ช่วงนี้สถานการณ์โควิดระบาดก็ว่าแย่แล้ว ยังมีเรื่องซ้ำเติมหลายๆ คนกับเหตุการณ์โรงงานผลิตเม็ดพลาสติกในสมุทรปราการเกิดระเบิด จนทำให้ประชาชนได้รับความเสียหายทั้งชีวิต ร่างกายและสุขภาพ และแน่นอนว่าในบริเวณดังกล่าวมีบ้านเรือนประชาชนอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไปสร้างในบริเวณใกล้โรงงาน ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการใกล้โรงงานก็ได้รับผลกระทบความเสียหายในบ้านเรือนมากมาย ต้องการการซ่อมแซมบ้านอย่างเร่งด่วน ด้วยเชื่อว่ายังอยู่ในระยะประกันตามสัญญา แต่ปัญหาที่พบคือ “ประกันที่ทำของโครงการ อ้างว่าไม่ครอบคลุมความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติ”  ผมจึงอยากหยิบยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องของบ้านจัดสรรมาฝากกันครับ         ก่อนอื่น ทราบกันหรือไม่ จริงๆ พวกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านของพวกโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ต้องดำเนินการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 34  ซึ่งถือได้ว่าเป็น “แบบสัญญามาตรฐาน” ถ้าโครงการใดไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ หรือมีการไปใส่ ดัดแปลง ตัดทอนเรื่องสำคัญ ให้มีเนื้อหาแตกต่างจากสัญญามาตรฐาน จะมีผลคือ เจอโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานก็จะไม่มีผลบังคับใช้ด้วย         ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของแบบสัญญามาตรฐาน กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ข้อ 11 ระบุว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  โดยกรณีโครงสร้างของอาคารได้แก่ เสาเข็ม ฐานรก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก ภายใน 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์  กรณีส่วนควบ เช่น ประตู หน้าต่าง กระจก รวมถึงรั้ว กำแพง ภายใน 1 ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์           มีข้อสังเกต ว่าตามแบบสัญญามาตรฐานดังกล่าว ไม่ได้ระบุเลยว่า ความรับผิดในความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จำกัดเฉพาะกรณีเกิดเหตุจากการก่อสร้างของผู้ขายเท่านั้น อย่างไรก็ดี พบว่าในทางปฏิบัติหลายโครงการมักไปเขียนข้อสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรให้ตัวเองรับผิดชอบในความชำรุดเฉพาะในกรณีที่เกิดจากเหตุการก่อสร้างของตนเท่านั้น  เพื่อจะอ้างไม่รับผิดชอบกรณีความเสียหายจากบุคคลภายนอกหรือภัยพิบัติ   เช่นนี้เห็นได้ว่าการเขียนข้อสัญญาลักษณะนี้ ถือว่าเข้าข่ายเขียนข้อสัญญาที่ขัดหรือแตกต่างต่อแบบของสัญญามาตรฐาน เป็นข้อสัญญาที่ยกเว้นความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง จนสร้างภาระให้ผู้ซื้อเกินสมควร อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่มีผลบังคับและควรถือว่าสัญญาดังกล่าว ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐานเพื่อความเป็นธรรมของผู้บริโภค ที่ควรได้รับความคุ้มครองในกรณีเกิดความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ          ในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก็มีประเด็นอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น กรณีซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แม้จะไปตรวจบ้านก่อนรับโอน แต่ในส่วนโครงสร้างที่ผู้ซื้อไม่เห็นประจักษ์ถึงความชำรุดตอนส่งมอบ เมื่อต่อมารับโอนแล้วพบ ผู้ขายก็จะต้องรับผิดชอบ จะบอกปัดโดยอ้างว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอนไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาฏีกา ที่ 17002/2555          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555        การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านเป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าว จึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)          กรณีซื้อบ้านใหม่อยู่ไม่ถึงปี พบชำรุดหลายจุดจนไม่อาจอยู่อาศัยได้ ก็ถือว่าเป็นความชำรุดที่ทำให้เสื่อมประโยชน์ใช้สอยตามปกติคือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ถือเป็นการชำรุดก่อนเวลาอันควร ไม่ใช่เรื่องชำรุดบกพร่องจาการใช้สอยตามปกติ เช่นนี้ ผู้ขายก็ต้องรับผิด         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8088/2543         โจทก์ทั้งสามซื้อทาวน์เฮาส์หลังพิพาทมาในสภาพใหม่เพิ่งก่อสร้างเสร็จจากจำเลย และเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ได้เพียง 6 เดือน ก็เกิดความชำรุดบกพร่องในส่วนสำคัญหลายรายการ จนไม่อาจใช้อยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขหรือเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติต่อไปได้ เป็นการชำรุดบกพร่องก่อนเวลาอันสมควร จึงหาใช่เป็นเรื่องที่ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจากธรรมชาติของการใช้สอยไม่ จำเลยผู้ขายย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทาวน์เฮ้าส์นั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 472

การตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจากใบโฆษณา หรือจากห้องตัวอย่างอาจสร้างความผิดหวังได้ หากพบว่าห้องจริงที่ได้มานั้น ไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ ดังเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นกับผู้ร้องรายนี้เมื่อปี 2556 คุณภารดรได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการ ออริจินส์ บางมด-พระราม 2  ซึ่งเขาได้ชำระค่าทำสัญญาไป 27,000 บาท และผ่อนดาวน์เดือนละ 5,000 บาท ระยะเวลา 21 งวด รวมเป็นเงิน 139,200 บาท และยังชำระเกินไปอีก 2 งวดจำนวน 10,000 บาท ต่อมาในปี 2558 ทางโครงการฯ ได้ส่งจดหมายแจ้งให้คุณภารดรทำการยื่นขอสินเชื่อและเข้าไปตรวจดูห้องชุด ซึ่งปรากฏว่าห้องที่ทางโครงการจะส่งมอบให้มีการออกแบบแตกต่างไปจากในใบโฆษณาสินค้าหลายประการ เขาจึงไม่พอใจและต้องการยกเลิกสัญญา จึงส่งเรื่องร้องเรียนมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์เพื่อขอคำปรึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาศูนย์ฯ แนะนำผู้ร้องว่า การยกเลิกสัญญาเนื่องจากห้องชุดที่ได้ไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้สามารถทำได้ โดยตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ข้อ 8.6 ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินทั้งหมดคืนจากผู้ขายได้ หากผู้ขายไม่ได้ทำตามแบบที่นำแสดงขายหรือห้องตัวอย่างไว้ โดยศูนย์ฯ ช่วยผู้ร้องร่างหนังสือบอกเลิกสัญญาไปที่บริษัท ทั้งนี้ภายหลังได้มีการเจรจาไกล่เกลี่ยเพิ่มเติมที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งทางบริษัทยินยอมคืนเงินที่ผู้ร้องชำระไป จำนวนกว่าเก้าหมื่นบาท ด้านผู้ร้องก็ยินดีรับข้อเสนอดังกล่าวและขอยุติการร้องเรียน

หัวเมืองใหญ่ๆ นั้น ถือว่าเป็นสถานที่สำหรับคนต่างจังหวัดที่จะเข้ามาหางานทำ รวมทั้งนักศึกษาที่จะต้องเข้ามาศึกษาตามมหาวิทยาลัยต่างๆ สิ่งที่ตามมาคือ ที่อยู่อาศัยในระหว่างการทำงานและการเรียน เมื่อเป็นเช่นนี้ทำให้ที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคนทำงานมักหาที่อยู่อาศัยแบบบ้านเช่าหรือห้องแบ่งให้เช่า ส่วนนักศึกษาก็จะอยู่อพาร์ตเม้นท์ หรือหอพัก หากพิจารณารายละเอียดก่อนที่จะเข้าไปอยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะต้องมีการทำสัญญากับผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่าจะเตรียมสัญญาสำเร็จรูปที่เป็นรูปแบบที่ใช้เหมือนกันทุกคนในที่อยู่อาศัยนั้น  โดยผู้เช่าไม่สามารถแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงสัญญาได้เลย จึงเห็นได้ว่าผู้เช่าจะไม่ค่อยได้อ่านในรายละเอียดของสัญญาหรืออ่านแล้วแต่ก็ไม่ได้สงสัยแต่อย่างใด ประเด็นสำคัญของสัญญานั้นมีหลายข้อ แต่ข้อที่เป็นปัญหามากที่สุด คือเรื่องเงินประกัน ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเก็บเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2559 ได้กำหนดคำว่า “ที่อยู่อาศัย” หมายถึง สถานที่ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย เช่น บ้าน อาคาร อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น แต่ทั้งนี้ไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก ดังนั้นเมื่อทำสัญญาเช่ากันแล้ว ผู้เช่าจะต้องชำระเงินค่าเช่าพร้อมเงินประกัน ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องจัดให้มีหลักฐานการรับเงินและมอบให้แก่ผู้เช่าในทันทีที่รับเงินประกัน โดยในหลักฐานการรับเงินที่ผู้ให้เช่าออกให้นั้น ต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน มีขนาดของตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร และจะต้องมีสาระสำคัญและเงื่อนไป ดังต่อไปนี้ 1. ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจ และของผู้มีอำนาจออกหลักฐานการรับเงิน2. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า3. ชื่อและสถานที่ตั้งของที่อยู่อาศัย4. กำหนดระยะเวลาที่อยู่อาศัย โดยระบุวันเริ่มต้นการเช่า และวันสิ้นสุดการเช่า(ถ้ามี)5. วัน เดือน ปี ที่รับเงินประกัน6. จำนวนเงินประกัน และข้อความว่า ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินคืนเงินประกันทันทีเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัยหรือเมื่อสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเลิกกัน เว้นแต่กรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินคืนประกันภายในเจ็ดวัน โดยให้ผู้ประกอบธุรกิจรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันนั้นตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบซึ่งในเรื่องของเงินประกันนั้น มีประเด็นปัญหาเป็นที่ถกเถียงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ว่าควรจะหักได้เท่าไหร่จากความเสียหายอะไรบ้าง ตามกฎหมายนั้นกำหนดว่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดในกรณีที่มีการทำของภายในห้องเช่าชำรุด เช่น ผ้าม่าน ประตู ตู้ เตียง ที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินของห้องเช่าหรือหอพัก อันเกิดจากความผิดของผู้เช่าเองหรือของบุคคลอื่นที่เช่าอยู่ด้วย แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในกรณีเกิดความสกปรกที่เกิดจากจากใช้ห้องเช่าหรือหอพักนั้น แต่สำหรับค่าทำความสะอาดห้องนั้นจะเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว หลังจากผู้เช่าแจ้งย้ายออกแล้ว ผู้ให้เช่าจะจ้างแม่บ้านมาทำความสะอาด ซึ่งจะหักจากเงินประกันและในสัญญาเช่าก็ได้เขียนไว้เกี่ยวกับการย้ายเข้าและย้ายออก ถ้าผู้เช่าอ่านก่อนเซ็นสัญญาก็จะทราบ แต่ที่สำคัญคือ จำนวนเงินที่หักไว้เป็นค่าทำความสะอาดนั้น ควรจะเหมาะสมกับความเป็นจริง จึงจะถือว่าไม่เอาเปรียบผู้เช่า เช่น ค่าทำความสะอาดห้อง 200-500 บาท  แต่ที่อยู่อาศัยบางที่หักค่าทำความสะอาดจากเงินประกันเกือบทั้งหมด มีทั้งค่าทำความสะอาดห้อง ค่าเสียหายต่างๆ ซึ่งบางอย่างผู้เช่าไม่ได้เป็นคนทำชำรุด แต่เกิดจากการชำรุดก่อนหน้าที่จะเข้าอยู่ ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเก็บเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2559 ไม่สามารถที่จะยึดเงินประกันทั้งหมดของผู้เช่าได้ดังนั้น ในการที่ผู้ให้เช่าจะหักเงินประกันอะไรได้บ้าง ต้องเป็นไปตามกฎหมายและหากมีการตกลงกันเป็นเงื่อนไขของการหักเงินประกันตามสัญญา ก็ควรเป็นไปตามความเหมาะสมของความเป็นจริง ซึ่งจะทำให้เกิดความยุติธรรมทั้งสองฝ่าย คงไม่ต้องถึงขนาดต้องมีการโพสต์ระบายในเฟชบุ๊กในกรณีที่มีการเอาเปรียบกันเกินไปครับ