มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”         ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์        4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560         จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559         การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

        ปัจจุบันเทคโนโลยีที่ก้าวหน้าช่วยทำให้การดำเนินชีวิตประจำวันมีความสะดวกสบายอย่างมาก ประกอบกับช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดแบบนี้ช่วยได้มากที่สุด ฉบับนี้ขอมาเขียนถึงแอปพลิเคชั่น LandsMaps ที่นำเทคโนโลยีช่วยมาเติมเต็มให้กับประชาชนช่วยให้รู้ราคาประเมินของแปลงที่ดินทุกจุดทั่วประเทศ โดยไม่ต้องเดินทางไปสอบถามเจ้าหน้าที่กรมที่ดินด้วยตนเอง         แอปพลิเคชั่น LandsMaps จัดทำขึ้นโดยกรมที่ดินร่วมกับสำนักงานพัฒนารัฐบาลดิจิทัล มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการหาตำแหน่งแปลงที่ดิน ได้ทราบราคาประเมินของที่ดินนั้น และเชื่อมต่อข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดิน เพื่อเพิ่มความสะดวกสบาย โดยผู้อ่านสามารถดาวน์โหลดใช้งานได้ฟรีทั้งระบบปฏิบัติการ Android และ iOS เมื่อดาวน์โหลดแอปพลิเคชั่นเรียบร้อยแล้ว ให้ลงทะเบียนสมัครเข้าใช้งาน โดยกำหนดชื่อบัญชีผู้ใช้ กำหนดรหัสผ่าน ใส่เบอร์มือถือและอีเมล หลังจากนั้นจะได้รับรหัส OTP เพื่อนำมากรอกลงในแอปพลิเคชั่น ก็เสร็จสิ้นขั้นตอนการลงทะเบียน         ขั้นตอนการค้นหาไม่มีความยุ่งยากและซับซ้อนมากนัก หลังจากเข้าแอปพลิเคชัน LandsMaps หน้าจอจะปรากฎภาพแผนที่ ให้ผู้อ่านมองหาและกดปุ่มสัญลักษณ์ขีดสามขีดที่อยู่บริเวณด้านบนซ้ายมือของแอปพลิเคชั่น ซึ่งจะแสดงเมนูต่างๆ ดังนี้ เมนูค้นหารูปแปลง เมนูค้นหาสถานที่สำคัญ เมนูปิดเปิดผังเมืองกรุงเทพมหานคร เมนูรูปแบบแผนที่ เมนูแปลงที่บันทึก เมนูรายละเอียดประเภทของที่ดิน เมนูวิธีใช้ เมนูเงื่อนไขและข้อตกลง และเมนูออกจากระบบ         เมื่อต้องการค้นหาแปลงที่ดินให้เลือกกดที่เมนูค้นหารูปแปลง ต่อจากนั้นให้เลือกระบุจังหวัด ระบุอำเภอ และเลขที่โฉนดที่ดินลงไป แอปพลิเคชั่นจะประมวลผลและปรากฎจุดแปลงที่ดินที่ค้นหา โดยแสดงรายละเอียดตั้งแต่เลขที่โฉนด เลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ ค่าพิกัดแปลง ราคาประเมินต่อตารางวา ระยะเวลารอคิวรังวัด และสามารถกดดูข้อมูลเพิ่มเติมดังนี้ คิดคำนวณค่าใช้จ่ายในการรังวัด ระบบการคำนวณภาษีอากร หน้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือเชื่อมต่อไปยังแผนที่เพื่อนำทางไปยังแปลงที่ดินหรือไปยังสำนักงานกรมที่ดิน ในรูปแบบแผนที่ Google map         ส่วนเมนูค้นหาสถานที่สำคัญใช้สำหรับค้นหาสถานที่ต่างๆ เมนูปิดเปิดผังเมืองกรุงเทพมหานครทำให้เห็นภาพผังเมืองของพื้นที่กรุงเทพมหานคร เมนูรูปแบบแผนที่สำหรับเปลี่ยนมุมมองแผนที่แบบเส้นทางหรือแผนที่แบบดาวเทียม เมนูแปลงที่บันทึกใช้ในกรณีที่ค้นหาแปลงที่ดินและได้กดปุ่มบันทึกแปลงนี้ ที่ดินแปลงจะถูกเก็บบันทึกไว้ในเมนูนี้ เมนูรายละเอียดประเภทของที่ดินเป็นข้อมูลที่อธิบายความหมายของที่ดินประเภทต่างๆ         ใครที่กำลังมองหาตัวช่วยในการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ลองดาวน์โหลดมาใช้งานดูได้ แอปพลิเคชั่น LandsMaps ช่วยให้ชีวิตสะดวกและสบาย ไม่ต้องเดินทางไปถึงกรมที่ดินด้วยตนเองได้จริงๆ

        สวัสดีครับ ในฉบับนี้จะขอหยิบยกเรื่องใกล้ตัวพวกเรา ที่หลายคนอาจไม่ได้สนใจมากนัก มาเล่าสู่กันฟัง นั่นคือเรื่องของการบอกเลิกสัญญา แน่นอนว่าเมื่อเราต้องการผูกพันเรื่องใดเรื่องหนึ่งและต้องการให้เกิดความชัดเจน มีหลักฐานยืนยันกันได้ และกฏหมายยอมรับ ก็ต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แต่หลังจากทำสัญญาไปแล้ว บ่อยครั้งที่มักเกิดปัญหา ไม่ปฏิบัติตามที่ตกลงกันไว้ ก็อาจมีเหตุที่อยากจะเลิกสัญญากัน ซึ่งหลายคนคงเข้าใจว่าการบอกเลิกสัญญาก็ต้องทำเป็นหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เช่นกัน แต่ความจริง การบอกเลิกสัญญาอาจเกิดจากพฤติการณ์บางอย่าง ซึ่งศาลก็เคยวินิจฉัยไว้แล้วว่า หากเป็นกรณีใดที่ถือว่ามีผลบอกเลิกสัญญาโดยปริยายบ้าง เช่น  เจ้าของทางพิพาทนำลวดหนามขึงกั้นทางพิพาท ไม่ให้ใช้ทางอีกต่อไป ก็ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาให้ใช้ทางโดยปริยาย  หรือทำสัญญาซื้อขายที่ดิน เมื่อผู้ขายส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่อง ผู้ซื้อจึงไม่รับโอน และไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ พฤติการณ์เช่นนี้ ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญา และผลของการบอกเลิกสัญญาทำให้คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเสมือนไม่เคยทำสัญญากันมาก่อน ฝ่ายที่รับเงินไว้ก็ต้องคืนเงินหรือส่งมอบทรัพย์คืนแก่คู่สัญญา         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4645/2540           จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทได้ แต่เมื่อไม่มีข้อกำหนดเวลากันไว้ โจทก์จึงใช้ทางได้ตราบเท่าที่จำเลยยินยอม หากจำเลยไม่ยินยอมโจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ทาง เพราะสิทธิของโจทก์เกิดจากความยินยอมของจำเลย แม้การที่จำเลยอนุญาตให้โจทก์สร้างทางได้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือ แต่ในกรณีบอกเลิกสัญญาเช่นนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับไว้ว่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือจำเลยจะบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือหรือไม่ก็ได้ ดังนั้นการที่จำเลยนำลวดหนามขึงกั้นทางพิพาทไว้จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5228/2539           จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์น้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่ง เป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญากรณีจึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง แล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์                 อีกประเด็นที่สำคัญคือ เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้กำหนดเรื่องดอกเบี้ย ในกรณีที่ผิดสัญญาไว้ก็ตาม แต่ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ตามมาตรา 391 วรรคสอง         คำพิพากษาฎีกาที่ 5196/2548               โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดินกับจำเลย โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาและต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งให้นำเงินที่เหลือไปชำระ แสดงว่าจำเลยได้ยืนยันต่อโจทก์ว่าจำเลยได้พัฒนาที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามกำหนดนัด ส่วนที่หนังสือของจำเลยระบุว่าก่อนถึงวันนัดให้โจทก์มีหนังสือแจ้งแก่จำเลยก่อนวันที่กำหนดในหนังสือเพื่อเป็นการยืนยันว่าจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์นั้นเป็นเรื่องที่จำเลยกำหนดขึ้นเองฝ่ายเดียว โดยไม่มีเงื่อนไขดังกล่าวระบุในสัญญา อย่างไรก็ตามการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าจำเลยยังพัฒนาที่ดินไม่เรียบร้อย แต่โจทก์ก็พร้อมที่จะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามวันเวลาที่จำเลยกำหนดนัด เพียงพอที่จะถือได้ว่าโจทก์มีหนังสือตอบรับยืนยันไปยังจำเลยแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ไปตามกำหนดนัดจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้         การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในกรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายใดบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้บอกเลิกสัญญาจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือเช่นกัน การที่โจทก์ได้เบิกความยืนยันในชั้นพิจารณาว่าได้มอบหมายให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย แสดงให้เห็นถึงเจตนาของโจทก์ว่าได้ยอมรับการกระทำของทนายความที่กระทำแทนโจทก์ในกรณีดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 การบอกเลิกสัญญาจึงชอบแล้ว         โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและการบอกเลิกสัญญาของโจทก์มีผลสมบูรณ์แล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะมีหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกครั้งหนึ่งและโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามกำหนดนัดดังกล่าว ก็เป็นเพียงการให้โอกาสแก่จำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาข้อพิพาทกันอีกต่อไป แต่ปรากฏว่าฝ่ายจำเลยก็ยังผิดนัดอีก พฤติการณ์ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจที่จะเลิกสัญญากับจำเลยอีกต่อไป         เมื่อเลิกสัญญาต่อกันแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ได้รับให้แก่โจทก์และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์นับแต่วันที่รับไว้ด้วย ซึ่งการคิดดอกเบี้ยในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ยระหว่างผิดนัด แต่เป็นเรื่องที่จำเลยประพฤติผิดสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้กำหนดเรื่องดอกเบี้ยที่โจทก์จะคิดจากจำเลยในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาไว้ก็ตาม แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ตามมาตรา 391 วรรคสอง

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507         เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน         เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94         คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544         บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144                  จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมาย “ส่วนควบ” คือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป         อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550         บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

หลายท่านคงมีประสบการณ์ อยากได้ที่ดินสักแปลงมาปลูกบ้านหรือเอาไว้ทำเกษตรหรือทำธุรกิจ ก็ไปหาข้อมูลต่างๆ เพื่อพิจารณาในการซื้อที่ดิน ซึ่งในทุกวันนี้ราคาที่ดินก็แพงขึ้นทุกวัน ดังนั้นกว่าจะตัดสินใจซื้อก็ต้องคิดอย่างรอบคอบ จึงอยากหยิบกรณีเกี่ยวกับปัญหาซื้อขายที่ดินมาแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ         หนึ่งในเรื่องสำคัญที่เราควรตรวจสอบลำดับต้นๆ คือ ที่ดินดังกล่าวมีเอกสารสิทธิแบบใด และเป็นที่ดินที่มีกฎหมายห้ามโอนหรือไม่ ซึ่งได้แก่ ที่ดิน สปก. เป็นที่รัฐให้ประชาชนเช่าเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายกัน หรือที่ดินซึ่งมีโฉนดแต่มีสัญญากำหนดห้ามโอนใน 10 ปี เป็นต้น สำคัญเพราะหากไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนจะมีเกิดปัญหาตามมาคือ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลใช้บังคับ ซึ่งเรื่องนี้ได้มีคำพิพากษาของศาลฏีกาวางหลักไว้ว่า การจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการทำนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะตามมาตรา 150  ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539         โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็นโมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจงดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา24         ผลคือ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าที่ดินที่ค้างอยู่ และผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ จะอ้างว่าผู้ซื้อชำระหนี้ตามอำเภอใจไม่ได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539        ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด         อีกกรณีคือ แม้จะตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนก็ตกเป็นโมฆะ          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537         ถึงแม้จะฟังว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยโจทก์สละการครอบครองก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้จะโอนไปเพียงบางส่วนของที่ดินที่ห้ามโอนและมอบการครอบครองแล้ว ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วก็ไม่อาจทำได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549         ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปีตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย         จากตัวอย่างคำพิพากษาของศาลข้างต้น เราจะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนนั้น มีผลทำให้สัญญาซื้อขายที่ทำ ไม่มีผลใช้บังคับ ไม่ว่าจะมีการตกลงกันให้โอนภายหลังครบกำหนดก็ตาม ดังนั้นหากจะวางแผนซื้อที่ดินก็ควรตรวจสอบดูให้ดีก่อนนะครับว่า ที่ดินแปลงนั้นๆ ติดเรื่องห้ามโอนหรือไม่ หากมีก็ไม่ควรไปซื้อเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาครับ

        เช่นเคยผมมีเรื่องเล่าเกี่ยวกับกฎหมายใกล้ตัวทุกท่านมาบอกเล่า โดยจะขอหยิบยกเรื่องของสิทธิในที่ดินมาพูดถึงอีกสักครั้ง เพราะเห็นว่าทุกวันนี้ก็ยังมีปัญหากันไม่น้อย เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน  สิทธิผู้บริโภคกำหนดว่าผู้บริโภคต้องได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา อย่างไรก็ตามผู้บริโภคก็ต้องระมัดระวัง ไม่ใช่ตรวจสอบเพียงข้อสัญญา แต่ต้องตรวจถึงทรัพย์สินที่ซื้อขายด้วย         อย่างกรณีตัวอย่างคดีที่ยกมาให้ดูกันนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อไปซื้อที่ดินซึ่งเป็นสาธารณประโยชน์ ซึ่งกฎหมายวางหลักไว้ว่าทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ ประเด็นคือถ้าทำสัญญาซื้อขายกันแล้วจะมีผลใช้บังคับได้แค่ไหน และหากสัญญาเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับ ผู้ซื้อมีสิทธิขอเงินค่าที่ดินคืนได้เพียงใด ประเด็นดังกล่าว มีคดีขึ้นสู่ศาล และศาลฏีกาได้วางหลักไว้ว่าการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่กัน เป็นการทำนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยย่อมตกเป็นโมฆะ และหากโจทก์ผู้ซื้อรู้อยู่ขณะทำสัญญาว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่สาธารณประโยชน์ ถือว่าชำระนี้ไปโดยรู้อยู่ว่าตนเองไม่มีหน้าที่ต้องชำระ โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้เงินค่าที่ดินคืน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7464/2555        ที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์จึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305 บัญญัติว่า ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแก่กัน จึงเป็นการทำนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 และมีผลเป็นการเสียเปล่าเท่ากับโจทก์จำเลยมิได้ทำสัญญาซื้อขายกันและต้องคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมแก่กันโดยให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับตามมาตรา 172        แต่การที่โจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทแก่จำเลยตามสัญญาซื้อขายโดยรู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ ถือว่าเป็นการกระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระ ทั้งยังเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายตามมาตรา 407 และมาตรา 411 โจทก์จึงไม่มีสิทธิจะได้รับคืนราคาที่ดินที่ชำระแก่จำเลยดังกล่าว        นอกจากนี้ แม้เป็นที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันนั้น  ผู้ใดจะอยู่มาช้านานเท่าใดก็ ไม่ได้กรรมสิทธิ์            คำพิพากษาฎีกาที่ 1642/2506        ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันนั้น ผู้ใดจะอยู่มาช้านานเท่าใดก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ แต่ถ้าหากบุคคลอื่นเข้ามากั้นรั้วปลูกเรือนแพและสิ่งอื่นๆ กีดขวางหน้าที่ดินของเจ้าของที่ดินที่ติดกับที่ชายตลิ่งเต็มหมด จนไม่สามารถใช้สอยชายตลิ่งเข้าออกสู่ลำแม่น้ำได้แล้ว ย่อมถือว่าเจ้าของที่ดินนั้นได้รับความเสียหายเป็นพิเศษ มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์        มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของ แผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น        (1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมา เป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน        (2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ        (3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่า ป้อม และโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์         มาตรา 1305 ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กัน มิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา        มาตรา 1306 ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินใน เรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน        มาตรา 1307 ท่านห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดินไม่ว่าทรัพย์สินนั้น จะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่

        สวัสดีผู้อ่าน ทุกท่านครับ ในฉบับนี้ ก็มีคดีของผู้บริโภคที่น่าสนใจมาแบ่งปันเช่นเคย โดยครั้งนี้จะขอกล่าวถึงเรื่องของผู้บริโภคที่ไปซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ดันดวงซวย มารู้ทีหลังว่าบ้านที่ซื้อมา เป็นบ้านที่กำลังจะถูกเวนคืน  เจอแบบนี้ท่านทั้งหลายจะทำยังไงครับ                 แต่สำหรับผู้บริโภคคนที่ยกมาเล่าให้ฟังนี้ เขาไม่ปล่อยเรื่องนี้ไว้เฉยๆ เขาเห็นว่าเป็นการหลอกลวง และเอาเปรียบคนที่อยากมีบ้านเป็นของตนเอง จึงนำคดีไปฟ้องต่อศาลแพ่งเป็นคดีผู้บริโภค  และสุดท้าย ศาลก็ให้ความเป็นธรรม โดยตัดสินว่าผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดชอบ เพราะถือว่าตอนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน  มีการปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องการเวนคืน ถือเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคเกี่ยวกับการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่ขายแก่ผู้บริโภค มีการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญา จึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้บริโภค         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561        การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้        จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี        อีกกรณี ที่เจอหลอกให้ซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืน ศาลก็ได้วางหลักไว้ชัดว่า กรณีถูกหลอกแบบนี้  ถือว่าสัญญาที่ทำเป็นโมฆียะ สามารถบอกล้างได้ โดยการทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายเพื่อขอเงินคืน        ( โมฆียะ คือการกระทำที่ใช้บังคับกันได้ตามกฎหมาย จนกว่าจะถูกบอกล้างเมื่อ บอกล้างแล้ว ให้ถือว่า เป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และมีผลให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้น สำหรับกรณีซื้อบ้าน จึงหมายถึงสัญญาซื้อขายบ้านที่ทำไว้จะมีผลใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา จนกว่าจะมีการบอกล้างทำให้สัญญาเป็นโมฆะ )        คำพิพากษาฎีกาที่ 1955/2538        จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โดยจำเลยรู้อยู่เเล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินนี้ไปสร้างโรงงานผลิตอาหารกระป๋อง เเละรู้ว่าที่ดินจะถูกเวนคืนบางส่วนเพื่อขุดคลองชลประทาน เเต่ไม่เเจ้งให้โจทก์ทราบความจริง ทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ที่จะซื้อ ซึ่งตามปกติถือเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะ          เมื่อโจทก์ได้ไปทวงเงินคืนจากจำเลยถือว่าได้บอกล้างโมฆียะกรรมเเล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆะมาเเต่เเรก คู่สัญญาต้องคืนกลับสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย เเละโจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามที่ระบุในสัญญา        ดังนั้น ในฐานะที่เราเป็นผู้บริโภค ก่อนจะซื้อที่ดินไม่ว่าจะซื้อจากโครงการต่างๆ  หรือจะเป็นคนรู้จัก คนสนิทแนะนำ ก็ต้องตรวจสอบให้เเน่ใจก่อน เป็นไปได้ควรไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อจริงๆ ขอดูเอกสารต่างๆ รวมถึงนำเลขที่โฉนดไปตรวจสอบตามหน่วยงานต่างๆ เรื่องการเวนคืนที่ดิน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอาเปรียบ หลอกลวง บ้านหลังหนึ่งเราอาจอยู่ไปทั้งชีวิต ดังนั้นต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อและทำสัญญานะครับ

กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที...ต่างจากการทำสัญญาจำนอง ที่เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์จะยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่งการขายฝากต้องระวัง อันตรายกว่าสัญญาจำนอง             ครั้งนี้มีเรื่องเกี่ยวกับการทำสัญญามาฝาก โดยเฉพาะสำหรับคนที่ชอบเอาที่ดิน เอาบ้านไปประกันเงินกู้ต่างๆ อยากให้ศึกษาไว้นะครับ  อย่างที่เราทราบกัน ว่าเวลาจะไปกู้ยืมเงิน บางคนเครดิตไม่ดี ก็ไม่สามารถไปกู้เงินกับธนาคารรัฐบาลหรือเอกชนได้ ก็ต้องไปหาคนที่รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดิน  ซึ่งสังเกตไหมครับว่า สัญญาที่เขาทำกับเรา ทำไมเขาไม่ค่อยทำสัญญาจำนองกัน แต่ชอบทำเป็นสัญญาขายฝาก สาเหตุก็คือ กรรมสิทธิ์ตามสัญญาขายฝาก โอนไวกว่านั่นเอง กล่าวคือ กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ย้ำนะครับว่าทันที ไม่ต้องรอให้มีการผิดสัญญา โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากจะมาไถ่ถอนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา แม้จะเขียนไว้ว่าภายใน 10 ปี แต่ไม่ได้เขียนระยะเวลาขั้นตํ่าเอาไว้ ส่วนใหญ่จึงทำสัญญาในระยะสั้น เมื่อถึงเวลาผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ที่ดินก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝาก ซึ่งจริงๆ ก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาวันแรกแล้ว แต่เมื่อไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด ที่ดินก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ และไม่ต้องไปฟ้องบังคับจำนองเลย ผู้ทำธุรกิจรับซื้อฝากจึงนิยมเรียกร้องให้ผู้ขอกู้เงินทำขายฝากด้วยเหตุผลประการใดประการหนึ่ง มากกว่าทำสัญญาจำนอง เพราะการทำสัญญาจำนองเมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์ยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่ง            มีคดีเรื่องหนึ่ง ที่น่าสนใจเกี่ยวกับการไถ่ทรัพย์ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากได้นำเงินไปไถ่ในวันสุดท้ายตามสัญญา แต่เนื่องจากไปตอนช่วงเย็น เลยเวลาราชการแล้ว ไม่สามารถไปจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ได้ ผู้รับฝากก็เลยอ้างว่าไถ่เลยเวลาแล้ว จึงไม่ยอมให้ไถ่คืน ทำให้ผู้ขายฝากมาฟ้องศาล และศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นแนวทางไว้ว่า การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19332/2556            โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้ว จำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้

           เมื่อประมาณปี 2555 ผู้บริโภคสมมติว่า ชื่อ คุณเอได้ทำการสืบทราบว่าจะมีการแบ่งขายที่ดินในบริเวณที่ติดกับที่ดินของมารดา คุณเอจึงต้องการซื้อที่ดินเพื่อจะนำมาก่อสร้างเป็นบ้านพักอาศัยกับครอบครัวคุณเอตัดสินใจขอซื้อที่ดิน จำนวนเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ ราคา 160,000 บาท ซึ่งที่ดินดังกล่าวได้รวมอยู่กับที่ดินแปลงใหญ่ ยังไม่ได้มีการรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ ซึ่งเจ้าของที่ดินสัญญาว่าถ้าซื้อแล้วไม่เกิน 1 ปีจะได้รับการแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิได้ทันที  ต่อมาผู้ร้องได้มีการตกลงต่อรองราคากับทางเจ้าของที่ดินโดนจะนำเงินสดมาชำระให้ทันทีแต่ขอลดราคาลงเหลือ 80,000 บาท ซึ่งเจ้าของที่ดินก็ตกลงตามนั้น ซึ่งได้มีการมอบเงินและมีการทำสัญญาไว้เป็นหลักฐาน ซึ่งเหตุการณ์ทั้งหมดผู้ร้องได้บันทึกคลิปวีดีโอไว้เป็นหลักฐานด้วยในส่วนของการทำสัญญานั้น เจ้าของที่ดินขอไม่ให้มีการแก้ไขตัวเลขโดยอ้างว่ากลัวคนอื่นจะรู้ว่าตนเองขายที่ดินให้กับผู้ร้องถูกกว่าคนอื่น ๆ ทำให้เสียราคาได้  เมื่อตกลงกันแล้วก็มีการนัดวันโอนกรรมสิทธิ เจ้าของที่ดินได้โอนกรรมสิทธิให้แก่ผู้ซื้อเพียง 6 แปลง ไม่ครบตามสัญญา โดยที่ไม่แจ้งเหตุผล  หลังจากนั้นคุณเอก็ได้มีการติดต่อไปหลายครั้งให้โอนกรรมสิทธิให้โดยเสนอเงินเพิ่ม แต่เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ยอมโอนให้ประวิงเวลามาโดยตลอดคุณเอเริ่มกังวลใจกลัวว่าเจ้าของที่ดินจะไม่โอนกรรมสิทธิให้ จึงได้ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน และพบว่าที่ดินที่ซื้อนั้นเจ้าของที่ดินได้นำไปจำนองกับบุคคลภายนอกแล้วและต่อมาได้ทราบว่าได้นำไปขายฝากกับอีกคนหนึ่งเมื่อได้ทราบข้อเท็จจริงผู้ร้องจึงให้ทนายความมีจดหมายทวงถามให้เจ้าของที่ดินโอนกรรมสิทธิให้ ซึ่งจดหมายฉบับดังกล่าวเจ้าของที่ดินก็ได้รับแล้ว แต่ก็ยังปฎิเสธเหมือนเช่นเดิม เมื่อเลยเวลาที่กำหนดไว้แล้วจึงได้ตัดสินใจให้ทนายความฟ้องต่อศาล เมื่อขึ้นศาลแล้วได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในชั้นศาล โดยเจ้าของที่ดินยอมที่จะไถ่ถอนสัญญาขายฝากให้ภายใน 2 ปี นับตั้งแต่เวลาที่ทำสัญญา ถ้าไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ว่ากรณีใดๆ ถือว่าผิดสัญญายินยอมให้ทางผู้ร้องบังคับคดีได้ทันทีบัดนี้ได้เลยเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว แต่เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ยอมไปไถ่ถอน คุณเอจึงนำเรื่องมาขอปรึกษาว่าควรจะทำอย่างไรต่อไป แนวทางการแก้ไข  ตามหลักกฎหมาย ถ้าได้มีการประนอมหนี้ในชั้นศาลแล้วฝ่ายที่ประนอมหนี้ผิดนัดไม่ยอมชำระหนี้หรือทำตามสัญญา ให้อีกฝ่ายหนึ่งสามารถบังคับคดีได้ทันทีโดยไม่ต้องฟ้องใหม่ ซึ่งคงต้องเสียเงินและเวลาอีกพอสมควร  ดังนั้นถ้าได้มีการตรวจสอบที่ดินที่เราสนใจต้องการซื้อก่อน ทั้งเรื่องกรรมสิทธิในที่ดิน เรื่องภาระผูกพันอย่างการติดจำนอง ฯลฯ ก็จะเป็นประโยชน์ในการตัดสินใจ ไม่ให้มีผลยุ่งยากในระยะยาว  

เมื่อปี 2531 ต่อเนื่องปี 2532 ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร(ธ.ก.ส.) ได้ประชาสัมพันธ์เชิญชวนเกษตรกรและคนหนุ่มสาวที่จบการศึกษาด้านการเกษตรให้มาเข้าร่วม “โครงการนิคมเกษตรกรรมเพื่อการส่งออกร่วมกับภาคเอกชน” หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ในสมัยนั้นว่า “โครงการเกษตรกรยุคใหม่” หรือ “เกษตรกรก้าวหน้า”ครั้งนั้น ธ.ก.ส. ให้สัญญาว่าจะช่วยสนับสนุนส่งเสริมด้านเงินทุนระยะยาวเพื่อให้พวกเขามีอาชีพทางการเกษตรที่มั่นคง มีบ้าน มีที่ดินอันสมบูรณ์เพื่อการเพาะปลูก จะช่วยส่งเสริมความรู้ทางวิชาการและเครื่องมือทางการเกษตรเพื่อให้ได้ผลผลิตที่มีคุณภาพ เป็นที่ต้องการของตลาดต่างประเทศโดยมีแหล่งรับซื้อที่แน่นอนจากการบริหารงานของบริษัทเอกชน ที่ ธ.ก.ส. จัดหามาให้ด้วยคำโฆษณาและความเชื่อมั่นในความเป็นธนาคารของรัฐ หนุ่มสาวที่เพิ่งเรียนจบหลายร้อยรายตัดสินใจสมัครสอบเข้าร่วมโครงการฯ มีผู้ผ่านการคัดเลือกเข้าร่วมโครงการ 80 คน ซึ่งทั้งหมดจะต้องทำสัญญาซื้อที่ดินที่ทุ่งดอนโพ ซึ่งเดิมอยู่ในเขตหมู่ 2 บ้านบางกะโด ต.บ้านสิงห์ อ.โพธาราม จ.ราชบุรี เนื้อที่ 565 ไร่ 2 งาน 64 ตารางวา จากบริษัทร่วมโครงการคือบริษัท มีดีเทค จำกัด ในราคา 27.3 ล้านบาท โดยทำสัญญาจำนองกับ ธ.ก.ส. และทุกคนเป็นผู้ค้ำประกันหนี้ร่วมกัน และมีบริษัท นิวเจนเนอร์เรชั่น ฟาร์มโปรดิวส์ จำกัด (เอ็น จี ซี) ทำหน้าที่ตั้งศูนย์ปฏิบัติการ และมีพนักงานประจำในพื้นที่เพื่อประสานงานด้านการผลิตให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดต่างประเทศ ควบคุมการคัดคุณภาพของผลผลิต จัดการเรื่องการบรรจุหีบห่อ และการขนส่งไปยังจุดหมายปลายทาง รวมทั้งให้บริการเครื่องจักรอุปกรณ์การเกษตรขนาดใหญ่ เช่น รถไถ เครื่องพ่นยา เครื่องรดน้ำ เป็นต้น ปัจจุบันพื้นที่แห่งนี้ได้ยกระดับเป็นหมู่บ้าน มีชื่อกลุ่มว่า สมาชิกกลุ่มเกษตรกรทำสวนบ้านสิงห์ หมู่บ้านดอนโพ ต.บ้านสิงห์ อ.โพธาราม จ.ราชบุรี โครงการผ่านไปเพียงแค่ 3-4 ปี บริษัทเอกชนก็ละทิ้งโครงการ ส่วน ธ.ก.ส. ก็มุ่งแต่ติดตามทวงหนี้ ปล่อยให้ชาวบ้านต่อสู้ดิ้นรนอย่างโดดเดี่ยวไปตามยถากรรม และต้องแบกรับภาระหนี้สินที่เกิดขึ้นจากการกู้ยืมเงินจาก ธ.ก.ส. เพื่อนำมาลงทุนทำเกษตร และเพื่อนำไปซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากบริษัทมีดีเทคฯ ในราคาร่วม 27.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาตลาดในขณะนั้นมาก จนปี 2551 กลุ่มเกษตรกรกลุ่มนี้ได้นำเรื่องมาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่า พวกเขาเป็นกลุ่มเกษตรกรที่ได้รับผลกระทบจากการดำเนินโครงการด้านการเกษตรที่ล้มเหลวของรัฐ แต่ต้องมาแบกรับภาระหนี้สินรวมกันทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยร่วม 100 ล้านบาท และเกษตรกรจำนวน 16 รายถูก ธ.ก.ส. ดำเนินคดีฟ้องร้องแล้วรวม 19 คดี เป็นทุนทรัพย์รวมทั้งสิ้นกว่า 30 ล้านบาท ขอให้มูลนิธิฯ หาหนทางช่วยเหลือด้วย   ธ.ก.ส. ให้สัญญาว่าจะช่วยสนับสนุนส่งเสริมด้านเงินทุนระยะยาวเพื่อให้พวกเขามีอาชีพทางการเกษตรที่มั่นคง มีบ้าน มีที่ดินอันสมบูรณ์เพื่อการเพาะปลูก จะช่วยส่งเสริมความรู้ทางวิชาการและเครื่องมือทางการเกษตรเพื่อให้ได้ผลผลิตที่มีคุณภาพ เป็นที่ต้องการของตลาดต่างประเทศโดยมีแหล่งรับซื้อที่แน่นอนจากการบริหารงานของบริษัทเอกชน ที่ ธ.ก.ส. จัดหามาให้     ผ่านไปเพียงแค่ 3-4 ปี ...พวกเขากลายเป็นกลุ่มเกษตรกรที่ได้รับผลกระทบจากการดำเนินโครงการด้านการเกษตรที่ล้มเหลวของรัฐ แต่ต้องมาแบกรับภาระหนี้สินรวมกันทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยร่วม 100 ล้านบาท และเกษตรกรจำนวน 16 รายถูก ธ.ก.ส. ดำเนินคดีฟ้องร้องแล้วรวม 19 คดี เป็นทุนทรัพย์รวมทั้งสิ้นกว่า 30 ล้านบาท   แนวทางแก้ไขปัญหาเมื่อเราได้สอบถามข้อมูล ทราบความเป็นมาเห็นความเป็นจริงทั้งหมด จึงได้วางแนวทางการช่วยเหลือเป็น 2 แนวทางใหญ่ๆ คือ การช่วยเหลือด้านคดีความ และการช่วยเหลือเพื่อให้เกษตรกรได้มีโอกาสนำปัญหาของตัวเองฟ้องต่อสังคม โดยแนวทางทั้งสองมีเป้าหมายเพื่อนำไปสู่การเจรจาไกล่เกลี่ยระหว่างเกษตรกรและ ธ.ก.ส.อย่างเป็นธรรมการช่วยเหลือด้านคดีความ ศูนย์ทนายความอาสาเพื่อผู้บริโภค ของมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคได้จัดทนายความเข้าไปช่วยเหลือต่อสู้คดีโดยชี้ให้ศาลได้เห็นว่า หนี้ที่เกิดขึ้นกับเกษตรกรมิได้เกิดจากปัญหาของเกษตรกรโดยตรงแต่มาจากการดำเนินโครงการที่ล้มเหลวของรัฐบาลเองส่วนการช่วยเหลือเพื่อการฟ้องต่อสังคมนั้น มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคได้ทราบในเวลาต่อมาว่ายังมีกลุ่มกลุ่มเกษตรกรทำสวนเขาดิน อ.เดิมบางนางบวช และ อ.สามชุก จ.สุพรรณบุรี อีกกลุ่มที่ประสบปัญหาในทำนองเดียวกัน จึงได้ใช้พลังจากสภาพของสุนัขจนตรอกของชาวบ้านรวบรวมกำลังใจและกำลังคนมารวมตัวที่หน้า ธ.ก.ส.สำนักงานใหญ่ นางเลิ้ง เมื่อ 12 มิถุนายน 2551 เพื่อยื่นข้อเรียกร้องเต็มขั้นคือ(1)ให้ ยุติการดำเนินคดีกับชาวบ้านทั้งหมด(2)ให้ธ.ก.ส. ยกเลิกหนี้สินให้เกษตรกรทั้งหมด และ(3) ให้มีการตั้งคณะกรรมการร่วมเพื่อพิจารณาและชดใช้ค่าเสียโอกาสของชาวบ้านจากความล้มเหลวของโครงการดังกล่าว และได้มารวมตัวกันอีกครั้งที่หน้า ธ.ก.ส. เพื่อฟังคำตอบในวันที่ 19 มิถุนายน 2551ผลของการดำเนินการในครั้งนั้น ธ.ก.ส. รับพิจารณาข้อเสนอของเกษตรกรทั้งหมด โดยเรื่องเร่งด่วนที่สุดที่ดำเนินการคือการขอให้ศาลชะลอการดำเนินคดีออกไปก่อนและยุติการเรียกเก็บหนี้กับเกษตรกรทั้งต้นและดอกออกไปอย่างไม่มีกำหนด จนกว่าจะมีการเจรจาหาข้อยุติที่เป็นธรรมกับทั้งสองฝ่ายกระบวนการเจรจาดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและค่อยๆ มีความคืบหน้าเป็นลำดับ ต่อมาคณะกรรมการ ธ.ก.ส. ได้มีการประชุมครั้งที่  9/2553 เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2553 พิจารณาและให้ความเห็นชอบในแนวทางการแก้ไขปัญหาหนี้สินของเกษตรกรดังกล่าว ดังนี้(1) ให้ความเห็นชอบให้ ธ.ก.ส. นำเสนอกระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณาอนุมัติการจำหน่ายหนี้เงินกู้ต้นเงินส่วนที่ ธ.ก.ส. ลดหนี้ให้แก่เกษตรกรซึ่งเป็นลูกค้าดังกล่าวเป็นหนี้สูญ รวมทั้งโครงการอื่นที่จำเป็นต้องจำหน่ายหนี้เงินกู้ออกจากบัญชีเป็นหนี้สูญด้วย(2) อนุมัติให้ ธ.ก.ส.ปรับปรุงโครงสร้างนี้ ด้วยการลดต้นเงินบางส่วน ลดดอกเบี้ยค้างทั้งหมด และงดดอกเบี้ยใหม่ โดยให้มีต้นเงินคงเหลือรายละ 130,000 บาท แล้วนำมาขยายระยะเวลาชำระหนี้ไม่เกิน 9 ปีตามศักยภาพของลูกค้า และงดดอกเบี้ยที่เกิดใหม่ โดยใช้หลักประกันจำนองเดิม และอนุญาตให้ลูกค้าไถ่ถอนที่ดินหลักประกันจำนองได้เมื่อชำระหนี้เสร็จสิ้นจากมติบอร์ด ธ.ก.ส. ดังกล่าว กลุ่มเกษตรกรและ ธ.ก.ส. จึงได้มีหนังสือไปถึงกระทรวงการคลังในช่วงต้นปี 2554 เพื่อขอให้พิจารณาอนุมัติแนวทางการแก้ไขปัญหาหนี้สินของเกษตรกรดังกล่าว ปรากฏว่าเรื่องไม่มีความคืบหน้า จนปี 2556 มูลนิธิฯได้มีหนังสือติดตามเรื่องไปอีกครั้ง ได้รับแจ้งจากกระทรวงการคลังว่า ได้มีการแก้ไขกฎระเบียบภายในของ ธ.ก.ส. แล้วว่าตามแนวทางดังกล่าว ธ.ก.ส.สามารถดำเนินการเองได้เลย โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง จึงได้ย้อนกลับไปติดตามเรื่องกับ ธ.ก.ส. ทำให้ทราบว่า เงื่อนไขต่างๆ ที่เคยมีมาไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ จากยอดหนี้เดิมตกคนละ 1.5-1.6 ล้านบาทลดเหลือเพียง 130,000 บาท กำหนดเวลาผ่อนชำระคืนไม่เกิน 9 ปี ใช้หลักประกันจำนองเดิม ส่วนเรื่องงดดอกเบี้ยที่เกิดใหม่ ธ.ก.ส.ขอคิดอัตราดอกเบี้ย บวกลบ MRR 3% ซึ่งปัจจุบันเท่ากับร้อยละ 4 ของยอดหนี้ที่ 130,000 บาทเพื่อให้เกิดสภาพบังคับไว้บ้างกลุ่มเกษตรกรได้พิจารณาเทียบกับระยะเวลาที่ได้หยุดพักชำระหนี้ไปตั้งแต่ปี 2552 จนมีโอกาสฟื้นฟูความเป็นอยู่ให้ดีขึ้นตามลำดับ เห็นว่าข้อเสนอดังกล่าวแม้จะมีการคิดดอกเบี้ยอยู่บ้างแต่ก็มีความเหมาะสมแล้วและสามารถที่จะชำระหนี้ดังกล่าวได้ในเวลาอันรวดเร็ว เกษตรกรจำนวนกว่า 90 ครัวเรือนที่เคยตกเป็นทาสหนี้ครัวเรือนละ 1.5-1.6 ล้าน จึงยินยอมตกลงทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ใหม่เมื่อกลางเดือนสิงหาคมที่ผ่านมานี่เองส่วนคนที่เคยถูกฟ้องร้อง ธ.ก.ส. ได้ดำเนินการถอนฟ้องทั้งหมด แนวทางนี้ได้ถูกนำไปใช้แก้ไขปัญหาหนี้ของกลุ่มเกษตรกรทำสวนเขาดิน อ.เดิมบางนางบวช และ อ.สามชุก จ.สุพรรณบุรี เช่นกัน จนสามารถปลดหนี้ไถ่ถอนที่ดินสร้างความเป็นไทให้กับครอบครัวได้ในเวลาไม่นานวันนี้ฟ้าใหม่เปิดแล้ว เนื้อที่ 565 ไร่ 2 งาน 64 ตารางวาของกลุ่มเกษตรกรทำสวนบ้านสิงห์กำลังกลับคืนสู่ความเป็นเจ้าของของพวกเขาอีกไม่นาน หมู่บ้านดอนโพ ต.บ้านสิงห์ อ.โพธาราม จ.ราชบุรี เป็นสถานที่ผลิตพืชผักผลไม้นานาพรรณ ใครผ่านไปทางนั้นควรไปแวะเยี่ยมชมและซื้อหาผลผลิตได้ในราคาย่อมเยา ชาวบ้านฝากบอกว่า ยินดีต้อนรับเป็นอย่างยิ่ง   แนวทางการแก้ไขปัญหาหนี้สินของเกษตรกร จากการประชุมบอร์ด ธ.ก.ส. เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2553 (1) ให้ความเห็นชอบให้ ธ.ก.ส. นำเสนอกระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณาอนุมัติการจำหน่ายหนี้เงินกู้ต้นเงินส่วนที่ ธ.ก.ส. ลดหนี้ให้แก่เกษตรกรซึ่งเป็นลูกค้าดังกล่าวเป็นหนี้สูญ รวมทั้งโครงการอื่นที่จำเป็นต้องจำหน่ายหนี้เงินกู้ออกจากบัญชีเป็นหนี้สูญด้วย (2) อนุมัติให้ ธ.ก.ส.ปรับปรุงโครงสร้างนี้ ด้วยการลดต้นเงินบางส่วน ลดดอกเบี้ยค้างทั้งหมด และงดดอกเบี้ยใหม่ โดยให้มีต้นเงินคงเหลือรายละ 130,000 บาท แล้วนำมาขยายระยะเวลาชำระหนี้ไม่เกิน 9 ปีตามศักยภาพของลูกค้า และงดดอกเบี้ยที่เกิดใหม่ โดยใช้หลักประกันจำนองเดิม และอนุญาตให้ลูกค้าไถ่ถอนที่ดินหลักประกันจำนองได้เมื่อชำระหนี้เสร็จสิ้น  

น้ำคือชีวิต  ไม่มีเงินอยู่ได้  ไม่มีน้ำอยู่ไม่ได้  แต่ที่ผ่านมาหลายจังหวัด น้ำทำให้ผู้คนในหลายจังหวัดอยู่บ้านตนเองไม่ได้ ต้องอพยพกันวุ่นวาย  แต่เหตุการณ์นั้นกำลังจะผ่านไป  ว่ากันใหม่ปีหน้าว่าน้ำจะมาอีกไหมเนี่ย....  ก็ขอให้กำลังใจ เพราะไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น เราก็ต้องต่อสู้และอยู่กับมันให้ได้เอ้า...มาถึงเรื่องราวที่จะเขียนเล่าสู่กันฟังกันดีกว่า..  วันก่อนผู้เขียนได้มีโอกาสเข้าไปทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน  ที่ดินจังหวัดสมุทรสงคราม   สิ่งที่ได้เห็นเมื่อก้าวเข้าไปคือ หน่วยงานของรัฐพัฒนาไปมาก  ดูเป็นระบบและเอาใจใส่ประชาชนที่มาใช้บริการมากขึ้น   ผู้เขียนทำธุระจนเกือบเรียบร้อย  เหลือแค่ไปจ่ายเงินที่แผนกบัญชี   ไปนั่งรอเลยมองหาหนังสือพิมพ์เพื่อมาอ่านค่าเวลา   สายตาก็ไปสะดุดที่ข้อความ  มีที่ดิน มีบ้าน มีรถ มาจำนำได้ที่....ติดหราสง่างามอยู่ที่วางหนังสือพิมพ์ หน้าเคาน์เตอร์จ่ายเงิน  บนสถานที่ราชการ    “หา...นี่มาโฆษณารับจำนำที่ดินบนที่ดินจังหวัดกันอย่างนี้เลยหรือ” ผู้เขียนงงหลายคนอาจมองแล้วไม่คิดอะไร  แต่ในฐานะคนทำงานด้านคุ้มครองผู้บริโภค มันก็อดคิดไม่ได้   เลยไปถามเจ้าหน้าที่ ว่าทำไมยอมให้เขามาโฆษณาบนสำนักงานที่ดินได้  ก็ได้คำตอบว่า  บริษัทศรีสวัสดิ์เงินติดล้อ  ได้นำที่วางหนังสือพิมพ์ มาบริจาคให้   โดยที่วางหนังสือพิมพ์มีชื่อบริษัทและมีข้อความเชิญชวนให้ไปใช้บริการ ติดอยู่  ทางที่ดินไม่ได้คิดอะไร เขาเอามาให้ก็รับไว้   นี่ไง...เห็นเล่ห์เหลี่ยม บริษัทพวกนี้มั้ย...เขาเก่งจริงๆ ลงทุนไม่กี่บาท  สามารถเอาป้ายโฆษณาของบริษัทเข้าไปตั้งโฆษณา ในสถานที่ที่มีคนมาใช้บริการได้อย่างถาวร โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าสถานที่ เลยสักบาท  แถมยังได้รับความชื่นชมจากเจ้าหน้าที่  ว่าบริษัทนี้มีน้ำใจนำของมาบริจาคให้   เรียกได้ว่าชั้นเชิงการตลาดเข้าขั้นเซียนเหยียบเมฆกันเลยทีเดียว(เจ้าหน้าตามไม่ทันจริงๆ) และไม่รู้เป็นไงผู้เขียนเห็นอะไรอย่างนี้แล้ว ได้แต่บอกตัวเองว่าหากไม่ทำอะไรเลย  กลับบ้านต้องนอนไม่หลับแน่ๆ เลย   คิดได้ดังนั้น ก็เลยไปคุยกับหัวหน้าเขาว่าทำไมถึงยอมให้บริษัทนี้เข้ามาโฆษณารับจำนำที่ดินบนสำนักงานที่ดินที่เป็นสถานที่ราชการ   เขาก็ทำหน้างง..แล้วถามว่าเขามาโฆษณาที่ไหน  ผู้เขียนเลยบอกว่าก็ที่วางหนังสือพิมพ์ไง ถ่ายรูปไว้แล้วนะ  มาคราวหน้าคงไม่เห็นการโฆษณานี้นะ (ขู่กันให้เห็นๆ เลย) ที่เอาเรื่องนี้มาเล่า เพื่อชี้ให้เห็นว่าบริษัทเหล่านี้ใช้กลยุทธ การตลาดโฆษณาในรูปแบบใหม่ๆ  เล่นกันแบบสดๆ ทันทีที่ชาวบ้านทำโฉนดเสร็จ  มาจำนำได้เลยจริงอยากบ่นมากกว่านี้  แต่บ่นไปไม่มีประโยชน์   สู้ไปกดดันให้การโฆษณาพ้นไปจากที่ดินจังหวัดน่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคมากกว่าการบ่น   แล้วเจอกันนะสถานที่ราชการที่รัก  ไม่ใช่แค่ที่ดินที่ไหนมีการโฆษณาอย่างนี้โปรดขยับขยาย ไม่อย่างงั้นเจอกันแน่  .....

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน กลับมาพบกันอีกครั้งนะครับ ในเล่มนี้อยากจะพูดถึงเรื่องของคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินและบ้าน แต่อยู่ไปอยู่มากลายเป็นหนี้ กลายเป็นคนไม่มีเครดิต แล้วกำลังจะถูกเขายึดบ้านยึดที่ไปขาย เมื่อไม่อยากให้ที่ดินและบ้านของตนถูกบังคับใช้หนี้  จึงหาทางออกโดย ไปตกลงกับเพื่อนหรือญาติที่เครดิตดีกว่า ให้นำบ้านและที่ดินไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงินธนาคารแทน ซึ่งก็มีเรื่องจริงเกิดขึ้นกับท่านหนึ่ง เขาก็ไปทำสัญญาซื้อขายกันบังหน้า เพื่อให้เพื่อนที่เครดิตดีกว่าไปกู้เงินธนาคารมาให้ โดยมีข้อตกลงกันว่าเจ้าของที่ดินและผู้กู้เงินธนาคารจะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารคนละครึ่งผ่อนหมดจะแบ่งที่ดินคืนครึ่งหนึ่ง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งตกเป็นของผู้กู้และทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้กู้เงินเป็นประกัน เพื่อให้ผ่อนหนี้เงินกู้ตามสัญญา ต่อมาเจ้าของที่ดินไม่ชำระหนี้ตรงตามกำหนด คนที่กู้เงินและมีชื่อในโฉนดที่ดินจึงนำสัญญาเช่ามาฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดินเป็นคดี ซึ่งเรื่องนี้ ได้สู้คดีกันจนถึงศาลฎีกา และศาลได้ตัดสินไว้ว่า สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินและสัญญาเช่าดังกล่าว ทำกันโดยไม่มีเจตนาจะซื้อขายกันจริง หรือเช่ากันจริง จึงเป็นเจตนาลวง ไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย แต่เรื่องนี้ มีข้อสัญญาบางส่วน ซึ่งศาลมองว่าใช้บังคับกันได้ แยกออกจากสัญญาซื้อขาย หรือเช่าดังกล่าว โดยมองเจตนาแท้จริงว่า ต้องการแบ่งที่ดินกันคนละครึ่ง เมื่อเจ้าของที่ดินผ่อนชำระหนี้ตามที่ตกลง จึงมีฐานะเป็นเจ้าของร่วม ผู้กู้จึงไม่มีสิทธิไปฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดิน  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2952/2554 ดังนี้ สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจาก ส. และจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและ ส. ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและ ส. โดยจำเลยและ ส. มีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่ง หากจำเลยและ ส. ร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของ ส. ซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทน ส. สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้ ส. และจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่ง จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและมีผลผูกพันโจทก์ว่า เมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วนจำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทฐานะในเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทอีกเรื่อง เป็นกรณีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เอาที่ดินตาม น.ส.3 ก. ของโจทก์ทำสัญญาขายฝากไว้แก่จำเลยเพื่อยืมเงินจากจำเลย 30,000 บาท แต่เนื่องจากจำเลยอ่านหนังสือไม่ออก จึงไม่ทราบว่าสัญญาที่ทำเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาขายฝาก ในวันเดียวกันที่ทำสัญญาดังกล่าว จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์ว่าการทำสัญญาซื้อขายข้างต้นนั้นเป็นการขายฝากที่ดินมีกำหนด 2 ปี สัญญาซื้อขายที่ดินจึงเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาขายฝาก ต่อมาโจทก์ขอไถ่ถอนที่ดินจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้ไถ่ถอน จึงมาฟ้องคดีเพื่อให้จำเลยรับเงินจากโจทก์และโอนที่พิพาทคืนโจทก์ ซึ่งศาลก็มองว่าเรื่องนี้ เป็นการทำ “นิติกรรมอำพราง” คือทำสัญญาซื้อขายกันลวงๆ โดยเจตนาแท้จริงที่อำพรางไว้ คือให้เป็นสัญญาขายฝากที่ดิน ซึ่งก็ต้องบังคับตามสัญญาขายฝาก แต่เรื่องนี้ การขายฝากไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย ศาลจึงถือว่าที่ดินดังกล่าว ที่จำเลยได้ไปเป็นลาภมิควรได้ จึงต้องคืนที่ดินให้โจทก์  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 165/2527โจทก์ต้องการกู้เงินจำเลย จำเลยไม่มีเงิน จึงตกลงจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทมี น.ส.3ก. เพื่อจำเลยจะได้นำน.ส.3ก. ไปยืมเงินเพื่อนมาให้โจทก์กู้ หลังจากนั้นอีก4 วันโจทก์มารับเงินจากจำเลย แล้วโจทก์จำเลยทำสัญญาขายฝากที่พิพาทกันเอง ดังนี้ ถือได้ว่าการทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทเพื่ออำพรางสัญญาขายฝาก สัญญาซื้อขาย จึงเป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้กันระหว่างคู่กรณี ที่จะไม่ผูกพันกันตามเจตนาที่แสดงออกมานั้น ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 วรรคแรก( ปัจจุบันคือ มาตรา 155 )  ส่วนนิติกรรมขายฝากที่ถูกอำพรางไว้ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 115 กรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้โจทก์ต้องคืนเงินให้จำเลย และจำเลยต้องคืนที่ดินให้โจทก์จากตัวอย่างกรณีพิพาทที่ยกมาให้ศึกษากันนี้ ก็อยากเตือนผู้บริโภคว่า การทำสัญญาใดๆ ก็ตาม เราควรทำอย่างสุจริต ไม่ควรไปเสี่ยงทำสัญญากันหลอกๆ เพื่อให้มีผลผูกพันกันโดยไม่มีข้อสัญญาเป็นหนังสือรับรอง เพราะเมื่อภายหลังเกิดการผิดข้อตกลงกัน สัญญาเหล่านี้จะไม่มีผลใช้บังคับกันได้ และเกิดปัญหาต้องมาพิสูจน์ซึ่งอาจทำได้ยากลำบาก และหากคู่สัญญาของเราเกิดอยากเอาเปรียบเราก็จะทำให้เดือดร้อนได้  หลักที่ว่าสัญญาต้องเป็นสัญญาก็ไม่สามารถนำมาใช้กับกรณีเช่นนี้ได้นะครับ  ซึ่งหากโชคร้ายท่านก็อาจต้องสูญเสียทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ ดังนั้นขอให้มีสติก่อนที่จะทำสัญญาใดก็ตาม และทำด้วยความระมัดระวังอ่านข้อสัญญาต่างๆ ให้ดี เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนเองไม่ให้ถูกใครมาเอาเปรียบได้นะครับ สำหรับวันนี้ ก็ขอจบเพียงเท่านี้ ไว้พบกันใหม่ในฉบับหน้าครับ สวัสดีครับ

ยังอยู่ในเรื่องของ “ที่ดินตาบอด” กันนะครับ เมื่อที่ดินของเรา “ไม่มีทางติดกับทางสาธารณะ หรือไม่มีทางเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะได้” เราสามารถใช้กฎหมายช่วยได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ได้บัญญัติไว้ว่า “ ที่ดินแปลงใด มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินแปลงนั้น จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้ที่ดินแปลงใด มีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือ ทะเล หรือ มีที่ชัน อันระดับที่ดิน กับทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่า ให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับที่ และ วิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น ของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึง ที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุด ที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่าน จะสร้างถนน เป็นทางผ่าน ก็ได้ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทน ให้แก่เจ้าของที่ดิน ที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหาย อันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่า จะกำหนดเป็นเงินรายปี ก็ได้” จะเห็นว่ากฎหมายให้สิทธิเจ้าของที่ดิน ซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นรายล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะสามารถมี “ ทางจำเป็น “ ขึ้นมาได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9325/2553 การฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นโจทก์จะฟ้องได้ต่อเมื่อที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่น ล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1349 แต่หากเป็นกรณีแบ่งแยกที่ดินแปลงเดียวกัน ทำให้ที่ดินที่แบ่งแยกนั้นแปลงใดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะซึ่งหมายถึงทาง สาธารณะที่มีอยู่ในขณะแบ่งแยกนั้นแล้ว ก็จะเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1350 เมื่อปรากฏว่า การแบ่งแยกที่ดินพิพาทกับที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 กระทำกันในปี 2531 ก่อนมีถนนพุทธมณฑลสาย 1 ในปี 2541 กรณีจึงไม่อาจนำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1350 มาบังคับได้ ทางจากที่ดินของโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะทั้ง 3 ทาง เป็นเส้นทางที่ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นและไม่ปรากฏว่าเป็นทางสาธารณะ อีกทั้งไม่ใช่ทางที่เป็นภารยทรัพย์ของที่ดินของโจทก์ ซึ่งเจ้าของอาจจะอนุญาตให้โจทก์ใช้ทางดังกล่าวหรือไม่ก็ได้ และแม้เจ้าของที่ดินนั้นจะยินยอมให้โจทก์ผ่านที่ดินของตนได้ก็ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย ประกอบกับมีระยะทางจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะไกลไม่สะดวก จึงฟังได้ว่า ที่ดินของโจทก์ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของผู้อื่นจนไม่อาจออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้ แต่การที่จะเปิดทางจำเป็นนั้น ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของโจทก์โดยคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอย ที่ดินพิพาทให้เสียหายน้อยที่สุด  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3484-3485/2548 ที่ดินของจำเลยและของ บ. เป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์ แม้จะแบ่งแยกออกจากที่ดินของโจทก์ เป็นของ บ. ก่อนแล้วจึงแบ่งแยกที่ดินของ บ. เป็นของจำเลยภายหลัง ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยไม่ใช่ที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์มาแต่เดิม แต่อย่างใด ถือว่าที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจาก ที่ดินแปลงเดียวกัน เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาท เป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 กรณีรู้อยู่ว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เช่นนี้ ศาลฎีกาก็วินิจฉัยว่าผู้ซื้อก็มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นได้  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547 การขอผ่านทางที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกจากทางสาธารณะนั้น ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้มุ่งพิจารณาถึงสภาพที่ดินนั้น จะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิต้องกำหนดเงื่อนไขว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป ทางจำเป็นสามารถใช้ได้ตลอดไปเลยหรือ มีระยะเวลาสิ้นสุดเมื่อใด ? ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้น เป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย    กฎหมายมุ่งคุ้มครองสิทธิของผู้ที่มีที่ดินตาบอดจนไม่มีทางเชื่อมต่อสู่ทางสาธารณะเท่านั้น ดังนั้น เมื่อวันใดเจ้าของที่ดินนั้นมีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้  หรือไปซื้อที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ทำให้ตนมีที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ทำให้ความจำเป็นต้องใช้ทางของผู้อื่นหมดไป   เช่นนี้   ก็ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้ ทางจำเป็นก็สิ้นสุดลง จากข้อมูลข้างต้น หวังว่าคงช่วยให้ท่านผู้อ่านเข้าใจเกี่ยวกับการใช้สิทธิของตนบนที่ดินตาบอดมากขึ้นนะครับ และในฉบับหน้า จะมีกฎหมายอะไรที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภคมาเล่าสู่กันฟังอีก คอยติดตามนะครับ สวัสดีครับ...

สวัสดีครับท่านผู้อ่าน วันนี้ก็มีเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งเป็นประโยชน์ที่ผู้บริโภคควรรู้ไว้ เพื่อพิทักษ์สิทธิของตนเองมาแนะนำอีกเช่นเคยครับ ท่านผู้อ่านหลายท่านคงเคยได้ยินคำว่า “ที่ดินตาบอด” แค่ชื่อก็ฟังดูไม่น่าจะดีแล้วใช่ไหมครับ แต่หลายท่านคงนึกสงสัยว่าทำไมต้องเรียกแบบนั้น  ความจริงก็คือที่ดินตาบอดเป็นที่ดินซึ่ง  “ไม่มีทางติดกับทางสาธารณะ หรือไม่มีทางเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะได้”    ซึ่งหลายท่านคงมีที่ดินเป็นของตนเอง แต่ก็มักเจอปัญหาว่า ไปซื้อที่ดินไว้แล้วปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อนั้น ถูกที่ดินของคนอื่นรายล้อม เป็นที่ดินซึ่งอยู่ห่างจากถนนหนทางพอสมควรการเข้าออกต้องผ่านทางที่ดินของผู้อื่น  แล้วอย่างนี้ จะทำอย่างไรดี ถึงจะสามารถมีทางเข้าออกจากที่ดินของตนเองสู่ทางสาธารณะได้ ในเรื่องนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ได้บัญญัติไว้ว่า “ ที่ดินแปลงใด มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินแปลงนั้น จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใด มีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือ ทะเล หรือ มีที่ชัน อันระดับที่ดิน กับทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่า ให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่ และ วิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น ของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึง ที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุด ที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่าน จะสร้างถนน เป็นทางผ่าน ก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทน ให้แก่เจ้าของที่ดิน ที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหาย อันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่า จะกำหนดเป็นเงินรายปี ก็ได้” จากบทกฎหมายดังกล่าว เห็นได้ว่ากฎหมายให้สิทธิเจ้าของที่ดิน ซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นรายล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะสามารถมี “ ทางจำเป็น “ ขึ้นมาได้ ดังนั้นสิทธิดังกล่าวเรียกว่าเป็นทรัพยสิทธิ เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินที่มีการรับรองไว้โดยกฎหมาย เจ้าของสิทธิดังกล่าวใช้อ้างกับบุคคลทั่วไปได้ ดังนั้นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเจ้าของที่ดินมีที่ติดทางสาธารณะ เช่น คลอง  แต่ปรากฏว่า คลองดังกล่าวน้ำตื้นเขิน ไม่สามารถใช้สัญจรไปมาได้เป็นเวลานานแล้ว เช่นนี้ เจ้าของที่ดินตาบอดก็สามารถขอให้เปิดทางจำเป็นได้เช่นกัน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800 - 801/2544 คลองบางไผ่น้อย แม้ใช้เรือสัญจรเข้าออกได้ แต่ก็ขาดความสะดวกที่จะใช้สอยเป็นทางสาธารณะได้ตามปกติ จึงยังไม่พอที่จะถือได้ว่าเป็นทางสาธารณะตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1349 เหตุนี้โจทก์ทั้งสามจึงมีความจำเป็นที่จะต้องผ่านที่ดินของจำเลยซึ่ง ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะโดยใช้ทางเดินพิพาทผ่านเข้าออกได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์ทั้งสามใช้ทางเดินพิพาทเป็นทางจำเป็นนั้น ชอบแล้ว ในบางครั้งคนที่ใช้ทางเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินตาบอด ตนเองไม่ได้ใช้ทาง แต่ก็สามารถฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นได้ แม้สิทธิในทางจำเป็นตามมาตรา 1349 จะให้สิทธิเจ้าของที่ดินมีสิทธิใช้ทางจำเป็น แต่เจ้าของที่ดินก็สามารถให้คนอื่นใช้สิทธิในที่ดินแทนตนได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1364/2553 โจทก์เคยใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะ และในขณะยื่นฟ้อง ผู้เช่าที่ดินของโจทก์ทำสวนผลไม้ซึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินโจทก์มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกเช่นเดียวกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็นในที่ดินพิพาทของจำเลย แต่ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นโจทก์ฟ้อง โดยมีผู้เช่าหรือผู้อาศัยสิทธิในที่ดินเป็นคนฟ้องคดี ศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า ผู้เช่าหรือผู้อาศัยสิทธิในที่ดินไม่มีอำนาจฟ้อง ( คำพิพากษาฏีกาที่ 5740/2551 ) กรณีที่ดินแปลงเดียวกัน แล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง เช่นนี้ ทำให้เจ้าของที่ดินบางแปลงไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่กฎหมายก็มีทางออกให้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 ได้ให้สิทธิเจ้าของที่ดินตาบอดดังกล่าว ขอให้เจ้าของที่ดินซึ่งรายล้อมอยู่นั้นเปิดทางจำเป็นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน โดย บัญญัติว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน” ซึ่งแตกต่างจากกรณี มาตรา1349 ที่ต้องเสียค่าทดแทนด้วย ผมขอลงเรื่องราวเพิ่มเติมออกไปอีกสักฉบับนะครับ รอติดตามครับ  

การตอกเสาเข็มส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินที่จะก่อสร้างจะไปจ้างให้บุคคลอื่นเป็นผู้ดำเนินการให้  ลักษณะความสัมพันธ์ระหว่างผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างทำของมีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587  ผู้รับจ้างมีหนี้ที่จะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จ และส่งมอบให้แก่ผู้ว่าจ้าง ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติทั่วไปในลักษณะจ้างทำของ ผู้ว่าจ้างไม่มีสิทธิที่จะออกคำสั่งบังคับบัญชาผู้รับจ้างดังนายจ้างกับลูกจ้างในสัญญาจ้างแรงงาน  ผู้ว่าจ้างไม่มีสิทธิควบคุมวิธีการทำงาน  จึงถือว่าเป็นการงานของนายจ้างเอง ฉะนั้นโดยหลัก ผู้ว่าจ้างทำของจึงไม่ต้องรับผิดในความเสียหายที่ผู้รับจ้างก่อขึ้นแก่บุคคลภายนอกในระหว่างทำการงานที่จ้าง เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 428 ซึ่งบัญญัติว่า  “ ผู้ว่าจ้างทำของไม่ต้องรับผิดเพื่อความเสียหายอันผู้รับจ้างได้ก่อให้เกิดขึ้นแก่บุคคลภายนอกในระหว่างทำการงานที่ว่าจ้าง เว้นแต่ผู้ว่าจ้างจะเป็นผู้ผิดในส่วนการงานที่สั่งให้ทำ หรือในคำสั่งที่ตนให้ไว้ หรือในการเลือกหาผู้รับจ้าง “ มาดูตัวอย่างจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3382/2554  ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า...แม้งานตอกเสาเข็มเสร็จแล้ว แต่การก่อสร้างบ้านยังคงดำเนินต่อมา ตราบใดที่การก่อสร้างโดยรวมยังไม่เสร็จสิ้นก็ถือว่าโจทก์ยังถูกทำละเมิดอยู่อายุความละเมิดเริ่มนับเมื่อการก่อสร้างโดยรวมเสร็จสิ้นแล้ว  โจทก์ฟ้องคดียังไม่พ้นปีหนึ่ง นับแต่วันก่อสร้างโดยรวมเสร็จสิ้น  สิทธิของโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ   การตอกเสาเข็มในการสร้างบ้านของจำเลยที่ 1 นั้นมิได้ใช้แผ่นเหล็กชีทไพล์ (Steel Sheet Pile) ย่อมส่งผลให้มีแรงสั่นสะเทือนไปยังพื้นที่ข้างเคียง จึงเป็นเหตุให้พื้นที่โรงจอดรถและถนนรอบบ้านของโจทก์ทรุดตัวและแตกร้าว และถึงแม้จำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้าน ส่วนจำเลยที่ 2 ว่าจ้างบริษัท ป.จำกัด ทำการงานในส่วนการตอกเสาเข็มซึ่งล้วนเป็นสัญญาจ้างทำของ จำเลยที่ 1 เป็นผู้กำหนดให้ใช้วิธีตอกเสาเข็มเพื่อจะได้เสียค่าสินจ้างน้อยกว่าวิธีใช้เสาเข็มเจาะ  จำเลยที่ 3 ในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 2 ก็เป็นผู้กำหนดให้บริษัท ป. จำกัด ใช้วิธีตอกเสาเข็มตามความประสงค์ของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 และที่ 3 จึงล้วนเป็นผู้ผิดในส่วนการงานที่สั่งให้ทำ  จึงต้องรับผิดเพื่อความเสียหายอันบริษัท ป.จำกัด ได้ก่อให้เกิดแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 428 และเมื่อจำเลยที่ 3 ได้กระทำการดังกล่าวในฐานะเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 2 ดังนั้น ความเกี่ยวพันระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3 และโจทก์ย่อมต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ว่าด้วยตัวแทน  จำเลยที่  2 จึงต้องร่วมรับผิดด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1167  ประกอบมาตรา 425 และมาตรา 427 ที่เป็นสิทธิส่วนบุคคลของผู้บริโภค  ไปค้าขายทำกำไร 2 ต่อ คำถามตามมาคือ หากองค์กรกำกับฯ (กสทช.)  ละเลยไม่กำกับดูแลตามหน้าที่  ผู้บริโภคอย่างเราๆ ท่านๆ จะลุกขึ้นมาเรียกร้องสิทธิกันอย่างไร? 

เมื่อนิติกรรมการซื้อขาย(ที่ดิน) เป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะเรียกเงินมัดจำหรือเงินค่าที่ดินคืนได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อว่ารู้หรือไม่รู้ถึงข้อกำหนดห้ามโอน ศึกษาได้จากคำพิพากษาศาลฎีกาดังต่อไปนี้   กรณีรู้ถึงข้อกำหนดห้ามโอน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “โจทก์ทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฏหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.ลักษณะ 4 ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 บัญญัติว่า บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่  โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1365/2554 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ โจทก์และจำเลยทราบดีว่าที่ดินมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 31 แห่ง ป.ที่ดิน  แต่ก็ซื้อขายกันโดยหลีกเลี่ยงข้อกำหนดดังกล่าวโดยวิธีทำสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ทั้งยังจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อเป็นการอำพราง และทำพินัยกรรมไว้ว่าเมื่อโจทก์ถึงแก่ความตายให้ที่ดินของโจทก์ตกเป็นของจำเลย ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวล้วนเป็นโมฆะมาแต่ต้น มิใช่กรณีที่เป็นโมฆียะแล้วมาถูกบอกล้างในภายหลัง อันที่จะทำให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม เงินค่าที่ดินบางส่วนที่จำเลยชำระไปจึงเป็นการกระทำตามอำเภอใจเสมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะได้รับเงินดังกล่าวคืนจากโจทก์ “ กรณีไม่รู้ถึงข้อกำหนดห้ามโอน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2889/2553 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ขณะโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินพิพาท นิติกรรมซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 โจทก์จึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 อีก  การที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเพราะต้องการที่ดินพิพาทโดยไม่รู้มาก่อนว่าที่ดินพิพาท อยู่ในบังคับแห่งกฎหมายที่กำหนดข้อห้ามโอนไว้  กรณีดังกล่าวไม่ใช่โจทก์กระทำการตามอำเภอใจเสมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระหรือกระทำการชำระหนี้ อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฏหมายหรือศีลธรรมอันดีตาม ป.พ.พ. มาตรา 407 และมาตรา 411 จำเลยที่  1 จึงต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้ชำระมาแล้วให้แก่โจทก์

  ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีราคา สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบอาชีพ และทรัพยากรที่ดินดังกล่าวมีจำนวนจำกัดเมื่อเทียบกันกับจำนวนประชากรที่มีแต่จะเพิ่มขึ้น  คนจนก็อยากจะมีที่ดินเมื่อรัฐไม่สามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ ก็เกิดปัญหาประชาชนที่อ้างปัญหาความยากจนไม่มีที่ดินทำกินบุกรุกป่าสงวนหรือป่าเสื่อมโทรมเกิดเป็นปัญหามวลชน   ดังนั้นบางครั้งรัฐก็ต้องแก้ปัญหาด้วยการออกเอกสารสิทธิต่างๆ ให้หลายประเภทเพื่อแก้ปัญหาที่ทำกินของราษฎร  ที่ชาวบ้านเรียกกันว่า โฉนดครุฑดำ ครุฑแดง ครุฑเขียว(ซึ่งความจริงแล้วอาจจะไม่ใช่โฉนดก็ได้) แต่ด้านหลังของเอกสารดังกล่าวมักจะมีตัวพิมพ์สีแดงเป็นข้อกำหนดห้ามโอนในชั่วระยะเวลาหนึ่งเช่น สิบปี ฯลฯ ทั้งนี้รัฐมีความประสงค์ที่จะให้ราษฎรมีที่ดินทำกินและเพื่อป้องกันไม่ให้ที่ดินดังกล่าวตกไปอยู่ในมือของนายทุน แต่ก็มีผู้ที่อยากจะได้ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนดังกล่าวทำนิติกรรมต่างๆ นานาหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนดังกล่าว ผลทางกฎหมายจะเป็นอย่างไร ศึกษาได้จากคำพิพากษาศาลฎีกาดังต่อไปนี้   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอน เป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอน ย่อมตกเป็นโมฆะ “   แม้จะตกลงให้มีการจดทะเบียนโอนกันเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ตกเป็นโมฆะเช่นกัน ( ฎ.5083/2537 , 36/2549) กรณีเป็นที่ดินมือเปล่า ก็จะถือว่าสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบไม่ได้ ( ฎ.9087/2539 , ฎ.3133/2538) ถ้าได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ซื้อไปแล้ว ก็ถือว่าผู้ซื้อครอบครองที่ดินนั้นไว้แทนผู้ขาย (ฎ.3372/2538 , ฎ.1765/2548) แม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ตามผู้ซื้อก็ไม่มีสิทธิในที่ดิน (ฎ.3372/2538) บางรายทำสัญญาไว้หลายชั้น เช่น ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนหลังพ้นกำหนดห้าม และผู้ขายยังจดทะเบียนการเช่าให้ผู้ซื้อ และทำพินัยกรรมไว้ว่าหากผู้ขายตายให้ที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อ นิติกรรมดังกล่าวล้วนเป็นโมฆะมาแต่ต้น (ฎ.1365/2554)   เมื่อนิติกรรมการซื้อขายเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะเรียกเงินมัดจำหรือเงินค่าที่ดินคืนได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อว่ารู้หรือไม่รู้ถึงข้อกำหนดห้ามโอน ซึ่งจะขอต่อเรื่องราวในฉบับหน้าครับ

ฉบับนี้มีเรื่องเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านและที่ดินพร้อมเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟของโครงการแก่งกระจานคันทรีคลับ  จังหวัดเพชรบุรี  โดยผู้บริโภคจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงหมาย เฟสซีแอล 486  ในราคา 1,200,000 บาท  โดยวางเงินค่าจองซื้อเป็นเงิน 10,000 บาท ต่อมาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยชำระเงินมัดจำ 20,000 บาท ส่วนเงินมัดจำที่เหลืออีก 503,000 บาท ตกลงผ่อนชำระเป็นเงิน 60 งวด โดยผู้ขายจะทำการก่อสร้างบ้านเมื่อผู้บริโภคชำระเงินมัดจำครบ 24 งวด ภายหลังจากที่ผู้บริโภคผ่อนชำระเงินมัดจำไปได้ 18 งวด  ผู้ประกอบธุรกิจมีหนังสือแจ้งให้ผู้บริโภคบ้านที่ดินที่จะซื้อในเฟสซี แปลงหมายเลข ซีแอล 486 และให้ไปเลือกที่ดินแปลงใหม่ในเฟสบีแทน  ผู้บริโภคไม่ยินยอมจึงบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนแต่ผู้ประกอบธุรกิจไม่ยอมคืนให้จึงต้องมาฟ้องศาล คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1593/2554 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “  การที่โจทก์ทั้งสองตกลงใจจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและสมัครเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 นั้น ก็เพราะการจูงใจที่เกิดจากการโฆษณาประชาสัมพันธ์ส่งเสริมการขายตามที่ปรากฏในแผ่นพับและภาพในวีดีทัศน์  ดังนั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำพรรณนาประชาสัมพันธ์ซึ่งได้โฆษณาตามแผ่นพับและภาพในวีดีทัศน์ให้ปรากฏต่อบุคคลทั่วไป  ซึ่งรวมถึงโจทก์ทั้งสอง ผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองยังไม่ได้ดำเนินการให้ถูกต้องครบถ้วน ทั้งยังปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้มีหนังสือแจ้งแก่โจทก์ทั้งสองว่าขอย้ายที่ดินที่โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขาย  โดยกำหนดเวลาให้โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเลือกแปลงที่ดินก่อนเป็นลำดับที่ 6 มิฉะนั้นถือว่าสละสิทธิเลือกก่อนอันเป็นการกำหนดวัตถุแห่งหนี้ที่จำเลยที่ 2 จะต้องชำระให้แก่โจทก์ทั้งสองผิดไปจากข้อตกลงในสัญญาที่กำหนดกันไว้ โดยโจทก์ทั้งสองไม่ตกลงยินยอมด้วย ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 ไม่สามารถปฏิบัติการชำระหนี้ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์แห่งหนี้ที่โจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2 ตกลงทำสัญญากันไว้  จำเลยที่ 2 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนต่อโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิงดชำระค่างวดที่ดินและบ้านอันเป็นการตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 2 และบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 2 ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย   หมายเหตุผู้เขียน  1.คดีนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สิ่งสาธารณูปโภคสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตามแผ่นพับโฆษณา ฯลฯ เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา  ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 503 วรรคสอง บัญญัติว่า “ ในการขายตามคำพรรณนา ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคำพรรณนา “ แต่ปัจจุบัน พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคฯ มาตรา 11 ได้บัญญัติเกี่ยวกับข้อตกลงนอกสัญญาว่า  “  ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใดๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของหรือบริการหรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา  หรือข้อตกลงใดๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งผู้บริโภคสามารถนำสืบพยานบุคคล หรือพยานหลักฐานเกี่ยวกับข้อตกลงดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าการทำสัญญาเช่นว่านั้นกฎหมายจะกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือและไม่ปรากฏข้อตกลงนั้นในหนังสือที่ได้ทำขึ้นก็ตาม “ 3. ตามปพพ. มาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด    ดังนั้น เมื่อผู้ประกอบธุรกิจไม่ดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามสัญญา ผู้บริโภคซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็มีสิทธิที่จะงดการผ่อนค่างวดให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจได้ และไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญา เพราะการส่งค่างวดต่อไปทั้งๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจผิดสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่ผู้บริโภคมากขึ้น