ฉบับที่ 275 แผ่นพับโฆษณา คือส่วนหนึ่งของสัญญา

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน        จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 271 ซื้อบ้านทั้งที ต้องซ่อมยกหลังจน...อยู่ไม่ได้

        การซื้อบ้าน เป็นความฝันของใครหลายคนที่กว่าจะเป็นจริงได้ต้องทำงานอย่างหนัก และสำหรับบางคนอาจต้องใช้เวลาครึ่งค่อนชีวิตเพื่อให้ได้บ้านในฝันมาครอบครอง แต่การซื้อบ้านแม้เมื่อได้โอนบ้าน ครอบครองมีชื่อเป็นเจ้าของสมบูรณ์แล้ว ท่านอาจคิดว่าฝันเป็นจริงเสียที แต่เมื่อได้เข้าอยู่อาศัย จึงได้รู้ว่าฝันที่เป็นจริงนั้นกลับกลายเป็น ‘ฝันร้าย’ เมื่อบ้านที่เฝ้ารอกลับเป็นบ้านที่มีแต่จุดชำรุด ซ่อมเท่าไหร่ก็ไม่แล้วเสร็จ ซ้ำยังขยายให้เห็นจุดชำรุดเสียหายอื่นๆ ที่ยังหมกเม็ดให้เจ้าของบ้านได้เห็นอยู่เรื่อยๆ เช่น เรื่องราวของคุณหมูกรอบ        เรื่องราวคือ คุณหมูกรอบเข้าไปดูโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งนี้ ซึ่งตั้งอยู่ย่านบางนา ตั้งแต่ในเดือนตุลาคมปี 2564 คุณหมูกรอบคิดว่าได้เข้ามาดูสภาพบ้านในช่วงหน้าฝนแล้ว ก็น่าจะสามารถพิสูจน์คุณภาพบ้านได้ ในเดือนพฤศจิกายนจึงทำสัญญาเริ่มผ่อนและมีการโอนบ้านในเดือนธันวาคมปีเดียวกัน        หลังจากโอนแล้ว ขณะนั้นอยู่ระหว่างการตกแต่งภายใน คุณหมูกรอบจึงยังไม่ได้ย้ายเข้าไปอยู่อาศัย แต่ก็ได้เข้าไปตกแต่งและตรวจสอบสภาพบ้านสม่ำเสมอก่อนจะย้ายเข้ามาอยู่ในเดือนมิถุนายน ปี 2565         แล้วสัญญาณเตือนว่าบ้านที่ซื้อเต็มไปด้วยปัญหาก็เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปี 65 ที่รั้วบ้านทรุด แม้จะพยายามซ่อมแต่จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่สามารถเป็นรั้วที่ให้ความปลอดภัยได้ ต่อมาในเดือนเมษายน หลังคาห้องครัวรั่วซึมจนฝนรั่วน้ำไหลลงมา ขณะนั้นคุณหมูกรอบยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย จึงแจ้งเรื่องให้ช่างเข้าซ่อมซึ่งตอนแรกช่างก็ตื่นตัวที่จะเข้ามาซ่อมให้อย่างรวดเร็วแต่เมื่อเข้าอยู่อาศัยท่าทีกลับเริ่มเปลี่ยนไป         นอกจากจุดที่แจ้งซ่อมยังแก้ไม่หายแล้ว เมื่อย้ายเข้าอยู่ในเดือนมิถุนายน จุดร้ายแรงที่พบอีก คือการชำรุดที่โรงรถซึ่งเกิดจาก ‘โครงสร้างไม่ถูกหลัก’ ทำให้น้ำรั่วซึมไหลเข้าไปทั่วบริเวณรอบๆ จนน้ำซึมไปทั่ว การซ่อมโรงรถทำให้ได้เห็นการก่อสร้างที่มีปัญหาหมกเม็ดอยู่ จุดที่ไม่สามารถตรวจสอบได้อีกหลายจุดและต่อมาหลังเข้าอยู่เพียงไม่กี่เดือน ผนังบันไดก็เกิดรอยร้าว แผ่นไม้ลูกราวบันไดแตกหัก         แน่นอนว่าทุกครั้งที่เกิดปัญหา คุณหมูกรอบได้แจ้งซ่อมและให้ช่างของโครงการฯ ระบุปัญหาและสาเหตุและแนวทางการแก้ไขปัญหาแต่กลับไม่มีการสื่อสารใดๆ เพียงแต่บอกรายละเอียดว่า ช่างจะเข้ามาซ่อมวัน เวลาใดเท่านั้น ซึ่งไม่เพียงพอจะให้เข้าใจสาเหตุของปัญหาที่แท้จริงว่าอะไรคือสิ่งที่ทำให้บ้านของคุณหมูกรอบต้องซ่อมอยู่หลายครั้งได้         บ้านหลังดังกล่าวนี้ มูลค่ารวมกว่า 4.5 ล้านบาท คุณหมูกรอบผ่อนเดือนละประมาณ 25,000 บาท ปัจจุบันได้รับความเดือดร้อนอย่างมากอยู่อาศัยอย่างไม่มีความสุข ซึ่งในโครงการฯ ไม่ใช่บ้านของคุณหมูกรอบหลังเดียวที่มีปัญหาแต่บ้านหลังอื่นๆ ก็ปัญหาด้วยกันเช่นเดียวกันกว่า 5- 6 หลัง ซึ่งเจ้าของบ้านที่เกิดปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดจึงได้รวมตัวกันเข้ามาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนวทางการป้องกันและแก้ไขปัญหา         หลังจากรับเรื่องร้องเรียนจากผู้เสียหายทั้งหมด มูลนิธิฯ ได้ประสานกับตัวแทนของบริษัทเพื่อนัดหมายการเจรจาไกล่เกลี่ย เมื่อวันที่ 1 ก.ย. 2566 ที่ผ่านมา กรณีบ้านของคุณหมูกรอบที่แทบซ่อมตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัยได้เพียงไม่นานนั้น เธอยืนยันว่าเธอต้องการขอคืนบ้าน ไม่ประสงค์อยู่ต่อแล้ว ซึ่งทางตัวแทนบริษัทบอกจะนำข้อเสนอไปปรึกษากับผู้บริหาร อย่างไรก็ตามภายหลังจากการเจรจาไกล่เกลี่ยเธอก็ยังไม่ได้รับการติดต่อจากบริษัทอีกเลย ทั้งนี้คุณหมูกรอบเธอยืนยันว่าหากปัญหายังไม่ได้รับการแก้ไขให้จบสิ้น ก็จะสู้คดีให้ถึงที่สุดต่อไป         จากกรณีปัญหาของคุณหมูกรอบ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคยังได้รับเรื่องเรียนปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรรอีกหลายลักษณะ มูลนิธิฯ จึงมีคำแนะนำทั้งเพื่อป้องกันปัญหาไม่ให้เกิดขึ้น และแนวทางรับมือเมื่อประสบกับปัญหาแล้วดังนี้         1.เมื่อสนใจและเข้าดูโครงการควรตรวจสอบรายละเอียดการสร้างบ้านว่าถูกต้องหรือไม่ และควรหารายละเอียดการใช้งานพื้นที่เดิมด้วย เช่น เคยเป็นพื้นที่ลุ่มหรือไม่ เพราะอาจทำให้เกิดปัญหาบ้านทรุดได้         2.ผู้ซื้อบ้านจะต้องศึกษาสัญญาการซื้อบ้านโดยละเอียด เพื่อให้ทราบแน่ชัดว่า ส่วนใดของบ้านมีระยะเวลาประกันเท่าไหร่ ส่วนใดที่บริษัทรับประกันในระยะเวลา 5 ปี และ ส่วนใดที่บริษัทรับประกันเพียง 1 ปี เพื่อป้องกันการปัดความรับผิดชอบได้         3.ผู้ที่ยังไม่ซื้อบ้าน ยังไม่ได้รับโอนต้องหมั่นมาเช็คตรวจสอบสภาพบ้าน ซึ่งหากนัดเข้ามาบ่าย ช่างที่ดูแลอาจเก็บงานทำให้ไม่พบจุดที่เป็นปัญหาได้ จึงควรเข้ามาตรวจทั้งนัดหมายล่วงหน้า และการเข้าดูแบบไม่ให้รู้ก่อนด้วย         4.เมื่อถึงกำหนดโอนบ้านแต่บ้านยังไม่อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย ผู้ซื้อไม่ควรจะรับโอนบ้าน แม้จะถูกหว่านล้อม โน้มน้าวด้วยโปรโมชั่นต่างๆ ในช่วงเวลาโอน หรือการถูกบอกกล่าวเชิงเตือนว่า ค่าโอนอาจเพิ่มสูงขึ้นในภายหลัง เพราะควรรับโอนเมื่อสภาพบ้าน สมบูรณ์แล้วเท่านั้นและหากบ้านยังคงมีปัญหาจนถึงกำหนดวันโอนและ ผู้บริโภคเป็นผู้เลื่อนกำหนดการรับโอน ผู้บริโภคควรเข้าไปลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานด้วยเพื่อยืนยันว่า ต้องเลื่อนการรับโอนเพราะสภาพบ้านยังมีปัญหาอยู่จริง         5.หากผู้ซื้อมีทุนทรัพย์เพียงพอ ควรจ้างบริษัทรับตรวจบ้านเข้ามาช่วยตรวจสอบด้วย         6.ทุกครั้งที่มีการแจ้งซ่อม การสื่อสาร ร้องเรียนถึงบริษัท ต้องมีการเก็บเป็นเอกสารหลักฐานถ่ายภาพก่อนซ่อม ระหว่างซ่อม และหลังซ่อมโดยละเอียด ลงบันทึกประจำวันไว้ให้ชัดเจน ทุกครั้งจึงดีที่สุด

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 259 ถูกหลอกซื้อบ้านที่ต้องเวนคืน มีสิทธิเรียกร้องอะไรบ้าง

        ก่อนที่เราจะตัดสินใจมีบ้านสักหลัง จำเป็นอย่างยิ่งที่เราต้องมีข้อมูล เพื่อให้เราเลือกบ้านได้ตามที่เราต้องการ ฝั่งผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านก็มักมีคำโฆษณาชวนเชื่อหลากหลายเพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าคำโฆษณาเหล่านี้ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ให้ไว้กับผู้บริโภค ดังนั้นเมื่อข้อความที่โฆษณาเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง ผู้ประกอบธุรกิจจึงต้องมีความสุจริตในการทำโฆษณาไม่หลอกลวงให้ผู้บริโภคเข้าใจผิด  มิเช่นนั้นผู้บริโภคก็จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินค่าบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ คืนจากผู้ประกอบธุรกิจได้          ผมขอยกตัวอย่างคดีที่ผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งตัดสินใจอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันไปแล้วต่อมาทราบข้อมูลภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อเป็นพื้นที่กำลังโดนเวนคืน จึงเกิดความเสียหายเพราะผู้ประกอบธุรกิจปกปิดข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคจึงฟ้องศาลเรียกเงินค่าบ้านคืน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว  เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น         ลักษณะข้างต้นเช่นนี้ศาลถือว่าเป็นการใช้ “กลฉ้อฉล” โดยวิธีปกปิดไม่บอกความจริงเกี่ยวกับบ้านว่าอยู่บนพื้นที่เวนคืน ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ศาลจึงพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการหลงทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561         การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้         จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี         หากขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประกอบธุรกิจไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เช่นนี้ ไม่ถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง ดังนั้น จึงไม่ถือว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 151/2537         ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใดๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 251 ซื้อบ้านในโครงการ และอยากรื้อรั้วของโครงการเพื่อขยายที่ดินทำได้ไหม

        หลายคนคงเคยเจอปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรร ทั้งปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้สิทธิในถนน และที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ เช่นเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้น เจ้าของโครงการบางแห่งกลับนำส่วนที่เป็นถนนหรือสาธารณูปโภคไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิที่ดินดังกล่าว หรือบางกรณีมีปัญหาการใช้สิทธิในถนนของโครงการ ทำให้เกิดการฟ้องร้องกันจนคดีถึงศาลฎีกา         มีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นเรื่องของเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งต่อมาเรื่องก็ไปจบที่ศาลฏีกา โดยศาลได้ตัดสินว่าเจ้าของบ้าน รื้อรั้วของหมู่บ้านจัดสรรมิได้  คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552         หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้         จากคำพิพากษาของศาลฏีกา จะเห็นได้ว่า “รั้วและทาง” ถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และนิยามคำว่า “สาธารณูปโภค” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หมายถึง“สิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” เมื่อกฎหมายต้องการให้รั้วและทางเป็นของใช้ร่วมกัน ดังนั้น แม้การรื้อรั้วอย่างกรณีตามคดีนี้จะไม่กระทบใคร แต่เมื่อรั้วและทางถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค แม้เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการก็ไม่สามารถที่จะนำสาธารณูปโภคใดๆ ก็ตามมาเป็นของส่วนตัวได้ เพราะเป็นของใช้ส่วนรวมของทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 248 เสียงอะไรใต้หลังคา

        ปัญหาจากการซื้อบ้านแล้วเข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้เพราะเหตุการณ์ประหลาดนี้ หากเกิดขึ้นกับใครก็คงปวดหัวไม่น้อย มาดูกันว่าผู้เสียหายประสบปัญหาอะไรและมีแนวทางการแก้ไขอย่างไร         เมื่อปี 2562 คุณชัดเจนซื้อบ้านในโครงการของ บริษัท A ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ หลังจากเข้าพักอาศัยได้ไม่กี่วัน คุณชัดเจนพบว่า ทุกวันจะได้ยินเสียงดัง “ตึงๆ” จากใต้หลังคาเป็นระยะตลอดทั้งวัน เสียงดังรบกวนจนไม่สามารถทนอยู่ต่อไปได้ เพราะทั้งรำคาญและกลัวว่าจะเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัย เพราะตอนที่เขาตรวจรับบ้านเพื่อโอนกรรมสิทธิ์นั้น เขาพบว่า ทางโครงการฯ เก็บงานไม่เรียบร้อย หลายรายการ ไม่พร้อมให้เข้าอาศัยได้ทันที ซึ่งเขาต้องเรียกร้องให้ทางโครงการฯ จัดการเก็บงานอยู่หลายต่อหลายครั้งและใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะพอเข้าอาศัยได้         เมื่อเกิดปัญหาเสียงดังจากใต้หลังคาคุณชัดเจนแจ้งให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาแก้ไข ครั้งแรกทางช่างแจ้งว่า เพราะหลังคาเป็นเมทัลชีทดังนั้นเป็นเรื่องปกติที่อาจมีเสียงดังเกิดขึ้นได้ เนื่องจากการขยายตัวของโลหะ ทางช่างจะดูแลให้ สองเดือนต่อมาปัญหาไม่หายไป และคุณชัดเจนก็คิดว่า หากเป็นเสียงดังจากเมทัลชีทจริง ก็น่าจะเป็นกับบ้านทุกหลังในโครงการฯ ทำไมต้องมาเป็นเฉพาะบ้านของเขา ซึ่งเรื่องนี้เขาได้สอบถามเพื่อนบ้านทุกคนแล้ว ไม่มีใครเกิดปัญหาแบบบ้านเขาเลย         สองเดือนต่อมาเขาเร่งให้โครงการเข้าจัดการปัญหา เรื่องก็เงียบจนอีกสามสี่เดือนถัดมา ทางโครงการฯ นำผู้รับเหมาเข้ามาสำรวจและทดสอบเสียง พร้อมบอกว่าเกิดจากการขยายตัวของแผ่นหลังคาจริง ดังนั้นจะทำการรื้อและติดตั้งหลังคาให้ใหม่ หลังจากช่างแก้ไขให้แล้ว เสียงดังตึงก็ยังหลอนโสตประสาทเช่นเดิม         จนเข้าปลายปี 2563 เขาพยายามให้ทางโครงการฯ แก้ไขปัญหานี้ให้ได้ เพราะเขาขาดประโยชน์ต้องไปพักอาศัยที่อื่น ไม่สามารถอยู่บ้านหลังนี้ได้ ซึ่งต่อมาทางโครงการนำผู้เชี่ยวชาญมาตรวจและเทสเสียงพร้อมแจ้งว่า เสียงที่ดังนี้ไม่เกินค่ามาตรฐาน ซึ่งเขาเห็นว่า มันไม่ใช่การแก้ไขปัญหา การบอกว่าเสียงไม่เกินมาตรฐานกำหนดมันไม่ได้ทำให้เขาพักอาศัยได้ ทั้งกลัวว่าอาจมีปัญหาโครงสร้างของหลังคา อยู่ๆ เกิดพังถล่มลงมาจะทำอย่างไร           ล่าสุดก่อนตัดสินใจปรึกษากับทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค คุณชัดเจนระบุว่าทางโครงการฯ ได้นำวัสดุลดเสียงเข้ามาติดตั้งใต้หลังคาแต่ปัญหาก็ไม่หายไป และทางโครงการฯ ไม่พยายามเข้ามาสนใจติดตามผลงานเลย ทิ้งเรื่องเงียบหาย  เขาจะใช้สิทธิทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง คือสิ่งที่คุณชัดเจนปรึกษา แนวทางแก้ไขปัญหา         หลังให้คำแนะนำเรื่องการดำเนินการใช้สิทธิ เบื้องต้นผู้ร้องได้เข้าร้องเรียนปัญหานี้กับทางโยธาจังหวัดสมุทรปราการเพื่อให้เข้ามาตรวจสอบหาสาเหตุของเสียงดังใต้หลังคา และเปิดเจรจากับทางโครงการฯ อีกครั้ง โดยทางศูนย์ฯ จะเข้าช่วยเหลือเรื่องการเจรจาเพื่อให้แก้ไขปัญหา หากไม่สามารถแก้ไขได้ก็ใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 247 ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่สัญญาระบุแค่ซื้อที่ดิน แบบนี้จะได้บ้านบนที่ดินด้วยหรือไม่

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507         เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน         เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94         คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544         บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144                  จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมาย “ส่วนควบ” คือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป         อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550         บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 246 กู้บ้านไม่ผ่านขอเงินคืนได้ไหมนะ

        การซื้อบ้านอาจเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ในชีวิตของหลายคน บางคนซื้อเงินสดบางคนซื้อโดยขอยื่นกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งการยื่นกู้จากธนาคารก็ไม่ได้ง่ายเลย เพราะธนาคารอาจจะไม่ให้กู้ก็ได้ ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าได้ทำสัญญาจองและจ่ายเงินมัดจำไปด้วยแล้ว ก็อาจจะเป็นเรื่องไม่ง่ายอีกเหมือนกันที่จะได้เงินมัดจำคืน         คุณภูผากับแฟนกำลังวางแผนสร้างครอบครัวเล็กๆ ของเขา โดยวางแผนกันว่าจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง เผื่ออนาคตจะได้ให้ลูกมีพื้นที่ไว้วิ่งเล่นได้ เขาและแฟนจึงตกลงทำสัญญาจองบ้านโดยได้จ่ายเงินมัดจำไปจำนวนหนึ่งกับเซลล์ของโครงการ หลังจากนั้นเขาได้ดำเนินเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร แต่ก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่เขาคิด เพราะว่าเขาถูกธนาคารปฏิเสธ ธนาคารแจ้งมาว่าเรื่องกู้ซื้อบ้านที่เขายื่นมาธนาคารพิจารณาแล้วเขาไม่ผ่านเกณฑ์ เมื่อผลออกมาแบบนี้เขาก็แจ้งไปยังเซลล์ว่าเขายื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไม่ผ่าน เขาต้องการเงินมัดจำคืนเนื่องจากในสัญญาจองระบุไว้ว่า ถ้าผู้ทำสัญญาจองกู้ธนาคารไม่ผ่าน ทางโครงการจะคืนเงินมัดจำให้เต็มจำนวน เขาแจ้งเซลล์ไปหลายครั้งหลังจากที่ธนาคารแจ้งผลการพิจารณามา แต่เซลล์ก็ยังไม่ยอมคืนเงินมัดจำเสียที โดนเลื่อนวันโอนเงินก็หลายครั้ง เขาอยากได้เงินจำนวนนั้นไปใช้ธุระอย่างอื่น ไม่รู้จะทำอย่างไร จึงมาปรึกษาสมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานี แนวทางการแก้ไขปัญหา        สมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานีแนะนำผู้ร้องว่า การคืนมัดจำให้กับผู้ทำสัญญาจองในกรณีกู้ธนาคารไม่ผ่านมีระบุไว้ในสัญญา โครงการต้องคืนเงินให้ผู้ร้องตามสัญญาไม่ต้องเป็นกังวล ถ้าโครงการไม่คืนเงินจริงๆ ผู้ร้องสามารถฟ้องดำเนินคดี เพื่อให้โครงการคืนเงินมัดจำตามสัญญาได้ ผู้ร้องชนะคดีแน่นอน         สมาคมฯ แนะนำวิธีการเพิ่มเติมว่า ให้ผู้ร้องกำหนดวันคืนเงินมัดจำให้เซลล์อีกครั้งหนึ่ง โดยกำหนดให้เซลล์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าครบ 15 วันแล้วเซลล์ยังไม่คืนเงินมัดจำ ผู้ร้องทำจดหมาย ขอให้โครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง ส่งจดหมายไปยังผู้บริหารโครงการ เล่าเหตุการณ์คร่าวๆ ของผู้ร้อง โดยส่งแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้ทางโครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง และอาจแจ้งความเพื่อดำเนินคดีกับเซลล์และโครงการ         หลังจากผู้ร้องแจ้งไปยังเซลล์ว่า ให้คืนเงินให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าไม่คืนผู้ร้องจะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป เซลล์ก็โอนเงินให้แก่ผู้ร้องภายในเวลา 15 วัน ตามที่ผู้ร้องกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 235 บ้านที่สร้างเสร็จไม่เรียบร้อย อย่าเซ็นรับ

การมีบ้านเป็นความใฝ่ฝันอย่างหนึ่งของคนทั่วไป การจะมีบ้านสักหลังหากไม่ปลูกสร้างเอง โครงการบ้านจัดสรร โครงการห้องชุดคอนโดมิเนียมก็เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยม แต่การซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯ เป็นเรื่องใหญ่ เพราะราคาที่ต้องจ่ายออกไปไม่ใช่ถูกๆ ดังนั้นต้องใช้เวลาทั้งการทำสินเชื่อ ทำสัญญาให้รอบคอบ และที่จะพบปัญหาได้บ่อยอีกอย่างหนึ่ง คือ การตรวจรับบ้าน ครั้งนี้มีเรื่องราวเตือนใจมาฝากผู้บริโภค ว่าอย่าเซ็นรับ หากบ้านหรือห้องชุดคอนโดไม่เรียบร้อยตามสัญญา           กรณีคุณนวลฉวี เธอทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านกับโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง โดยเป็นลักษณะบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ซึ่งคุณนวลฉวีได้วางเงินจองเอาไว้กับโครงการฯ เป็นเงิน 10,000 บาท โดยจะต้องจ่ายเพิ่มในวันทำสัญญาอีก 30,000 บาท          เมื่อโครงการฯ สร้างบ้านเสร็จ ได้ติดต่อให้คุณนวลฉวีเข้าไปตรวจรับบ้าน แต่เนื่องจากคุณนวลฉวีไม่เคยมีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาก่อน จึงได้ว่าจ้างบุคคลภายนอกที่มีความรู้เกี่ยวกับบ้านมาช่วยตรวจสอบอย่างละเอียด         หลังจากตรวจสอบสภาพบ้าน พบจุดชำรุดบกพร่องหลายจุดที่ต้องแก้ไข คุณนวลฉวีจึงแจ้งความไม่เรียบร้อยดังกล่าวให้ทางโครงการฯ ทราบ และขอให้แก้ไขให้เสร็จสิ้นก่อน จึงจะเซ็นเอกสาร ตรวจรับบ้าน แต่พนักงานของทางโครงการฯ บ่ายเบี่ยง ขอให้คุณนวลฉวีเซ็นรับบ้านไปก่อน แล้วจะแก้ไขให้ภายหลัง โดยทางพนักงานอ้างว่า “เป็นนโยบายของโครงการฯ หากไม่รีบเซ็นรับก็จะถูกริบเงินทั้งหมด”         คุณนวลฉวีทราบดังนั้นก็เกิดความไม่สบายใจ เกรงจะถูกริบเงินตามคำขู่ จึงติดต่อมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อขอคำแนะนำ แนวทางการแก้ไขปัญหา         กรณีที่คุณนวลฉวีได้ว่าจ้างผู้ที่มีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาช่วยดูความเรียบร้อยของบ้านที่สร้างเสร็จนั้น นับว่ามีความละเอียดรอบคอบดี ผู้บริโภคที่ไม่มีความรู้ตรงนี้อาจใช้บริการลักษณะนี้เป็นทางเลือกได้ ทั้งนี้ควรถ่ายภาพจุดที่ชำรุดบกพร่อง ซึ่งต้องให้ทางโครงการฯ ดำเนินการแก้ไขให้ครบทุกจุดก่อน แล้วให้ผู้ที่เราจ้างมาช่วยตรวจรับว่าแก้ไขตรงจุดหรือไม่ซ้ำอีกครั้ง         สำหรับกรณีคุณนวลฉวี ศูนย์ฯ ได้แนะนำให้ทำหนังสือถึงโครงการฯ โดยส่งเป็นไปรษณีย์ตอบรับ ให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขตามจุดต่างๆ ให้เรียบร้อย พร้อมนัดวันตรวจรับใหม่ โดยอาจกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม ทั้งนี้คุณนวลฉวีต้องไม่เซ็นรับบ้านก่อนโดยเด็ดขาด ควรปล่อยให้ทางโครงการฯ ซ่อมแซมจุดชำรุดบกพร่องให้แล้วเสร็จก่อน การที่มาอ้างเรื่องการริบเงินของคุณนวลฉวีเอาไว้ ก็ไม่ต้องกลัวแต่อย่างใด เพราะหากโครงการฯ ริบเงินไป คุณนวลฉวีก็สามารถฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ทันที เรื่องนี้มีกฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อบ้านกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 191 สิทธิของผู้ซื้อบ้าน กรณีเจอบ้านชำรุดบกพร่อง

ในชีวิตคนเรา ไม่ว่าใครก็ฝันอยากมีบ้านเป็นของตนเอง หรือบางท่านก็ต้องการมีบ้านเพื่อเป็นเรือนหอ เพื่อสร้างครอบครัวของตนเอง บ้านหลังหนึ่งราคาไม่ใช่น้อยๆ  ต้องเก็บเงิน ทำงานทั้งชีวิตกว่าจะได้มา ช่วงที่ผ่านมา หลายท่านคงได้ทราบข่าวคู่รักชาวเชียงใหม่ เข้าร้องเรียนศูนย์ดำรงธรรมให้ช่วยเหลือ หลังซื้อบ้านใหม่ราคากว่า 2 ล้านบาท เพื่อทำเป็นเรือนหอ แต่ยังไม่ทันเข้าอยู่ กลับมีสภาพเหมือนโรงเพาะเห็ด  เมื่อมาเจอปัญหาซื้อบ้าน แต่ได้บ้านที่มีเห็ด มีเชื้อราขึ้นทั่วบ้าน ใครจะกล้าอยู่  จ่ายเงินไปแล้ว ก็ต้องการบ้านที่ดี สะอาด ปลอดภัย น่าอยู่เหมือนคนอื่นๆ    เรื่องของการซื้อขายบ้าน คนขายไม่ใช่เพียงแต่ขายบ้าน รับเงินแล้วจบ  แต่ยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบบ้านในสภาพที่ใช้อยู่อาศัยได้จริงด้วย  หากส่งมอบบ้านมา อย่างกรณีที่เกิดขึ้น ผู้บริโภคยังไม่ทันเข้าอยู่อาศัย พบว่าบ้านมีเห็ด มีเชื้อราขึ้น สอบถามจนทราบว่าเกิดจากความชื้นจากใต้ดิน ทำให้บ้านเกิดเชื้อรา แบบนี้ถือว่า บ้านที่ส่งมอบให้ผู้บริโภคนั้น เกิดความชำรุดบกพร่องเป็นเหตุเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ กล่าวคือ บ้านซื้อมาประโยชน์จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยอีกหลายสิบปี แต่กลับใช้อาศัยไม่ได้ ไม่ปลอดภัยเพราะมีแต่เชื้อโรค บ้านปกติเขาไม่เป็นแบบนี้  กรณีแบบนี้ ต่อให้ตรวจสอบก่อนรับมอบบ้าน ก็คงไม่ทราบ เพราะไม่ใช่ความชำรุดเสียหายที่เห็นเป็นประจักษ์ขณะส่งมอบบ้านกัน จะให้ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านรับผิดชอบคงไม่ได้ (ฏีกาที่   5584/2544, 17002/2555) โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อ เมื่อพบว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายมีความชำรุดบกพร่องเช่นนี้ มีสิทธิ 3 ประการ คือ 1.สิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 472)2.สิทธิยึดหน่วงราคาทั้งหมดหรือแต่บางส่วน กล่าวคือ ไม่ต้องชำระเงินค่าบ้านส่วนที่เหลือจนกว่าจะได้รับการแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 488) 3.สิทธิบอก(ปัด)เลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหาย  รวมถึงเงินมัดจำ และให้ชำระหนี้บางส่วน (ถ้ามี) ( มาตรา 386 และ 391 )แต่อย่างไรก็ตามสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายรับผิดนั้นก็ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง  ดังนั้นในเบื้องต้น หากท่านรู้ว่าบ้านที่ซื้อมีความชำรุดบกพร่อง มีความเสียหายส่วนใดๆ ก็ตาม ต้องรีบทำหนังสือแจ้งให้โครงการดำเนินการแก้ไขโดยเร็ว เช่น ภายใน 15 วัน หากผู้ขายไม่รีบดำเนินการแก้ไข ก็อย่านิ่งนอนใจ ให้รีบทำเรื่องร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพื่อดำเนินการช่วยเหลือในการเจรจาไกล่เกลี่ย รวมถึงฟ้องเป็นคดีต่อศาลเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5584/2544 ความชำรุดบกพร่องอันเกิดจากการที่ผนังบางส่วนมีรอยแตกร้าวบริเวณระหว่างกำแพงที่เป็นปูนหรือส่วนที่เป็นพื้นกับวงกบอะลูมิเนียมของบานประตูหน้าต่างมีรอยต่อไม่สนิท หรือบางส่วนยาซิลิคอนไม่ทั่วทำให้น้ำฝนสามารถซึมเข้ามาได้นั้น เป็นความชำรุดบกพร่องอันไม่เห็นประจักษ์ในเวลาส่งมอบ เมื่อมีน้ำฝนตกหนักน้ำฝนซึมเข้ามา จึงจะรู้ว่ามีการชำรุดบกพร่องดังกล่าว แม้ตัวแทนโจทก์เข้าไปสำรวจตรวจสอบแล้ว ก็เป็นการตรวจสอบเพียงว่ามีทรัพย์สินใดเสียหายบ้าง แต่บุคคลดังกล่าวไม่มีความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้าง การที่ตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์หาผู้เชี่ยวชาญมาทำการตรวจสอบและโจทก์ได้ว่าจ้างบริษัท อ. เข้าไปตรวจสอบจึงเป็นการกระทำที่สมควร จะถือว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องแล้วแต่เวลานั้นยังไม่ได้ เมื่อต่อมาบริษัท อ. ตรวจสอบเสร็จและเสนอรายการซ่อมให้โจทก์ทราบ จึงถือได้ว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องนับแต่เวลานั้น โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่พ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่วันดังกล่าวคดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้าน เป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าวจึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)

อ่านเพิ่มเติม >