอย่างไรจะรายงานในคราวถัดไป

        ชีวิตในคอนโดมิเนียม ก็ใช่ว่าจะสวยงามเหมือนในใบโฆษณาเสมอไป เพราะมันคือสังคมหมู่บ้านแบบหนึ่ง ถ้าได้เพื่อนบ้านดี นิติบุคคลที่บริหารจัดการได้ดี เรื่องจุกจิกกวนใจก็น้อย แต่ถ้าเกิดปัญหาความขัดแย้งขึ้นระหว่างผู้พักอาศัย แล้วคนกลางหรือนิติบุคคลเกิดมีแนวโน้มเข้าข้างคู่กรณี แบบนี้ชีวิตก็ลำบาก เช่นเรื่องที่จะเล่าต่อไปนี้         คุณครูปรีชา หลังเกษียณก็ใช้ชีวิตอยู่ที่คอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านบางนา คุณครูพักอาศัยคอนโดแห่งนี้มากว่า 14 ปี ไม่มีปัญหาอะไร ปกติคุณครูจะสามารถจอดรถในที่จอดรถสำหรับคนพิการตามสิทธิที่ตนเองพึงได้ จนเมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงคณะนิติบุคคลชุดใหม่ที่มีอาจารย์ท่านหนึ่งจากมหาวิทยาลัยใกล้เคียงกับคอนโดได้ขึ้นเป็นประธานกรรมการของคอนโดดังกล่าว (คุณครูปรีชาระบุว่า เหตุที่อาจารย์ท่านนี้ได้รับเลือกก็เพราะมีบุคลากรของมหาวิทยาลัยที่อาศัยอยู่ในคอนโดเป็นจำนวนมากเป็นผู้เลือกอาจารย์ท่านนี้เข้ามา) เรื่องวุ่นวายก็เกิดขึ้น         ตัวคุณครูนั้นมิได้มีปัญหาอะไรกับอาจารย์ท่านดังกล่าว แต่เมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างหรือเปลี่ยนบริษัทจัดการบริหารงานคอนโดเป็นบริษัทใหม่ ปรากฏว่ามีคนแปลกหน้าซึ่งอ้างตัวว่า เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวปล่อยให้เกิดกรณีคนนอกซึ่งไม่ใช่คนพิการเข้ามาใช้ที่จอดรถคนพิการหลายครั้ง ทำให้คุณครูไม่สามารถจอดรถในที่เดิมได้ คุณครูจึงทำเรื่องร้องเรียนต่อประธานกรรมการหรืออาจารย์ สมมติว่าชื่อ อาจารย์โอ ก็ไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา ถูกกีดกันแม้กระทั่งการขอพบหรือเบอร์โทรศัพท์เพื่อติดต่อ        การกระทำที่เหมือนละเลยสิทธิของคุณครูปรีชาทำให้เกิดปัญหาวิวาทบ่อยครั้งระหว่างผู้จัดการนิติบุคคล ผู้จัดการอาคาร กับคุณครู ต่อมาในเดือนกันยายน 2561 นิติบุคคลได้ปล่อยให้เกิดเหตุ คือ คู่กรณีของคุณครูที่มีเรื่องฟ้องร้องกันอยู่ขึ้นไปจนถึงห้องพักของคุณครู โดยไม่คำนึงถึงความปลอดภัย ซึ่งคุณครูพยายามร้องเรียนเรื่องดังกล่าว แต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไขซ้ำยังถูกกระทำในลักษณะข่มขู่คุกคามจากฝ่ายนิติบุคคลในขณะที่คุณครูเข้าไปร้องเรียนที่ห้องทำงานของนิติฯ และยังพบก้นบุหรี่บนหลังคารถของตนเองที่จอดไว้ในที่จอดรถอีกหลายครั้ง จึงปรึกษามาที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่าพอจะมีแนวทางจัดการปัญหาเรื่องนี้อย่างไรบ้าง   แนวทางการแก้ไขปัญหา        เรื่องของคุณครูต้องแบ่งเป็นสองกรณี คือกรณีที่อาจเข้าลักษณะข่มขู่หรือทำร้ายร่างกาย ควรแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีตามกฎหมาย สำหรับกรณีเรื่องปัญหาที่จอดรถ ซึ่งตามที่คุณครูร้องเรียนคือ นิติบุคคลไม่ทำหน้าที่อย่างตรงไปตรงมา ทางศูนย์ฯ ได้ทำหนังสือเพื่อขอให้ทางนิติบุคคลและผู้ร้องได้เจรจากันในเบื้องต้นเพื่อไกล่เกลี่ยหาข้อยุติ ต่อมาก็ได้รับการบอกกล่าวจากคุณครูปรีชาว่า “ตอนนี้สามารถเข้าไปจอดรถในที่ของคนพิการได้แล้ว และไม่พบว่ามีคนที่ไม่ใช่คนพิการเข้ามาจอดอีก” คุณครูจึงของยุติเรื่องการร้องเรียนไว้ก่อน และขอบคุณทางมูลนิธิฯ ที่ช่วยให้คำแนะนำและประสานงานเรื่องการเจรจากับทางนิติบุคคลให้

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2562 มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคและตัวแทนชุมชนประชาชนในกรุงเทพมหานคร อาทิ  ชุมชน สุขุมวิท 28 และ 30 ชมรมอนุรักษ์พญาไท และ ชุมชนซอยมหาดเล็กหลวง 1-2 และ 30 ได้รวมตัวกันยื่นหนังสือคัดค้านร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)  เพื่อขอให้กรุงเทพมหานครพิจารณาทบทวนกฎกระทรวง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)   ให้มีหลักเกณฑ์และมาตรการที่ควบคุมอย่างเข้มงวด และมีบทกำหนดโทษขั้นสูงหากมีการฝ่าฝืนกฎหมายทั้งผู้ประกอบการ และเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง  เพื่อป้องปรามมิให้เกิดการกระทำผิดและขอให้มีมาตรการแก้ไขปัญหาผลกระทบที่ประชาชนในพื้นที่ประสบปัญหาในปัจจุบันทั้งระยะสั้นและในระยะยาว ดังที่ข่าวกระแสหลักได้เสนอไปแล้วนั้น ทีมงานฉลาดซื้อขอพามาอ่านความคิดของตัวแทนชุมชนท่านหนึ่งกันแบบเจาะลึก        คุณมานิต ศรีวิชภูมิ  เป็นตัวแทนชุมชนสุขุมวิทชอย 28 กับ 30 เล่าว่า พวกเขารวมกลุ่มกันเนื่องจากมีปัญหาการสร้างตึกสูง และคอนโดในพื้นที่ชุมชน        เรารวมตัวเพราะว่าเราเจอประเด็นเรื่องการสร้างคอนโด    ครั้งแรกที่รวมตัวกันน่าจะ 3 ปี ได้แล้ว    เพราะเกิดเหตุว่ามีคอนโดมาสร้าง แล้วก็พบว่าคอนโดที่สร้างเริ่มทำให้มีปัญหาในซอยจากผังเมืองอันเก่า พบว่ามีการใช้ใบอนุญาตผิดประเภท มีการไม่ตรงไปตรงมาของเจ้าหน้าที่รัฐ เรารวมตัวกันเพราะมันผิดปกติ มีการอนุญาตให้สร้างในที่ซอยเล็ก มีข่าวว่าจะมีการสร้างตึกในซอยแคบ  8 เมตร 10 เมตร สร้าง 30 ชั้น ดูแล้วว่าไม่ได้แล้ว ก็เลยเกิดการรวมตัวกันแล้วก็ไม่ยอม  รวมตัวกันโดยคนในพื้นที่    ที่อยู่กันมาดั้งเดิม ประเด็นต่อมาที่สำคัญก็คือ ขบวนการแบบนี้มันจะผลักดันให้เจ้าของที่ดินเดิม หรือที่อยู่กันมาหลายชั่วคน  ไม่มีที่อยู่ จะต้องออกไปจากพื้นที่  ซึ่งอันนี้ผมคิดว่ามันไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดินเดิม จะอ้างว่าได้ที่ดินราคาสูงขึ้น ซึ่งมันไม่เกี่ยวมันเป็นปัญหาในเชิงเศรษฐกิจ คุณไม่สามารถเอาปัญหาเศรษฐกิจมาตอบคำถาม มาเป็นข้ออ้างและทำให้คุณสามารถละเมิด หรือทำอะไรก็ได้  แต่ละคนมีทัศนคติต่อเรื่องที่ดินไม่เหมือนกัน   อย่างที่ดินที่บ้านผม  อยู่ต่อกันมาสองสามชั่วคน   เป็นของทวด เพราะฉะนั้นการกระทำแบบนี้มันไม่ถูกต้อง ในกระบวนการพัฒนาเมือง มันต้องไม่ไปละเมิดคนใดคนหนึ่งหรือว่าจะต้องได้รับการเห็นชอบยินยอมสิ่งเหล่านี้ไม่เคยเกิด        วันนี้ที่มายื่นหนังสือก็เพราะเห็นว่าผังเมืองอันนี้เขาไม่ได้มาถามเราตอนที่เขาร่าง เท่าที่ฟังดูเหมือนเขาไปถามกันในกลุ่มเอง  ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสายอาชีพนักลงทุนต่างๆ คือเป็นพวกนักพัฒนา ซึ่งมันไม่ใช่   ผมได้ยินพวกคนจนเขามาสะท้อนให้ฟังว่า “เขาเป็นคนจนเขาก็ไม่เคยได้ถูกถามว่าจะให้พวกเขาไปอยู่ไหน” ซึ่งผมคิดว่าการพัฒนาแบบทิ้งคนใดคนหนึ่งมันไม่ถูก แล้วต้องให้กลุ่มใดกลุ่มหนึ่งแบกรับภาระไป แล้วนักพัฒนาที่ดินได้เงินไปก็ไม่ได้อยู่ที่นั่น ผมสู้มาผมเห็นมาเยอะ   การที่คุณพัฒนาแบบนี้คุณอยู่ในที่ดินหรือเปล่า  คุณก็ไม่ได้อยู่คุณสร้างปัญหาเสร็จแล้วคุณเอาเงินไปไหน คุณเอาเงินไปเข้าบัญชีคุณ แล้วคุณก็ผ่องถ่ายออกไป บางคนมีร่วมลงทุนกับต่างประเทศ เขาได้เงินไปเขาก็ไปอยู่ประเทศเขา แต่เราที่อยู่ที่นี่ เราจะเผชิญกับปัญหา อันนี้คือปัญหาหลักของเมือง ซึ่งการพัฒนาเมืองที่ไม่สมดุล ไม่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ แล้วจะพัฒนาไปเพื่ออะไร คุณอ้างเรื่องเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวมันไม่ถูก เศรษฐกิจก็ไม่ได้นำความสุขมาให้กับทุกคน คุณพัฒนาเศรษฐกิจแต่คุณกลับสร้างความทุกข์ให้กับคนจำนวนไม่น้อย        ผมคิดว่าเป้าหมายหลักของการพัฒนาที่ กทม. พยายามจะใช้คำว่าเมืองสร้างสุข มันไม่ใช่สโลแกน มันหลอกลวง มันเป็นการโกหกหลอกลวงตัวเอง เพราะว่ากระบวนการที่ เขาทำก็ทำเฉพาะกลุ่มทุน กลุ่มที่มีอำนาจทางด้านการเงินทุนทรัพย์ เข้ามามีบทบาทในการกำหนดว่าประเทศควรพัฒนาไปอย่างไร ซึ่งมันไม่ใช่ ประเทศเป็นของทุกคน เมืองเป็นของทุกคน ควรจะคนทุกภาคส่วน คนทุกเพศทุกวัย ควรจะมีเสียงมีสิทธิ คอนโดต้นตอปัญหานั้นสร้างเสร็จหรือยัง        เขาหยุดสร้างไป มันมีสองคอนโดที่เราสู้ มีคอนโดที่ทำ EIA เราก็สู้โดยใช้ EIA ที่จะสร้าง 30 ชั้น เป็นกลุ่มของเคพีเอ็น อันนี้เราก็หยุดเขาได้คัดค้านได้ แต่สิ่งที่เขาทำก็คือเอาที่ดินนี้ไปขายต่อให้นายทุนกลุ่มอื่น ซึ่งนายทุนกลุ่มอื่น นายทุนกลุ่มใหม่ เขาก็รอผังเมืองใหม่มา เขาถึงจะสร้างเป็นการซื้อไว้เก็ง  มีอีกอันคือคอนโดเก่าซึ่งไม่ได้เก่ามาก เพิ่งสร้างเสร็จแต่ใช้ใบอนุญาตเก่า สร้าง 18 ชั้น ซึ่งใช้ใบอนุญาตเก่าที่ไม่ต้องมีการทำ EIA ไม่ต้องทำเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม  อันนี้เราฟ้องร้อง ตอนนี้อยู่ในศาลปกครอง เพราะเราบอกว่าทำไม่ได้ ที่จะใช้ใบอนุญาตตั้งแต่ปี 35 ปรากฏว่าเขาร่วมมือกับเจ้าหน้าที่รีบเปิดใช้อาคาร ทำให้มีการเปิดใช้อาคารแล้ว และเราก็ไม่สามารถที่จะหยุดการใช้อาคารของเขาได้ เขาสร้างเสร็จแล้ว เปิดมามีผลกระทบเรื่องน้ำท่วม เรื่องไฟตก เริ่มตั้งแต่เขาสร้างแล้ว เรื่องน้ำท่วมแต่ก่อนเป็นที่ดินเปล่าฝนตกก็รับน้ำ พอเขาสร้างเสร็จน้ำไม่มีที่ไป น้ำก็ลงมาที่ถนน ลงมาในชุมชน คือถ้าเขาปฏิบัติตามกฎหมาย อาคารเขาก็จะไม่สูง พื้นที่คอนกรีตก็จะน้อย ก็จะมีพื้นที่ๆ จะปล่อยให้น้ำซึมลงดินได้มากขึ้น คือเป็นประเด็นที่ชัดเจน ในส่วนของ 30 ชั้นเราก็คิดว่าให้สร้างไม่ได้แล้ว เพราะปัญหาเรื่องจราจรเอง สาธารณูปโภคไม่เพียงพอ ถึงแม้เจ้าหน้าที่รัฐบอกว่าพอ ก็ไม่พอ “เขาก็จะพูดเอาใจช่วยนายทุน แต่เราชาวบ้าน เราอยู่ ฝนตกปุ๊บไฟดับ ซึ่งเมื่อก่อนไม่เคยเป็น ไฟดับคือไฟไม่พอ แล้วคุณจะมาเพิ่มการใช้ไฟอีก อีก 30 ชั้นอีก 200 ห้อง 200 ครอบครัวคุณจะเอาไฟที่ไหนมาใช้   คุณเอาหมู่บ้านมาอยู่แนวตั้งมันไม่ได้  การพัฒนาโดยขาดการคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ผมคิดว่ามันไม่ถูกต้อง  เราไม่ได้ต่อต้านการพัฒนา แต่นี่ไม่ใช่เรียกว่าการพัฒนา เรียกว่าการแสวงหาประโยชน์”  เหตุที่มายื่นหนังสือในวันนี้        พอเราทราบข่าวว่าผังเมืองใหม่จะเปลี่ยนพื้นที่จากสีน้ำตาลเป็นสีแดง  ก็คือจะปล่อยผีให้สร้างตึกสูงขึ้นมาได้ เราก็เริ่มไม่สบายใจ เพราะว่ามีคอนโดที่เราสามารถหยุดยั้งเขาได้  ที่เขาพยายามจะสร้างสูงเกินที่กำหนด ซึ่งควรจะเป็น 8 ชั้น แต่ว่าจะสร้าง 30 ชั้น คือเขาจ้องอยู่  วันนี้เขาก็หยุดโครงการ เขาก็รอผังเมืองใหม่ออกมา ให้ถูกกฎหมายแล้วเขาก็จะสร้างได้เต็มที่ ทีนี้จาก 30 ที่เขาวางแผนไว้ก็จะสูงกว่านั้น เพราะว่าถ้าตามแผนนี้เขาก็จะสร้างสูงได้ไม่จำกัดถ้าเป็นสีแดงนี่ก็จะเป็นปัญหา เพราะว่าปกติสภาพการจราจรสุขุมวิทมันก็ติดมาก ขึ้นชื่อว่าเป็นเขตที่รถติดมากเราคิดว่านี่คือประเด็นหลัก ที่เราไม่เห็นด้วยที่จะมาเติมให้พื้นที่ในกรุงเทพฯ มันหนาแน่นขึ้น ซึ่งมันก็หนาแน่นอยู่แล้ว เราก็เลยกลับมาดูว่าผังเมืองนี้โดยภาพรวมแล้ว ถ้ายอมเปิดให้ขยายเส้นสีน้ำตาลมาเป็นสีแดง เท่ากับว่าเป็นการเปิดโอกาสในการเติมความหนาแน่นเข้าไปอีก จากที่ของเดิมก็แย่อยู่แล้ว ประเด็นที่จะตามมาอีกอันก็คือ ประเด็นของเรื่องการบังคับใช้กฎหมาย ซึ่งเราเห็นว่ามันมีช่องโหว่และมีการคอรัปชัน ดูแล้วทำให้กลับไปคิดว่าเป้าประสงค์ของเขาคืออะไร อดถามไม่ได้ว่าการที่เราปล่อยเส้นสีแดง แล้วก็ไม่ได้ควบคุม ให้สร้างกันได้เต็มที่ในซอยเล็ก ซอยน้อย        ผมคิดว่าประโยชน์มันจะเกิดกับใคร เกิดกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าประชาชนส่วนน้อย  แล้วก็ทิ้งปัญหาทั้งหมดให้กับประชาชนธรรมดา ซึ่งไม่มีอะไรที่จะไปต่อรอง   ซึ่งก็ชัดเจนว่าเส้นสีแดงมันไม่ได้ถูกใช้อย่างมียุทธศาสตร์  คือไม่ได้ตอบสนอง ถ้าจะเอาเส้นสีแดงไปใช้ในส่วนของการส่งเสริมให้ความเจริญกระจายออกไปข้างนอก อันนั้นน่าจะเป็นประเด็นที่มีประโยชน์กว่า ควรกระจายออกไป ไม่ควรกระจุกตัวอย่างนี้ เพราะปัญหาเดิมมันไม่ได้แก้ และแก้ไม่ได้ด้วย เพราะด้วยโครงสร้างทางการเมือง โครงสร้างทางหน่วยงานราชการเองก็เป็นปัญหาอยู่ ยังไม่ได้บวกเรื่องของการคอรัปชัน การไม่ซื่อตรงต่างๆ ของเจ้าหน้าที่ๆ บังคับใช้กฎหมาย คิดไหมว่าการยื่นหนังสือจะช่วยเปลี่ยนอะไรได้        คือเรามาสะท้อนให้ผู้ออกแบบให้เขามองในหลายๆ มิติ คือคำนึงในมิติต่างๆ ที่เราได้สะท้อนไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการรับฟัง การมีส่วนร่วมของประชาชน ประเด็นเรื่องประชากรแฝง ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในรูปของคอนโด หรือแม้แต่เรื่องของภาษี ซึ่งเราต้องโดนแน่ๆ เพราะถ้ามาประกาศอย่างนี้ราคาที่ดินก็จะขึ้น เราก็เคยอยู่ดีๆ เราไม่เกี่ยวอะไรจากประโยชน์ของเขา เราก็ต้องจ่ายภาษีที่สูงขึ้น แล้วก็ตามมาด้วยเรื่องอื่นๆ แน่นอน เรื่องสาธารณูปโภคมันไม่พออยู่แล้ว โดยเฉพาะที่จะออกกฎใหม่ที่จะลดจำนวนที่จอดรถยนต์ในคอนโดเหลือ 25 เปอร์เซ็นต์ มันไม่สอดคล้องกับสังคมไทย สังคมไทยเป็นสังคมบูชารถ มันเป็นไปไม่ได้ ไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงเลย คุณให้ 100 เปอร์เซ็นต์เขายังไม่พอ เพราะห้องหนึ่งมีมากกว่าหนึ่งคัน ทุกวันนี้แต่ละคอนโดก็มีปัญหาเรื่องนี้ แล้วก็ทะเลาะกัน คุณจะทำปัญหาเพิ่มขึ้น ตัวนี้ไม่ได้ตอบโจทย์ ถ้าคุณจะจำกัดรถยนต์ เช่น คุณมีมาตรการในเรื่องภาษี รถยนต์ภาษีต้องสูงขึ้น คุณจะต้องมีแผนผังพื้นที่ในการจอดรถด้วยว่าซื้อแล้วจะไปจอดที่ไหน ไม่ใช่ว่าเอาใจมาตรการนายทุน อุตสาหกรรม ทุกวันนี้ไม่รอดอยู่แล้ว ย้ายฐานการผลิตไปหมดแล้ว หลังจากวันนี้ วางแผนอย่างไรต่อไป        คงต้องติดตามแล้วก็รวมกลุ่มผ่านชุมชนต่างๆ ที่ประสานงานโดยมูลนิธิ  คิดว่าเป็นจุดแข็ง เป็นจุดที่ดี  แล้วก็ไปทุกที่ ทุกเวที แล้วก็แสดงให้รัฐเห็นว่า เราไม่ยินยอม เราไม่เห็นด้วยในระดับนี้ จนกระทั่งคัดค้านไปจนถึงที่สุด เมื่อถึงที่สุดของกระบวนการ แล้วมีการไปอนุญาตหรือไปเซ็นโดยมหาดไทย เราก็จะไปถึงศาลปกครองซึ่งขอให้ยับยั้งการออกกฎกระทรวง เขาเรียกกฎกระทรวงซึ่งมันมีผลกระทบกับมหาชนมาก เพราะว่ากฎหมายที่มีผลกระทบกับมหาชนขนาดนี้กับไม่ผ่านสภา กลับไปอยู่กับกระทรวง  ผมคิดว่ามันมีผลกระทบมากแต่ทำไมจะให้แค่ระดับรัฐมนตรีเซ็นผ่านแค่นั้นหรือ น่าจะเป็นระดับประเทศ เพราะว่ากรุงเทพฯ เป็นเมืองหลวงเราปฏิเสธไม่ได้ว่ามันมีผลระทบต่อมหภาค เศรษฐกิจและประชากรที่อยู่ในนี้เป็นหนึ่งในสามของประเทศ ดังนั้นผมคิดว่าอะไรที่มีผลกระทบมากๆ จะต้องมีการถกเถียงกันในระดับสภา ทำไมเมืองใหญ่อื่นๆ ถึงทำได้ แต่ประเทศเราทำไม่ได้        ต้องไปดูว่าประเทศที่เขาจัดการได้ เขามีความเข้มแข็งในการจัดการบังคับใช้กฎหมาย กฎหมายเขาศักดิ์สิทธิ์ เขาบังคับใช้ได้ เอาจริง การคอรัปชันน้อย ดังนั้นที่เราเห็นว่าเขาทำได้และอยากทำเหมือนเขานั้น เราไม่สามารถทำได้หรอก เราจะทำแย่กว่าเพราะการบังคับใช้กฎหมายเราต่ำมากต้องแก้  กทม เอง ปัญหาในวันนี้ก็คือตัว กทม  ผู้ที่ต้องบังคับใช้กฎหมายกลับปล่อยปละละเลย หรือมีส่วนรู้เห็นในการที่จะให้เมืองมันพัฒนาไปอย่างบิดเบี้ยว ไม่เป็นไปตามผัง อย่างที่บอกคือวันนี้ที่เรามาเราถามว่าแผนเดิมของปี 56 ผังเดิมมันมีความบกพร่องตรงไหน คุณมีข้อศึกษาไหม คุณก็ไม่มี แทนที่จะเริ่มใหม่ อันเก่าคุณพัฒนาเต็มศักยภาพหรือยัง อันเก่าคุณยังทำไม่เต็มที่แล้วคุณยังมาขยับอีกเพื่ออะไร นี่มันก็คือการตอบโจทย์นายทุนทั้งนั้นอยากฝากถึงคนที่มีผลกระทบคนอื่นๆ หรือผู้อ่านอย่างไร        คือผมคิดว่าวันนี้เราจะปล่อยปละละเลยให้สิ่งต่างๆ ผ่านไป โดยที่เราไม่ใส่ใจมันคงไม่ได้อีกแล้ว เพราะว่าการที่เราปล่อยให้คนอื่นเขาละเมิดเรา เรายินยอมให้เขาทำ แล้วเราก็บอกว่าเราไม่อยากไปยุ่ง มันเลยทำให้ปัญหาลุกลามใหญ่โต ถ้าทุกคนทำหน้าที่คนละเล็กละน้อย แบ่งเบาภาระกันไป  ก็จะไม่ต้องมีคนใดคนหนึ่งทำหนัก แล้วท่านจะเดือดร้อนจนกระทั่งไปสู่วิกฤต เช่น ถ้า ทุกคนช่วยกันปัดกวาดขยะในบ้านและหน้าบ้านตัวเองมันก็จะไม่มีขยะสะสม จนกระทั่งทำให้บ้านเมืองดูไม่ดี ถ้าเราช่วยกันคนละไม้คนละมือก็จะไม่มีปัญหาที่จะต้องมาทำแบบนี้ เพราะฉะนั้นจะบอกว่าขยะหน้าบ้านไม่ใช่ของฉัน ฉันจะทำเฉพาะในบ้านตัวเอง ในท้ายที่สุดขยะหน้าบ้านของคุณมันก็จะมาเป็นปัญหาของคุณด้วย เพราะคุณออกจากบ้านคุณก็จะเจอขยะ เมื่อเราต้องอยู่กันเป็นชุมชนเราก็ต้องดูแลชุมชนด้วย เราอย่านิ่งดูดาย เพราะถ้านิ่งดูดายผลักภาระให้คนอื่นที่เขาใส่ใจมันไม่ค่อยยุติธรรม        การแบ่งเบาภาระซึ่งกันและกันมันจะทำให้เราทำให้ชุมชนเดินหน้าไปด้วยกันได้ ไม่อย่างนั้นจะเกิดการขาดสมดุลเพราะความไม่ใส่ใจของเรา ที่เราไปดำเนินการตามที่ต่างๆ ก็เป็นเงินส่วนตัว การที่เราออกมาเคลื่อนไหว เราใช้เงินตัวเองไม่มีใครมาว่าจ้าง เราคิดว่าถ้าเราไม่ทำก็ไม่มีใครทำให้เรา บ้านเราเองถ้าเราไม่ดูแลใครจะมาดูแลให้เรา “เราต้องช่วยกัน คืออย่าไปคิดว่าเวลาคนออกมาเรียกร้อง อย่าไปมองเชิงลบ ต้องดูเจตนารมณ์และวัตถุประสงค์ว่าเขามีปัญหาอะไร บางคนเขาออกมาเพราะปล่อยไปแบบนี้ไม่ได้ เราปล่อยให้บ้านเมืองเป็นแบบนี้ไม่ได้ถ้าเราทุกคนนิ่งดูดายมันก็ไม่ไม่รอด อย่าไปคิดอะไรเชิงลบ มันไม่สร้างสรรค์และมันก็ไม่ได้เกิดประโยชน์ ยิ่งถ้าเขามาทำให้เรา ถ้าเราช่วยได้ก็ส่งเสริมเขา เป็นกำลังใจ สนับสนุนได้ทางใดได้ก็ทำ”

        คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดกำลังเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคอย่างมาก ยิ่งทำเลดี ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้โรงพยาบาล การเดินทางสะดวก ยิ่งเป็นที่ต้องการ อย่างไรก็ตามการตัดสินใจซื้อคอนโด ต้องคำนึงถึงสิ่งอื่นด้วย เช่น ระยะเวลาการก่อสร้าง เพราะว่าระหว่างที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จเราก็ต้องไปเช่าที่อื่นอยู่ มาดูกันว่าการซื้อคอนโดของผู้ร้องรายนี้จะมีเรื่องราวน่าสนใจอย่างไร         คุณภูผา เป็นคนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ แถวๆ สยาม เริ่มแรกเช่าหออยู่ เมื่อทำงานเก็บเงินได้ก้อนหนึ่งก็เล็งหาคอนโดใกล้ที่ทำงาน เพื่อไว้อยู่อาศัยจนมาพบกับคอนโดวิช ซิกเนเจอร์ บริเวณถนนเพชรบุรี ใกล้บีทีเอสราชเทวี ใกล้สยายที่ทำงานของเขา ของบริษัท สยามนุวัตร จำกัด คุณภูผาจึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับบริษัท ราคาเกือบ 6 ล้าน เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2557 โดยชำระเงินจำนวนเกือบ 4 แสนบาทในวันเดียวกัน โครงการนี้กำหนดสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 31 ตุลาคม 2560 ต่อมาบริษัทมีหนังสือมาถึงคุณภูผาขอขยายระยะเวลาเป็นวันที่ 30 เมษายน 2561 ตามข้อตกลงในสัญญาที่กำหนดไว้ว่าสามารถขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 60 วัน แต่เมื่อถึงวันดังกล่าวบริษัทกลับเงียบไปไม่ติดต่อคุณภูผาเลย        ต่อมาวันที่ 2 พฤษภาคม 2561 คุณภูผาจึงทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดจำนวน 1,200,000 บาท และเรียกเบี้ยปรับร้อยละ 15 ต่อปีตามสัญญาที่ได้ทำไว้ ส่งไปยังบริษัททางไปรษณีย์ แต่บริษัทเพิกเฉย คุณภูผาพยายามติดต่อไปหลายครั้งพนักงานของบริษัทก็บ่ายเบี่ยงตลอด จนกระทั่งวันที่ 12 กรกฎาคม 2561 บริษัทมีหนังสือแจ้งมายังคุณภูผาให้ไปตรวจรับห้องชุด ถ้าพ้นกำหนดแล้วยังไม่ได้ตรวจรับห้องชุด หรือไม่แจ้งเลื่อนวันตรวจห้องชุด บริษัทจะถือว่าคุณภูผายอมรับว่าห้องชุดอยู่ในสภาพเรียบร้อยและพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากบริษัท         หลังจากได้รับหนังสือดังกล่าวคุณภูผาได้ติดต่อไปยังบริษัทสอบถามถึงหนังสือดังกล่าว เพราะเขาได้บอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนไปแล้วทำไมถึงมีหนังสือให้ไปตรวจรับห้องชุดส่งมาอีก พนักงานของบริษัทก็บ่ายเบี่ยงโยนกันไปมา คุณภูผาก็ยังโทรเข้าไปถามอยู่หลายครั้ง เพราะอยากได้คำตอบที่แน่นอน จนครั้งสุดท้ายพนักงานของบริษัทแจ้งว่าบริษัทไม่มีการตอบรับใดๆ ให้ลูกค้าดำเนินการตามสมควรเอาเอง ด้วยความร้อนใจคอนโดก็ไม่ได้ เงินที่ส่งไปก็ไม่ได้คืน ไม่รู้จะทำอย่างไรดี จึงมาปรึกษาศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค เพื่อขอคำปรึกษา แนวทางการแก้ไขปัญหา        ศูนย์พิทักษ์สิทธิแนะนำว่าคุณภูผาได้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่บริษัทเป็นผู้ผิดสัญญาคุณภูผามีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอเงินคืน และเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงไว้ บริษัทต้องคืนเงินให้คุณภูผาพร้อมเบี้ยปรับทันที ถ้าบริษัทล่าช้าบริษัทต้องจ่ายดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีให้แก่คุณภูผาอีกด้วย         ส่วนหนังสือแจ้งนัดตรวจรับมอบหนังชุด แนะนำให้คุณภูผาทำหนังสือปฏิเสธการตรวจรับห้องชุดและยืนยันการบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนตามที่คุณภูผาเคยมีหนังสือไปแล้วอีกครั้งหนึ่ง โดยส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับ(ใบสีเหลือง) เพื่อยืนยันในความต้องการของตนเอง        ศูนย์พิทักษ์ฯ มีหนังสือถึงบริษัทเชิญประชุมเพื่อไกล่เกลี่ยข้อพิพาทระหว่างผู้ร้องและบริษัทในเดือนกันยายน 2561 บริษัทส่งตัวแทนเข้าร่วมประชุมและรับข้อเสนอของผู้ร้องที่บอกเลิกสัญญา ขอเงินที่จ่ายไปทั้งหมดประมาณ 1,200,000 บาทคืน และดอกเบี้ยผิดนัดอัตราร้อยละ 15 ต่อปีนับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 จนกว่าจะชำระเสร็จ โดยขอให้ชำระภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2561 คุณภูผาใจดีไม่คิดเบี้ยปรับกรณีบริษัทผิดสัญญา และให้แจ้งกลับมายังมูลนิธิ แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ไม่ได้แจ้งกลับมายังมูลนิธิ เมื่อเจ้าหน้าที่มูลนิธิโทรศัพท์สอบถามความคืบหน้าไปยังตัวแทนของบริษัท ตัวแทนแจ้งว่าบริษัทมีนโยบายที่จะคืนเงินให้แก่ผู้ร้อง โดยขอแบ่งจ่ายเป็น 3 งวด และจะเริ่มชำระในเดือนมกราคม 2562 เจ้าหน้าที่มูลนิธิขอให้ตัวแทนบริษัทแจ้งมาเป็นหนังสือ แต่บริษัทก็ยังเพิกเฉย         ผู้ร้องจึงขอให้ศูนย์พิทักษ์ดำเนินคดีกับบริษัทฯ เรียกเงินที่ชำระไปทั้งหมดคืน พร้อมเบี้ยปรับกรณีผิดสัญญาร้อยละ 15 ต่อปี และดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี ทนายความของศูนย์ได้ข้อมูลว่า ปัจจุบันมีผู้เสียหายจากการที่บริษัทสร้างห้องชุดไม่เสร็จภายในกำหนด และผู้ซื้อขอเงินคืนแต่บริษัทบ่ายเบี่ยงไม่คืนเงินให้แก่ผู้ซื้อ ผู้เสียหายจึงรวมกลุ่มกันฟ้องบริษัท สยามนุวัตร จำกัด เป็นจำเลย โดยขอให้ศาลดำเนินคดีแบบกลุ่ม เรียกให้บริษัทคืนเงิน พร้อมเรียกเบี้ยปรับและดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งเป็นกรณีความเสียหายเช่นเดียวกับคุณภูผา ศูนย์ฯ จึงแจ้งผู้ร้องให้ไปร่วมกลุ่มด้วย เพราะว่าการดำเนินคดีแบบกลุ่มผู้ร้องจะได้รับความคุ้มครองด้วยเนื่องจากเป็นความเสียหายลักษณะเดียวกัน ผู้ร้องไม่ต้องเสียเวลาไปดำเนินคดีแยกอีกคดีหนึ่ง ถ้าศาลไม่รับดำเนินคดีแบบกลุ่ม ผู้ร้องยังสามารถดำเนินคดีกับบริษัทได้อีกครั้งหนึ่ง โดยมูลนิธิยินดีให้ความช่วยเหลือ