ฉบับที่ 276 ระวังโดนครอบครองปรปักษ์

        มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”         ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์        4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560         จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559         การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 275 แผ่นพับโฆษณา คือส่วนหนึ่งของสัญญา

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน        จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 276 มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”

        ในช่วงนี้ มีข่าวเป็นกระแสเกี่ยวกับกรณี บ้านหลังหนึ่ง ในซอยรามอินทรา 58 ที่เจ้าของบ้านร้องเรียนว่า ถูกเพื่อนบ้าน สวมรอยเข้าไปรีโนเวทและอ้างกรรมสิทธิ์เป็นของตัวเอง อ้างครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายแล้ว ทำให้หลายคนสงสัยว่าทำได้ด้วยหรือ การที่คนเราจะเข้าไปอยู่ในที่ของคนอื่น แล้วต่อมาอ้างว่าเป็นเจ้าของ โดยใช้สิทธิตามกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”   ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์         4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560        จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559        การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 275 แผ่นพับโฆษณา คือส่วนหนึ่งของสัญญา

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค         คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน         จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 274 ชวนคิดเรื่องการประหยัดค่าไฟฟ้าภายในบ้าน

        นักวิทยาศาสตร์ได้คาดการณ์ว่าอุณหภูมิเฉลี่ยของอากาศผิวโลกในปี 2567 จะสูงกว่าของปีที่แล้วซึ่งสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่มีการจดบันทึกมา  สาเหตุสำคัญเกิดจากน้ำมือของมนุษย์ที่ปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ (ที่เกิดจากการเผาเชื้อเพลิงฟอสซิล) แล้วลอยขึ้นไปทำหน้าที่เป็นผ้าห่มโลก ดังนั้นเมื่อเรายังคงปล่อยก๊าซฯ ต่อไปผ้าห่มก็จะหนาขึ้น โลกจึงร้อนขึ้นตามกลไกที่ตรงไปตรงมาที่เราเข้าใจกันอยู่แล้ว         คราวนี้หันมามองตัวเราเองบ้าง เมื่ออุณหภูมิอากาศสูงขึ้นและจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยของโลกเยอะด้วย เนื่องจากเราอยู่ในเขตร้อนของโลก เราจะแก้ปัญหานี้อย่างไร  แต่ไม่ว่าจะแก้ไขอย่างไรก็จะทำให้ค่าไฟฟ้าสูงขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยไฟฟ้าที่มากขึ้นและอัตราค่าไฟฟ้าที่เป็นอัตราก้าวหน้า นั่นคือยิ่งใช้จำนวนมาก อัตราค่าไฟฟ้าก็จะกระโดดขึ้นเป็นเหมือนขั้นบันได บางคนพูดตลกว่า “เห็นใบแจ้งค่าไฟฟ้าแล้วจะหนาว”         เรื่องที่ผมขอชวนคิดในวันนี้เกี่ยวกับการประหยัดค่าไฟฟ้าภายในบ้าน หากท่านใดพิจารณาแล้วเห็นว่าพอจะปฏิบัติได้ก็ลงมือทำเลยครับ ท่านที่ไม่สามารถทำได้ก็ขอเพียงรับรู้และบอกเล่ากันต่อไป         เรื่องมีอยู่ว่า ผู้ที่ใช้ไฟฟ้าเกิน 800 หน่วยต่อเดือนควรเปลี่ยนมิเตอร์เป็นแบบ TOU  ซึ่งอัตราค่าไฟฟ้าคิดตามเวลาที่ใช้ (Time of Use)         กล่าวคือ ตั้งแต่ 4 ทุ่มจนถึง 9 โมงเช้าของวันจันทร์ถึงวันศุกร์และตลอด 24 ชั่วโมงของวันเสาร์และอาทิตย์ (เราเรียกว่าเป็นช่วงนอกพีค Off Peak) อัตราค่าไฟฟ้าจะมีราคาถูกและเป็นอัตราคงที่ด้วย จะใช้มากหรือใช้น้อยก็มีอัตราเท่าเดิม (เฉพาะค่าไฟฟ้าอย่างเดียวหน่วยละ 2.6369 บาทต่อหน่วย) แต่ถ้าใช้นอกเหนือจากช่วงเวลาดังกล่าว(ช่วงพีค) อัตราค่าไฟฟ้าจะสูงขึ้น (ค่าไฟฟ้าอย่างเดียว 5.7982 บาทต่อหน่วย) ในขณะที่มิเตอร์แบบธรรมดาประเภทผู้อยู่อาศัย 1.2 อัตราค่าไฟฟ้าประมาณ 4.19 บาทต่อหน่วยและเป็นอัตราก้าวหน้า ยิ่งใช้มาก อัตรายิ่งเพิ่มขึ้น        โปรดอ่านช้าๆ อีกครั้งครับ         ถ้าเราเปลี่ยนมาใช้มิเตอร์แบบ TOU ถ้าเราใช้ไฟฟ้าไม่มากพอ เราจะไม่ได้ประโยชน์ บางกรณีค่าไฟฟ้าจะมากกว่ามิเตอร์แบบเดิมเสียด้วยซ้ำ  สมมุติว่าเราใช้ไฟฟ้าเดือนละ 1,000 หน่วย หากใช้มิเตอร์แบบเดิม (ประเภท 1.2) จะเสียค่าไฟฟ้ารวมในช่วงมกราคมถึงเมษายน 2567 เดือนละ 4,941 บาท   เมื่อเปลี่ยนมาใช้มิเตอร์แบบ TOU  และมีสัดส่วนการใช้ไฟฟ้าในพีคและนอกพีค ดังตาราง         อนึ่ง จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวง พบว่าค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนมิเตอร์ TOU ประเภทแรงดันต่ำ เท่ากับ 6,640 บาท (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว)  ดังนั้นหากสัดส่วนการใช้ไฟฟ้าเท่ากับ 200:800 การเปลี่ยนมิเตอร์ก็จะคุ้มทุนในเวลาประมาณ 7 เดือน  หากเปลี่ยนสัดส่วนการใช้เป็น 300:700 ก็จะใช้เวลาประมาณ 10 เดือนจึงจะคุ้มทุน         เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นทางเลือกที่มากขึ้น ผมจึงลองสมมุติสถานการณ์ใหม่ คือ ใช้ไฟฟ้าเดือนละ 800 หน่วย ถ้าใช้มิเตอร์เดิมจะเสียค่าไฟฟ้าเดือนละ 3,910 บาท ถ้าเปลี่ยนเป็น TOU แล้วมีสัดส่วนการใช้เป็น 200:600 ค่าไฟฟ้าใหม่จะเป็น 3,300 บาท ลดลง 610 บาท นั่นคือ ระยะเวลาคุ้มทุนจะเป็น 11 เดือน         ถ้าใช้ไฟฟ้าเดือนละ 600 หน่วย มิเตอร์เดิมจะจ่ายค่าไฟฟ้ารวม 2,878 บาท แต่ถ้าเป็นมิเตอร์ TOU โดยมีสัดส่วน 200:400 ค่าไฟฟ้าใหม่จะเท่ากับ 2,651 บาท ลดลง 227 บาท ดังนั้นต้องใช้เวลานาน 29 เดือน จึงจะคุ้มทุน ข้อควรระวังและคำแนะนำ          (1)        ต้องมีการวางแผนการใช้ไฟฟ้าตามเวลาที่กำหนด เช่น ซักผ้า (ด้วยเครื่อง) ก่อน 8 โมงเช้า เปิดแอร์นอนหลัง 4 ทุ่ม และรีดผ้าวันเสาร์ เป็นต้น ผู้บริโภคควรพิจารณารายละเอียดอย่างอื่นประกอบด้วย เช่น ในแต่ละวันเราใช้เวลาส่วนใหญ่อยู่นอกบ้านหรือในบ้าน         (2)        จากผลการคำนวณดังที่กล่าวมาแล้ว ถ้าใช้ไฟฟ้าน้อยเดือนละ 600 หน่วย ต้องใช้เวลา 29 เดือนจึงจะคุ้มทัน แต่ถ้าใช้ตั้งแต่เดือนละ 800 หน่วยขึ้นไปยิ่งมีความน่าสนใจ ยิ่งใช้มากยิ่งคุ้มทุนเร็วขึ้น        (3)        ผู้บริโภคที่มีรถยนต์ไฟฟ้า(EV) ควรเปลี่ยนมิเตอร์เป็นแบบ TOU ครับ รถยนต์ยี่ห้อหนึ่ง ชาร์จไฟฟ้าครั้งละ 20 หน่วย สามารถแล่นได้ 100 กิโลเมตร ถ้าเราชาร์จแบตเตอรี่หลัง 4 ทุ่ม ก็ยิ่งเพิ่มสัดส่วนการใช้นอกพีคเพิ่มขึ้น ความคุ้มทุนก็จะยิ่งเร็วขึ้น ใช้ไฟฟ้าอัตรา 2.64 บาทต่อหน่วย แล่นได้ 5 กิโลเมตร เฉลี่ยรถยนต์คันนี้ใช้เชื้อเพลิงกิโลเมตรละ 53 สตางค์ ถูกกว่าการใช้น้ำมันหลายเท่าตัว         ถ้าไม่คุ้มแล้วจะเรียกว่าอะไร          อ้อ ขอย้ำอีกครั้งว่านี่เป็นการคิดบนฐานของการประหยัดค่าไฟฟ้าเท่านั้น อันเนื่องมาจากกติกาของรัฐบาล ไม่เกี่ยวกับการประหยัดพลังงาน ตอนต่อไปผมจะชวนคิดเรื่องการติดตั้งโซลาร์เซลล์ซึ่งเป็นเรื่องของการประหยัดพลังงาน และลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ที่กำลังเป็นปัญหาใหญ่และสำคัญของโลก โปรดติดตามกันนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 271 กระแสต่างแดน

หยุดคุกคาม        พ่อแม่ผู้ปกครองชาวเกาหลีช่างโหดร้ายกับคุณครูเสียเหลือเกิน กระทรวงศึกษาธิการของเขาจึงต้องออกข้อแนะนำไปยังโรงเรียนประถมและโรงเรียนอนุบาลทั่วประเทศเพื่อแก้ปัญหาก่อนจะมีครูถูกคุกคามจนถึงขั้นฆ่าตัวตายเพิ่มขึ้นอีก         เพื่อเป็นการปกป้องสิทธิของครู กระทรวงฯ ห้ามไม่ให้พ่อแม่บันทึกเสียงในห้องเรียนโดยไม่ได้รับอนุญาต หากฝ่าฝืนจะถูกสอบสวนโดยหน่วยงานของรัฐ  ขณะเดียวกันก็ห้ามนักเรียนใช้สมาร์ตโฟนหรืออุปกรณ์ไอทีอื่นๆ อย่างสมาร์ตวอทช์ แท็บเล็ต และโน๊ตบุ๊คในห้องเรียน และคุณครูยังได้รับอนุญาตให้ “กักตัว” เด็กได้ หากเด็กมีพฤติกรรมฝ่าฝืนระเบียบโรงเรียน         นอกจากนี้ยังกำหนดให้ผู้ปกครองโทรหาครูได้เฉพาะในเวลางาน และต้องเป็นการโทรมาปรึกษาเรื่องเกี่ยวกับลูกหลานตัวเองเท่านั้น ที่สำคัญที่สุดคือห้ามโรงเรียนให้เบอร์ส่วนตัวของครูกับผู้ปกครองด้วย ไม่มีผล         สมาคมยาแผนโบราณของเวียดนามออกมาเรียกร้องให้ทุกฝ่ายใช้ความพยายามมากขึ้นในการลด ละ เลิก การบริโภคเนื้อสุนัขและแมว         โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละปีในเวียดนามมีน้องหมาประมาณห้าล้านตัวและน้องแมวอีกหนึ่งล้านตัวถูกฆ่าเพื่อนำเนื้อมาบริโภค สืบเนื่องจากความเชื่อว่ากินแล้วช่วยบำรุงร่างกายแถมยังรักษาโรคได้ด้วย        แต่ความจริงแล้วไม่มีงานวิจัยที่รับรองสรรพคุณเรื่องการรักษาโรคกระดูกหรือโรคข้อในมนุษย์ และตามตำราแผนโบราณก็ไม่เคยมีบันทึกเรื่องนี้ สมาคมฯ ย้ำว่าเนื้อสุนัขไม่สามารถเพิ่มพลังทางเพศ และไขกระดูกของแมวก็ไม่ได้ช่วยบำรุงกระดูกหรือกล้ามเนื้ออย่างที่เชื่อกันมา         นอกจากนี้รายงานยังระบุว่า หากสามารถหยุดธุรกิจค้าเนื้อสุนัขและแมวได้ก็จะสามารถกำจัดโรคพิษสุนัขบ้าไปจากโลกนี้ได้ภายในปี 2030 ด้วย         เทรนด์นี้กำลังมาแรง สตรีหมายเลขหนึ่งของเกาหลีใต้ก็กำลังผลักดันให้การบริโภคเนื้อสุนัขเป็นเรื่องผิดกฎหมายเช่นกันทำได้ก็ดี        คณะกรรมาธิการยุโรปเสนอให้รถยนต์ที่ผลิตใหม่มีพลาสติกรีไซเคิลเป็นส่วนประกอบอย่างน้อยร้อยละ 25 เรื่องนี้ถูกใจอุตสาหกรรมรีไซเคิล แต่อุตสาหกรรมรถยนต์ยังมองไม่เห็นความเป็นไปได้           อ้างอิงข้อมูลของ EuRIC หรือสมาคมอุตสาหกรรมรีไซเคิลแห่งยุโรป ปัจจุบันร้อยละ 50 ของส่วนประกอบในรถยนต์ทำจากพลาสติก หรือเฉลี่ยประมาณคันละ 150 – 200 กิโลกรัม         ถึงแม้อียูจะต้องการให้ร้อยละ 25 ของพลาสติกในรถยนต์มาจากการรีไซเคิล แต่อุตสาหกรรมยานยนต์บอกว่าเรื่องนี้ไม่ง่าย เพราะพลาสติกที่นำมาใช้กับรถยนต์นั้นต้องผสมคาร์บอนไฟเบอร์หรือใช้โพลีเมอร์คุณภาพสูงเพื่อความแข็งแรงทนทาน ส่งผลให้ยากแก่การรีไซเคิล         การจะบรรลุเป้าหมายนั้นได้จะต้องอาศัยเทคโนโลยีการรีไซเคิลที่สูงขึ้นก่อน ปัจจุบันการรีไซเคิลชิ้นส่วนพลาสติกจากรถทำได้เพียงร้อยละ 19 จากเป้าหมายที่กำหนดไว้ร้อยละ 30  ไม่สู้แสง         สเปนได้ชื่อว่าเป็นดินแดนแห่งแสงอาทิตย์ของยุโรป ด้วยปริมาณแสงแดดราว 2,500 – 3,000 ชั่วโมงต่อปี ในขณะที่อังกฤษมีเพียง 1,600 ชั่วโมง         แต่ผลการสำรวจกับพบว่าร้อยละ 10 ของคนสเปน รู้สึกว่าที่อยู่ของตัวเองมืดเกินไป (สูงกว่าค่าเฉลี่ยของยุโรปที่ร้อยละ 5.9) ในขณะที่ประเทศที่ฟ้ามืดครื้มเป็นส่วนใหญ่อย่างนอร์เวย์ เนเธอร์แลนด์ หรือสโลวาเกียกลับไม่ติดอันดับต้นๆ ของประเทศที่คนบ่นว่า “บ้านมืด”         ร้อยละ 65 ของคนสเปน อาศัยอยู่ในตึกที่ปลูกติดกันบนถนนแคบๆ เพื่อลดอุณหภูมิในหน้าร้อน ผนังภายในมักทาสีเข้มเพื่อช่วยลดแสงจ้า ส่วนห้องนอนจะอยู่ในมุมที่ลึกที่สุดและมืดที่สุดเพื่อความเย็นสบาย         สเปนเป็นประเทศเดียวในยุโรปที่ยังใช้ “มู่ลี่” บังแสง เพราะวัฒนธรรมแบบมัวร์ดั้งเดิมจะนิยมปลูกบ้านใกล้ชิดติดกัน จึงต้องใช้มู่ลี่เพื่อบังทั้งแสงและเสียง รวมถึงป้องกันการสอดแนมจากเพื่อนบ้าน ตรงข้ามกับวัฒนธรรมของยุโรปเหนือที่ต้องเปิดบ้านให้คนมองเข้ามาเห็นได้ เพื่อแสดงความจริงใจ  ใช้เงินกันบ้าง        ในภาพรวมอาจดูเหมือนคนจีนจำนวนมากเตรียมจะออกเที่ยวในช่วง “โกลเด้นวีค” ในช่วงต้นเดือนตุลาคม แต่สถิติระบุว่าคนจีนบางส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งพนักงานบริษัท ไม่นิยมลาพักร้อนกันมากเท่าที่ควร เช่น กรณีของเมืองชานตง ที่พบว่าเพียงร้อยละ 60 ของพนักงานบริษัทเท่านั้นที่ใช้สิทธิลาพักร้อน         รายงานระบุว่าเป็นเพราะคนเหล่านี้เคยชินกับการทำงานหนัก พวกเขาโตมาในวัฒนธรรมที่เชิดชูการ “อุทิศตนให้กับงาน” ถ้าให้เลือกระหว่างเงินกับการพักผ่อน พวกเขาจะเลือกเงินเสมอ ที่สำคัญการทำงานในวันหยุดหมายถึงการได้ค่าแรงสามเท่าด้วย        นายจ้างก็ดำเนินนโยบาย “ใช้ให้คุ้ม” เพื่อให้ได้งานเพิ่มโดยไม่ต้องมีค่าใช้จ่าย ในขณะที่ลูกจ้างก็แทบไม่ได้คิดเรื่องการถูกละเมิดสิทธิแรงงาน         เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจหลังโควิดที่ดูเหมือนจะฟื้นตัวช้าเกินไป ทางการจีนเลยขอให้นายจ้างส่งเสริมให้พนักงานลาพักร้อนไปใช้เงินกันให้มากขึ้น 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 271 ซื้อบ้านทั้งที ต้องซ่อมยกหลังจน...อยู่ไม่ได้

        การซื้อบ้าน เป็นความฝันของใครหลายคนที่กว่าจะเป็นจริงได้ต้องทำงานอย่างหนัก และสำหรับบางคนอาจต้องใช้เวลาครึ่งค่อนชีวิตเพื่อให้ได้บ้านในฝันมาครอบครอง แต่การซื้อบ้านแม้เมื่อได้โอนบ้าน ครอบครองมีชื่อเป็นเจ้าของสมบูรณ์แล้ว ท่านอาจคิดว่าฝันเป็นจริงเสียที แต่เมื่อได้เข้าอยู่อาศัย จึงได้รู้ว่าฝันที่เป็นจริงนั้นกลับกลายเป็น ‘ฝันร้าย’ เมื่อบ้านที่เฝ้ารอกลับเป็นบ้านที่มีแต่จุดชำรุด ซ่อมเท่าไหร่ก็ไม่แล้วเสร็จ ซ้ำยังขยายให้เห็นจุดชำรุดเสียหายอื่นๆ ที่ยังหมกเม็ดให้เจ้าของบ้านได้เห็นอยู่เรื่อยๆ เช่น เรื่องราวของคุณหมูกรอบ        เรื่องราวคือ คุณหมูกรอบเข้าไปดูโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งนี้ ซึ่งตั้งอยู่ย่านบางนา ตั้งแต่ในเดือนตุลาคมปี 2564 คุณหมูกรอบคิดว่าได้เข้ามาดูสภาพบ้านในช่วงหน้าฝนแล้ว ก็น่าจะสามารถพิสูจน์คุณภาพบ้านได้ ในเดือนพฤศจิกายนจึงทำสัญญาเริ่มผ่อนและมีการโอนบ้านในเดือนธันวาคมปีเดียวกัน        หลังจากโอนแล้ว ขณะนั้นอยู่ระหว่างการตกแต่งภายใน คุณหมูกรอบจึงยังไม่ได้ย้ายเข้าไปอยู่อาศัย แต่ก็ได้เข้าไปตกแต่งและตรวจสอบสภาพบ้านสม่ำเสมอก่อนจะย้ายเข้ามาอยู่ในเดือนมิถุนายน ปี 2565         แล้วสัญญาณเตือนว่าบ้านที่ซื้อเต็มไปด้วยปัญหาก็เริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปี 65 ที่รั้วบ้านทรุด แม้จะพยายามซ่อมแต่จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่สามารถเป็นรั้วที่ให้ความปลอดภัยได้ ต่อมาในเดือนเมษายน หลังคาห้องครัวรั่วซึมจนฝนรั่วน้ำไหลลงมา ขณะนั้นคุณหมูกรอบยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย จึงแจ้งเรื่องให้ช่างเข้าซ่อมซึ่งตอนแรกช่างก็ตื่นตัวที่จะเข้ามาซ่อมให้อย่างรวดเร็วแต่เมื่อเข้าอยู่อาศัยท่าทีกลับเริ่มเปลี่ยนไป         นอกจากจุดที่แจ้งซ่อมยังแก้ไม่หายแล้ว เมื่อย้ายเข้าอยู่ในเดือนมิถุนายน จุดร้ายแรงที่พบอีก คือการชำรุดที่โรงรถซึ่งเกิดจาก ‘โครงสร้างไม่ถูกหลัก’ ทำให้น้ำรั่วซึมไหลเข้าไปทั่วบริเวณรอบๆ จนน้ำซึมไปทั่ว การซ่อมโรงรถทำให้ได้เห็นการก่อสร้างที่มีปัญหาหมกเม็ดอยู่ จุดที่ไม่สามารถตรวจสอบได้อีกหลายจุดและต่อมาหลังเข้าอยู่เพียงไม่กี่เดือน ผนังบันไดก็เกิดรอยร้าว แผ่นไม้ลูกราวบันไดแตกหัก         แน่นอนว่าทุกครั้งที่เกิดปัญหา คุณหมูกรอบได้แจ้งซ่อมและให้ช่างของโครงการฯ ระบุปัญหาและสาเหตุและแนวทางการแก้ไขปัญหาแต่กลับไม่มีการสื่อสารใดๆ เพียงแต่บอกรายละเอียดว่า ช่างจะเข้ามาซ่อมวัน เวลาใดเท่านั้น ซึ่งไม่เพียงพอจะให้เข้าใจสาเหตุของปัญหาที่แท้จริงว่าอะไรคือสิ่งที่ทำให้บ้านของคุณหมูกรอบต้องซ่อมอยู่หลายครั้งได้         บ้านหลังดังกล่าวนี้ มูลค่ารวมกว่า 4.5 ล้านบาท คุณหมูกรอบผ่อนเดือนละประมาณ 25,000 บาท ปัจจุบันได้รับความเดือดร้อนอย่างมากอยู่อาศัยอย่างไม่มีความสุข ซึ่งในโครงการฯ ไม่ใช่บ้านของคุณหมูกรอบหลังเดียวที่มีปัญหาแต่บ้านหลังอื่นๆ ก็ปัญหาด้วยกันเช่นเดียวกันกว่า 5- 6 หลัง ซึ่งเจ้าของบ้านที่เกิดปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดจึงได้รวมตัวกันเข้ามาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนวทางการป้องกันและแก้ไขปัญหา         หลังจากรับเรื่องร้องเรียนจากผู้เสียหายทั้งหมด มูลนิธิฯ ได้ประสานกับตัวแทนของบริษัทเพื่อนัดหมายการเจรจาไกล่เกลี่ย เมื่อวันที่ 1 ก.ย. 2566 ที่ผ่านมา กรณีบ้านของคุณหมูกรอบที่แทบซ่อมตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัยได้เพียงไม่นานนั้น เธอยืนยันว่าเธอต้องการขอคืนบ้าน ไม่ประสงค์อยู่ต่อแล้ว ซึ่งทางตัวแทนบริษัทบอกจะนำข้อเสนอไปปรึกษากับผู้บริหาร อย่างไรก็ตามภายหลังจากการเจรจาไกล่เกลี่ยเธอก็ยังไม่ได้รับการติดต่อจากบริษัทอีกเลย ทั้งนี้คุณหมูกรอบเธอยืนยันว่าหากปัญหายังไม่ได้รับการแก้ไขให้จบสิ้น ก็จะสู้คดีให้ถึงที่สุดต่อไป         จากกรณีปัญหาของคุณหมูกรอบ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคยังได้รับเรื่องเรียนปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรรอีกหลายลักษณะ มูลนิธิฯ จึงมีคำแนะนำทั้งเพื่อป้องกันปัญหาไม่ให้เกิดขึ้น และแนวทางรับมือเมื่อประสบกับปัญหาแล้วดังนี้         1.เมื่อสนใจและเข้าดูโครงการควรตรวจสอบรายละเอียดการสร้างบ้านว่าถูกต้องหรือไม่ และควรหารายละเอียดการใช้งานพื้นที่เดิมด้วย เช่น เคยเป็นพื้นที่ลุ่มหรือไม่ เพราะอาจทำให้เกิดปัญหาบ้านทรุดได้         2.ผู้ซื้อบ้านจะต้องศึกษาสัญญาการซื้อบ้านโดยละเอียด เพื่อให้ทราบแน่ชัดว่า ส่วนใดของบ้านมีระยะเวลาประกันเท่าไหร่ ส่วนใดที่บริษัทรับประกันในระยะเวลา 5 ปี และ ส่วนใดที่บริษัทรับประกันเพียง 1 ปี เพื่อป้องกันการปัดความรับผิดชอบได้         3.ผู้ที่ยังไม่ซื้อบ้าน ยังไม่ได้รับโอนต้องหมั่นมาเช็คตรวจสอบสภาพบ้าน ซึ่งหากนัดเข้ามาบ่าย ช่างที่ดูแลอาจเก็บงานทำให้ไม่พบจุดที่เป็นปัญหาได้ จึงควรเข้ามาตรวจทั้งนัดหมายล่วงหน้า และการเข้าดูแบบไม่ให้รู้ก่อนด้วย         4.เมื่อถึงกำหนดโอนบ้านแต่บ้านยังไม่อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย ผู้ซื้อไม่ควรจะรับโอนบ้าน แม้จะถูกหว่านล้อม โน้มน้าวด้วยโปรโมชั่นต่างๆ ในช่วงเวลาโอน หรือการถูกบอกกล่าวเชิงเตือนว่า ค่าโอนอาจเพิ่มสูงขึ้นในภายหลัง เพราะควรรับโอนเมื่อสภาพบ้าน สมบูรณ์แล้วเท่านั้นและหากบ้านยังคงมีปัญหาจนถึงกำหนดวันโอนและ ผู้บริโภคเป็นผู้เลื่อนกำหนดการรับโอน ผู้บริโภคควรเข้าไปลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานด้วยเพื่อยืนยันว่า ต้องเลื่อนการรับโอนเพราะสภาพบ้านยังมีปัญหาอยู่จริง         5.หากผู้ซื้อมีทุนทรัพย์เพียงพอ ควรจ้างบริษัทรับตรวจบ้านเข้ามาช่วยตรวจสอบด้วย         6.ทุกครั้งที่มีการแจ้งซ่อม การสื่อสาร ร้องเรียนถึงบริษัท ต้องมีการเก็บเป็นเอกสารหลักฐานถ่ายภาพก่อนซ่อม ระหว่างซ่อม และหลังซ่อมโดยละเอียด ลงบันทึกประจำวันไว้ให้ชัดเจน ทุกครั้งจึงดีที่สุด

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 270 โทรศัพท์ที่บ้าน...เงียบเกินไปไหม!!!???

        โทรศัพท์บ้าน หรือที่เรียกเป็นทางการว่า “โทรศัพท์ประจำที่” หรือ “โทรศัพท์พื้นฐาน” ทุกวันนี้มีการใช้บริการลดน้อยลงเรื่อยๆ สวนทางกับการใช้โทรศัพท์เคลื่อนที่ที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ         สำหรับคนที่ยังเปิดใช้บริการโทรศัพท์บ้าน การใช้ก็น้อยลงเรื่อยๆ เช่นกัน โดยเฉพาะการโทรออก บางคนแทบไม่เคยใช้โทรศัพท์บ้านเพื่อการโทรไปหาผู้อื่นเลย ใช้ก็เพียงการรับสายที่โทรเข้ามาเท่านั้น ซึ่งนับวันเสียงเรียกเข้าก็น้อยลงและห่างหายไปเรื่อยๆ เช่นเดียวกัน         ด้วยสภาพดังกล่าวที่เป็นแนวโน้มปกตินี้เอง ถึงแม้โทรศัพท์บ้านจะยังคงตั้งอยู่ตรงที่เดิมของมัน และทุกเดือนๆ ผู้ใช้บริการก็จ่ายสิ่งที่เรียกว่า “ค่ารักษาเลขหมาย” จำนวน 100 บาท รวม vat เป็น 107 บาท แต่ผู้ใช้จำนวนมากอาจแทบไม่เคยยกหูโทรศัพท์ขึ้นมาเป็นเดือนๆ หรือหลายๆ เดือน และอาจไม่ทันเอะใจกับความเงียบอันเป็นปกติของ “โทรศัพท์บ้าน” ของตนเอง โดยคิดไปว่าคงเพราะไม่มีใครติดต่อมาทางช่องทางดังกล่าวนั่นเอง         อย่างไรก็ตาม จากเรื่องร้องเรียนต่อไปนี้ อาจทำให้คนที่ยังมีโทรศัพท์บ้านอยู่ จำเป็นต้องคิดใหม่และทำใหม่         เมื่อไม่นานมานี้ ผู้ใช้โทรศัพท์บ้านคนหนึ่งได้ร้องเรียนเข้ามาที่สำนักงาน กสทช. ระบุปัญหาว่า โทรศัพท์บ้านที่บ้านแม่ของเธอใช้ไม่ได้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 ซึ่งในครั้งนั้นเคยแจ้งเหตุไปยังบริษัททีโอทีบริษัทตรวจสอบแล้วแจ้งว่าเป็นปัญหาที่เกิดจากสายภายในบ้าน จากนั้นทั้งสองฝ่ายต่างก็เงียบหายกันไป         ผู้ร้องเรียนบอกเล่าว่า จนกระทั่งกลางปี 2565 แม่ของผู้ร้องเรียนได้บ่นว่าเมื่อไรจะจัดการเรื่องโทรศัพท์บ้าน มีปัญหาผ่านมานานหลายปีแล้ว เธอจึงทดสอบดูด้วยการโทรเข้าเบอร์บ้านแม่ ผลพบว่าสองครั้งแรกมีเสียงอัตโนมัติตอบกลับว่า เลขหมายนี้ยังไม่เปิดใช้บริการ แต่ครั้งหลังพบว่ามีเสียงสัญญาณเรียกดังในหูผู้โทร แต่ไม่ดังที่เครื่องโทรศัพท์แต่อย่างใด         นั่นทำให้เธอร้องเรียนไปยังบริษัทผู้ให้บริการอีกครั้ง ซึ่งขณะนี้ผู้ให้บริการเปลี่ยนเป็นบริษัทโทรคมนาคมแห่งชาติ หรือเอ็นที (NT) แล้ว จากการควบรวมกิจการกันระหว่างบริษัททีโอที กับบริษัท กสท โทรคมนาคม หรือแคท (CAT) คราวนี้ได้รับการชี้แจงจากช่างของบริษัทฯ ว่า เนื่องจากมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จึงทำให้สายโทรศัพท์ภายนอกชำรุดเสียหาย         ต่อมาผู้ร้องเรียนตัดสินใจพาแม่ไปดำเนินการขอยกเลิกการใช้บริการโทรศัพท์บ้านไปเลย พร้อมกับเรียกร้องขอเงินที่จ่ายไปเดือนละ 107 บาทคืนด้วย โดยระบุว่าขอคืนย้อนหลังไปจนถึงปี 2561 ที่เคยมีการร้องเรียนปัญหาครั้งแรก แต่บริษัทฯ ไม่ได้แก้ไขปัญหาให้         หลังจากนั้น ทางบริษัทฯ ได้ติดต่อกลับหาผู้ร้องเรียน แจ้งว่าได้พบสาเหตุของปัญหาคือ เคเบิลปลายทางขาดจากการถูกลักลอบตัดสายตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565!!!         กลายเป็นว่า จากเรื่องที่เริ่มด้วยการแจ้งเหตุเสียของผู้บริโภค บทลงเอยกลายเป็นเรื่องบริษัทฯ ถูกลักทรัพย์                 อย่างไรก็ตาม ปัญหาการลักลอบตัดสายเคเบิลโทรศัพท์เพื่อนำทองแดงไปขาย หรือแม้แต่สายเคเบิลอื่นๆ เช่นสายไฟฟ้า สายรถไฟฟ้า เป็นปัญหาจริงที่เกิดขึ้นและทำให้หลายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างต้องปวดหัวและสูญเสียงบประมาณจำนวนมหาศาล         ยกตัวอย่าง บริษัททีโอทีเคยให้ข่าวว่า ผลจากการขโมยตัดสายเคเบิลในปี 2557 เพียงปีเดียว สร้างความเสียหายกว่า 100 ล้านบาท โดยประมาณร้อยละ 20 นั้นเป็นความเสียหายที่เกิดในเขตกรุงเทพมหานคร อีกทั้งปัญหาดังกล่าวยังกระทบผู้ใช้บริการจำนวนมากและกระทบการสื่อสารในวงกว้าง โดยเฉพาะถ้าสายที่ถูกขโมยเป็นสายเคเบิลขนาดใหญ่         แม้แต่ในปี 2566 นี้ ข่าวอาชญากรรมเกี่ยวกับการจับกุมผู้ลักลอบตัดสายเคเบิลชนิดต่างๆ ก็ยังมีให้เห็นเป็นระยะ         แน่นอนว่า ปัญหาดังกล่าวนี้ย่อมก่อให้เกิดความเสียหายกับบริษัทฯ เป็นหลัก ส่วนผู้บริโภค แม้ว่าโดยทั่วไปอาจถือว่าไม่เดือดร้อน เนื่องจากดังที่กล่าวไปตอนต้นว่า ในระยะหลังโทรศัพท์บ้านก็ดูจะอยู่อย่างเงียบๆ มาจนเป็นปกติไปแล้ว แต่ผู้บริโภคก็มีความเสียหายจากการต้องจ่ายเงินให้แก่สิ่งที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้...อย่างไม่รู้ตัว         ทั้งนี้ สำหรับกรณีของผู้ร้องเรียน ในที่สุดบริษัทได้เสนอ “ปรับลดค่าบำรุงรักษาคู่สายโทรศัพท์” ของรอบปี 2565 ให้ ซึ่งแน่นอนว่า ผู้ร้องเรียนมิได้พึงพอใจต่อข้อเสนอดังกล่าว และตั้งประเด็นที่น่ารับฟังไว้ โดยเฉพาะประเด็นที่ว่า เหตุใดบริษัทจึงไม่แจ้งผู้ใช้บริการ แต่กลับ “ตีเนียน” เก็บค่าบริการเรื่อยมาเดือนแล้วเดือนเล่า         เนื่องจากสถานการณ์จริงเป็นเช่นนั้นแล ผู้ใช้บริการหรือผู้บริโภคจึงต้องช่วยเหลือตัวเอง ถ้าโทรศัพท์บ้านของใครไม่ส่งเสียงบ้างเลย ก็อาจต้องลองยกหูขึ้นฟังว่ายังมีสัญญาณอยู่หรือไม่ เพราะโทรศัพท์บ้านของท่านอาจกลายเป็น “บริการไร้สาย” ไปเสียแล้ว โดยไร้สายมาตั้งแต่ต้นทาง...จากนอกบ้าน...นั่นทีเดียว

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 268 ท่อน้ำในหมู่บ้านจัดสรรแตก หลังเข้าอยู่เพียง 2 ปี

        หลายปัญหาในหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้น ภายหลังลูกบ้านเข้าไปอยู่อาศัย เช่น เรื่องราวของคุณดิว ที่ซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่ประกาศว่ารับประกันโครงสร้างถึง 5 ปี แต่เมื่อเข้าอยู่เพียง 2 ปี ปัญหาก็เริ่มเกิด เมื่อในช่วงปีใหม่ที่ผ่านมา เกิดเหตุเกิดท่อน้ำที่โครงการฯ ได้ออกแบบไว้ใต้บ้านแตกแบบที่คุณดิวไม่อาจรู้ตัวได้เลย เพราะน้ำในบ้านยังใช้งานได้ตามปกติ และไม่มีน้ำไหลเอ่อ รบกวนเพื่อนบ้านเลยสักนิด            คุณดิวมารู้ตัวต่อเมื่อสิ้นเดือนถูกเรียกเก็บค่าน้ำสูงมาก 18,600 กว่าบาท คุณดิวจึงรู้ได้ว่าต้องมีความผิดปกติเกิดขึ้นแน่ๆ  จึงไปติดต่อที่สำนักงานการประปาเพื่อให้ตรวจสอบและพบว่ามิเตอร์น้ำไม่ได้เสียแต่เป็นปัญหาที่ท่อน้ำใต้บ้าน   คุณดิวจึงไปกลับมาติดต่อที่นิติบุคคลของหมู่บ้านแต่แล้วนิติบุคคลกลับไม่รับเรื่องรับผิดชอบเรื่องใดๆ คุณดิวจึงเข้าไปเขียนคำร้องที่สำนักงานใหญ่ของโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้รับผิดชอบทั้งค่าเดินลอยทอน้ำใหม่ และค่าน้ำที่ถูกเรียกเก็บ         การติดต่อไปที่สำนักงานใหญ่ คุณดิวคาดว่าจะได้รับความช่วยเหลือ แต่กลับได้รับแต่ความเงียบเฉย คุณดิวร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ) และมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค มูลนิธิฯ จึงออกจดหมายไปถึงบริษัทที่สำนักงานใหญ่ หลังจากนั้นคุณดิวจึงเริ่มได้รับการติดต่อจาก สำนักงานใหญ่ว่าจะรับผิดชอบค่าน้ำที่ถูกเรียกเก็บจำนวน 50 % ซึ่งคุณดิวไม่รับข้อเสนอเพราะยังน้อยกว่าค่าน้ำที่เขาจ่ายจากเหตุที่เสียหายอยู่มาก อีกทั้งตลอดหลายเดือนที่ติดตามทวงถามความรับผิดชอบ เขาได้หยุดงานเพื่อดำเนินเรื่องต่างๆ ยาวนานเป็นความเสียหายหรือภาระเพิ่มเติมอีกด้วย    แนวทางการแก้ไขปัญหา                 ·     คุณดิวฝากบอกว่า หากเกิดปัญหาขึ้นแล้วและพยายามร้องขอความรับผิดชอบและถูกปฏิเสธหมดทุกช่องทางก็อย่าหมดความหวัง ให้พยายามหาข้อมูลต่อไปว่ามีหน่วยงานใดที่จะเข้ามาช่วยเหลือได้บ้าง  กรณีการร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค คุณดิวได้ร้องเรียนผ่านมาทางเฟสบุ๊คเพจ  มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และเจ้าหน้าที่ตอบกลับรวดเร็ว คุณดิวจึงกลับมามีความหวัง                ·     เมื่อเกิดปัญหาแล้ว รวบรวมเอกสาร หลักฐานที่เกี่ยวข้องไว้ให้มากที่สุด อย่างรัดกุม กรณีของคุณดิวได้เก็บบิลค่าน้ำในเดือนก่อนๆ เอกสารที่ได้เข้าไปเขียนคำร้องต่างๆ ไว้อย่างครบถ้วน รูปถ่ายจุดท่อน้ำแตกไว้อย่างครบถ้วน          ในช่วงต้นเดือนเมษายน มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคจึงเป็นตัวกลางไกล่เกลี่ยระหว่างคุณดิวและบริษัทเจ้าของโครงการฯ และมีข้อสรุปให้ บริษัทฯ รับผิดชอบค่าเดินลอยท่อน้ำใหม่ และค่าน้ำ จำนวน 70% บริษัทจ่ายเงิน 13,000 บาท คืนให้คุณดิวเรียบร้อยแล้ว

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 265 “ท่อน้ำแตกเป็นเดือนแต่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัว”

        ปัญหาของลูกบ้าน เมื่อซื้อบ้านจัดสรรแล้วเข้าอยู่อาศัยเกิดขึ้นอยู่เสมอ กรณีที่นำมาเล่าในฉบับนี้ เหตุเกิดจากท่อน้ำแตกแบบที่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัวได้เลย ทำให้คุณวุฒิชัย วงศ์สิริวิทยา เจ้าของบ้านถูกเรียกเก็บค่าน้ำในรอบ 1 เดือน สูงถึง 18,635.01 บาท ซึ่งคุณวุฒิชัยไม่ได้ทำท่อน้ำแตกและคาดว่ามาจากการวางโครงสร้างผังบ้าน จึงร้องเรียนให้บริษัทเจ้าของโครงการหมู่บ้านรับผิดชอบค่าน้ำที่เขาได้จ่ายไปแล้ว...เรื่องราวจะจบลงอย่างไร มาติดตามกันเลยค่ะ ปัญหาเริ่มเกิดขึ้นอย่างไร เมื่อไหร่         เกิดช่วงหลังปีใหม่ เจ้าหน้าที่การประปาเข้ามาจดมิเตอร์แล้วแจ้งว่า ค่าน้ำผิดปกติน่าจะมีท่อรั่วภายในบ้าน มิเตอร์ไม่ได้เสีย เพราะเจ้าหน้าที่โทรไปถามแล้ว เขาก็แจ้งว่าน่าจะท่อน้ำรั่วภายใน ผมจึงเพิ่งทราบตอนบิลค่าน้ำมาเรียกเก็บเลย รู้ตอนนั้นเลย ค่าน้ำผิดปกติ หน่วยค่าน้ำมันสูงกว่าปกติ เพราะไม่เคยเกิดเหตุการณ์แบบนี้ ค่าน้ำสูงมาก 18,600 กว่าบาทครับอาจมีคนถามว่า ท่อน้ำแตกเป็นเดือนแต่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัวเลย เพราะอะไร         ทุกหมู่บ้าน ทุกโครงการจะมีแทงค์น้ำอยู่หลังบ้าน ลักษณะที่ท่อนำแตกของบ้านผม เมื่อแตกแล้วน้ำยังไหลเข้าแทงค์ปกติ ปั้มน้ำทำงาน ปกติน้ำที่แตกเยอะขนาดนี้จะต้องเอ่อล้นออกมามานอกบ้าน ข้างบ้านแล้ว แต่ไม่ล้น ไม่มีอาการอะไรเลย ผมถามเพื่อนบ้านแล้วว่ามีน้ำเอ่อออกมาบ้างไหม เขาบอกว่า ไม่มีน้ำอะไรเอ่อออกมาเลย แล้วทำอย่างไรต่อ         ผมจึงเข้าไปที่สำนักงานการประปาก่อน เพราะไม่แน่ใจ อยากเช็คอีกรอบว่ามิเตอร์น้ำปกติดีใช่ไหม เมื่อเข้าไปเจ้าหน้าที่ที่อยู่ที่เคาน์เตอร์ให้ผมเข้าไปหาช่างส่วนจดมิเตอร์ซึ่งเขาอธิบายให้ฟังว่า ถ้ามิเตอร์เสีย ตอนที่หมุนน้ำเข็มมันอาจจะไม่กระดิกเลย เขายืนยันว่าไม่ใช่มิเตอร์เสียแน่นอน หลังจากนั้นผมจึงไปติดต่อนิติบุคคลของหมู่บ้าน อยู่ตรงส่วนด้านหน้าของสำนักงานขาย เขาก็ไม่รับเรื่องอะไร เรื่องค่าน้ำเขาบอกว่าไม่รับผิดชอบให้ เขารับผิดชอบให้แค่เขาจะเดินท่อน้ำแบบลอยให้ คือเดินให้ใหม่ แต่เป็นการเดินลอยอกมาข้างบ้าน และต่อเข้าแทงค์น้ำ เขารับผิดชอบแค่นั้น ส่วนค่าน้ำ ก็พยายามถามเขาว่า มีงานส่วนไหนที่ช่วยได้บ้าง เขาไม่ตอบ เขาเงียบกันหมดเขาให้ผมเขียนคำร้องส่งไป แล้วเดี๋ยวช่างจะมาเดินลอยให้ แล้วตอนนั้น ผมก็ไม่แน่ใจว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วยหรือไม่ เพราะเขาไม่ตอบว่าถ้าเดินลอยใหม่แล้วผมต้องเสียค่าใช้จ่ายไหม เรื่องค่าน้ำไม่มีเจ้าหน้าที่คนไหนรับผิดชอบให้ ไม่มีการประสานงานต่อ         ในระหว่างที่กำลังเดินลอย ผมก็คิดหาวิธีต่างๆ แล้วลูกบ้านด้วยกันเขาแนะนำให้ไปติดต่อที่สำนักงานใหญ่อยู่แถวโลตัสบางกะปิ ผมเข้าไปบริษัทก็ให้ทางเจ้าหน้าที่ลูกค้าสัมพันธ์ หรือ CRM เข้ามาดู ซึ่งเขาก็ประสานงานกับเจ้าหน้าที่ลูกค้าสัมพันธ์ที่ดูแลโครงการที่ผมอยู่โดยเฉพาะพอประสานงานเสร็จกลับเงียบหายไปเลย ที่สำนักงานใหญ่ก็เงียบต่อมาเขาแจ้งมาว่าให้ผมรับผิดชอบเอง ผมถามไปชัดเจนว่า “มีหน่วยงานไหน ฝ่ายไหนที่จะรับเรื่องร้องทุกข์ผมได้บ้าง” เขาก็รับเรื่องไว้ แล้วไม่ตอบเลย เขาโยนกันไปมา ให้ติดต่อเจ้าหน้าที่ CRM ที่ดูแลโครงการนี้ ผมก็ทำทุกอย่าง  เขาก็แจ้งว่าให้ส่งเอกสารทุกอย่าง เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน ปัญหาที่เกิด จุดที่ท่อน้ำแตกส่งไปให้เขา ผมส่งด่วน EMS เขาได้รับเรียบร้อย แต่ก็เงียบเป็นอาทิตย์ ผมก็คิดว่าคงเหมือนเดิม ไม่ได้เรื่อง ไม่ตอบกลับ โทรไป เขาก็แจ้งว่าอยู่ระหว่างดำเนินการอยู่ ผมก็คิดว่าไม่ได้แล้ว เราต้องร้องเรียนทางอื่นแล้วในเอกสารตอนนี้คือต้องการคำตอบว่า บริษัทจะรับผิดชอบค่าน้ำไหม และค่าเดินท่อลอยที่กำลังทำอยู่ใครจะออกค่าค่าใช้จ่ายใช่ไหม         ใช่ครับ ตอนแรกที่ผมเข้าไปหานิติบุคคล เขาจะให้ช่างมาเดินลอยให้แต่เรื่องค่าใช้จ่ายเขาไม่ยืนยัน เขาอ้างว่าผมต่อเติมบ้านไปแล้ว แต่แค่ปูกระเบื้อง ผมก็งงว่ากระเบื้องหนักขนาดไหน ถึงทำให้ท่อน้ำใต้บ้านแตกได้ คือผมไม่ทราบจริงๆ ว่าแตกตอนไหน เพราะว่าพี่ที่เขาเป็นช่างทางโครงการเข้ามาหาจุดแตกเขาหาจุดแตกไม่ได้ จนต้องเดินลอยใหม่         เรื่องนี้ถ้าไม่ถามไปเขาจะไม่ทำให้ฟรี  ผมพยายามเถียงจนสุดท้ายทางโครงการจะรับผิดชอบค่าเดินท่อลอยให้ ไม่เสียค่าใช้จ่ายการที่เขาบอกว่าท่อน้ำแตกอาจจะเกิดเพราะปูกระเบื้องตรงนี้คุณวุฒิชัยมองว่าไม่สมเหตุสมผล เลยเดินหน้าสู้ต่อเรื่องให้บริษัทรับผิดชอบค่าน้ำ         ครับ คือผมซื้อบ้านมา ผมก็อยากทำกระเบื้อง เพราะตอนแรกพื้นบ้านไม่ได้ระดับบ้างด้วย น้ำขัง ต้องทำใหม่ เลยจบปัญหาโดยการปูกระเบื้องแล้วไล่ระดับน้ำให้น้ำออก ปัญหาก็หาย ทีนี้ค่าน้ำใครจะจ่ายผมไปที่สำนักงานใหญ่แล้วไม่มีใครช่วยได้ ผมจึงมาร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ) และ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ตอนร้องเรียน แต่ละที่ดำเนินการอย่างไร          ผมไปที่ สคบ. ก่อน และลองดูช่องทางร้องเรียนอื่นคือ มพบ.ผมลองหาข้อมูลเขาแจ้งว่าสามารถร้องเรียนได้ที่เพจของมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ปรากฏว่าเขาตอบกลับเร็วมาก ดีจริงๆ ต้องขอขอบคุณมาก เจ้าหน้าที่พยายามขอข้อมูล รายละเอียดและสอบถามว่า เรื่องราวเป็นอย่างไร อันนี้ดีเลย         ส่วนที่ทาง สคบ. เขาติดต่อกลับมาช้าเพราะ ผมคิดว่าเขาคงรับเรื่องเยอะ ผมเลยตัดสินใจให้ มพบ.ช่วยเหลือผม   หลังจากมูลนิธิรับเรื่องแล้ว ดำเนินการร่วมกันต่ออย่างไร         ผมส่งเอกสาร หลักฐานทั้งหมดที่ให้บริษัท หลักฐานที่ผมมีทั้งหมดให้มูลนิธิฯ หมดเลย หลังจากได้รับข้อมูลแล้ว เจ้าหน้าที่แจ้งกลับมาว่าขอตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน จากนั้นมูลนิธิออกจดหมายไปถึง บริษัทที่สำนักงานใหญ่ ประมาณกว่า 2 สัปดาห์เลยกว่าที่สำนักงานใหญ่จะตอบกลับมูลนิธิมาว่า  บริษัทอยู่ในขั้นตอนตรวจสอบข้อเท็จจริง มูลนิธิขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น รูปรอยแตก สภาพแวดล้อม บิลค่าน้ำย้อนหลังว่าเราใช้น้ำอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ แล้วก็ส่งเอกสารเหล่านี้ไปที่สำนักงานใหญ่ และอีกประมาณครึ่งเดือนมูลนิธิก็แจ้งมาว่าบริษัทรอว่าจะตกลงกันอย่างไร จนช่วงเดือนมีนาคม ผมก็ได้รับแจ้งว่า เจ้าหน้าที่ด้านกฎหมายของบริษัทจะเข้ามาดูแล ตอนแรกเขาจะชดเชยที่ร้อยละ 50 ซึ่งผมไม่รับเพราะว่าส่วนที่ผมต้องรับผิดชอบยังเยอะ และตอนแรกผมดำเนินการแล้ว บริษัทไม่ประสานงานอะไรให้เลย จนเราต้องร้องเรียนให้มูลนิธิช่วยแล้วท่อน้ำที่อยู่ใต้บ้านแตก แสดงว่าผิดตั้งแต่ก่อสร้างแล้วไม่ใช่ว่าผมต่อเติมกระเบื้อง ผมซื้อมาได้ 2 ปีเอง มันไม่น่าจะเป็นไปได้ โครงการระบุว่ารับประกันโครงสร้างบ้าน 5 ปี ด้วย ซึ่งเรื่องนี้พอผมถาม บริษัทบอกว่าท่อน้ำเป็นเรื่องสถาปัตย์ ไม่ได้อยู่ในการรับประกันโครงสร้าง         ผมไม่รับแล้วบอกว่าขอให้บริษัทรับผิดชอบค่าน้ำ ร้อยละ 80 ฝ่ายงานกฎหมายของบริษัทเขาขอลดมาที่ 70 จึงได้ข้อสรุป มันนานแล้ว ผมไม่ไหว ผมหยุดงานเพื่อไปดำเนินการต่างๆ โดนหักเงิน 3 วันทั้งที่ไปสำนักงานประปา ไปคุยที่สำนักงานใหญ่ หยุดงานเพื่อให้ช่างเข้ามาดูสาเหตุที่ท่อน้ำแตก  อยากจะจบเรื่องตรงนี้ ผมเลยเข้าไปไกล่เกลี่ยกับบริษัทที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเมื่อช่วงต้นเดือนเมษายน บริษัทรับผิดชอบ 70% ผมจ่าย 30 %  บริษัทจ่ายเชคให้ผมจำนวน 13,000 บาท         เรื่องกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผมก็ได้แจ้งว่าเรื่องของผมยุติแล้ว การร้องเรียนที่ สคบ. ก็ยุติเรียบร้อย ฝากถึงคนที่อาจจะเจอปัญหาได้         ตอนซื้อบ้านนะครับ  นี่คือบ้านหลังแรกของผม ผมไม่ทราบว่าโครงการอื่นๆ เขามีงานก่อสร้าง แบบไหนอย่างไรแต่ต้องระวังด้วย ไม่ว่าจะค่าน้ำ ค่าไฟ ต้องคอยเช็คตลอด         และเมื่อเกิดเรื่อง แม้เราไม่ทราบ เราต้องหาข้อมูลทุกช่องทาง ออนไลน์ต่างๆ อย่างมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคให้เขาช่วย อย่าไปยอม ผมมองว่าเป็นเรื่องไม่เป็นธรรม ต้องสู้บางคนอาจจะยอมแพ้ไปถึงสำนักงานใหญ่ก็ยังไม่ได้รับความช่วยเหลือ แต่ผมมองว่าไม่ใช่ ถ้าไม่สมเหตุสมผลเขามาโทษเราก็ไม่ได้ เราต้องสู่เพื่อความชอบธรรม  เพื่อสิทธิของเราครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 265 การจอดรถหน้าบ้านคนอื่น ผิดกฎหมายหรือไม่

        หลายคนมักมีปัญหาเจอคนชอบเอารถมาจอดขวางหน้าบ้านทำให้เข้าออกได้ไม่สะดวก แน่นอนว่าหลายคนอาจสงสัยว่า บริเวณหน้าบ้านถือเป็นพื้นที่ของเจ้าของบ้านหรือไม่ (ความเป็นจริงส่วนมากมักเป็นที่สาธารณะ) อย่างไรก็ตามการจอดรถในที่สาธารณะซึ่งเป็นบริเวณหน้าบ้านของคนอื่น ก็อาจทำให้เจ้าของบ้านเกิดปัญหามีความเดือดร้อนในการเข้าออกหรือไม่สามารถนำรถยนต์ของตนเองออกไปข้างนอกได้เช่นนี้ หลายคนจึงสงสัยว่ากฎหมายมีการคุ้มครองเจ้าของบ้านมากน้อยเพียงใด  มีบทลงโทษคนที่ชอบจอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่นไหม เรื่องนี้ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 397 ระบุว่า “ผู้ใดกระทำด้วยประการใดๆ ต่อผู้อื่น อันเป็นการรังแก ข่มเหง คุกคาม หรือ ให้ได้รับความอับอายหรือเดือดร้อนรำคาญ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท”        บทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ระบุพฤติการณ์ของผู้ที่จะถือว่ากระทำความผิดต้องมีการกระทำในลักษณะ “รังแก” หรือ “ข่มเหง” หรือ คุกคาม หรือ ให้ได้รับความอับอายหรือเดือดร้อนรำคาญ”  ดังนั้นการจอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่นก็อาจไม่ใช่เป็นความผิดเสมอไป เนื่องจากหากมีการเรียกให้เจ้าของรถยนต์เอารถยนต์ที่จอดขวางออกไปเพื่อให้เจ้าของบ้านเข้าออกได้และมีการย้ายรถยนต์ออกไปก็จะไม่ถือว่าเป็นความผิด แต่ในทางกลับกันหากเมื่อเจ้าของบ้านได้ขอให้ขยับรถออกจากหน้าบ้าน แต่เจ้าของรถยนต์กลับเมินเฉยไม่สนใจและไม่ขยับรถออกไปหน้าบริเวณหน้าบ้านเช่นนี้ อาจเข้าข่ายกระทำความผิดในมาตรา 397 เพราะถือว่าเป็นการรังแกข่มเหงให้เจ้าของบ้านเกิดความเดือดร้อนรำคาญ   ซึ่งเรื่องนี้เคยมีการฟ้องร้องเป็นคดีสู่ศาลจนเกิดแนวคำพิพากษาเป็นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1908/2518 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1908/2518         จำเลยจอดรถขวางกั้นไม่ให้โจทก์ถอยรถออกไปจากซอยที่เกิดเหตุ เป็นเพียงขัดขวางไม่ให้โจทก์นำรถออกไปได้เท่านั้น ส่วนตัวโจทก์มีอิสระที่จะออกไปจากซอยได้ การกระทำของจำเลยยังไม่เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 310 แต่เป็นการรังแกข่มเหงทำให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญ แม้ซอยนั้นจะอยู่ในที่ดินของผู้มีชื่อซึ่งแบ่งให้ผู้อื่นเช่าปลูกบ้าน แต่ประชาชนก็ชอบที่จะเข้าออกไปติดต่อกับผู้ที่อยู่ในซอยนั้นได้ ถือได้ว่าจำเลยได้กระทำในที่สาธารณสถาน จึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 397         นอกจากนี้ ยังมีกฎหมายจราจร ที่กำหนดว่าผู้ขับขี่จะจอดรถก็ต้องระมัดระวัง ไม่ไปจอดในพื้นที่ที่อาจทำให้เกิดความเสียหายกับผู้อื่น ดังนั้น การจอดรถขวางทางเข้าออกบ้านคนอื่น จึงเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.จราจรทางบก พ.ศ.2522 มาตรา 55 (6) ซึ่งบัญญัติว่า มาตรา 55 ห้ามมิให้ผู้ขับขี่หยุดรถ 1. ในช่องเดินรถ เว้นแต่หยุดชิดขอบทางด้านซ้ายของทางเดินรถในกรณีที่ไม่มีช่องเดินรถประจำทาง 2. บนทางเท้า 3. บนสะพานหรือในอุโมงค์ 4. ในทางร่วมทางแยก 5. ในเขตที่มีเครื่องหมายจราจรห้ามหยุดรถ 6. ตรงปากทางเข้าออกของอาคารหรือทางเดินรถ 7. ในเขตปลอดภัย ซึ่งหากฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 500 บาท         อย่างไรก็ตามแม้การที่มีผู้อื่นมาจอดรถขวางหน้าบ้านของเราจะถือเป็นความผิดต่อกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้ทำให้เจ้าของบ้านเกิดสิทธิที่จะทำลายหรือทำให้รถยนต์ที่จอดขวางหน้าบ้านได้รับความเสียหาย อย่างเช่นในอดีตที่มีข่าวป้าทุบรถและถูกเจ้าของรถดำเนินคดีซึ่งในคดีดังกล่าวศาลก็ตัดสินว่าเป็นการกระทำผิดต่อประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 ที่ระบุว่าผู้ใดทำให้เสียหาย ทำลาย ทำให้เสื่อมค่าหรือทำให้ไร้ประโยชน์ซึ่งทรัพย์ของผู้อื่นหรือผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย ผู้นั้นกระทำความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปีหรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ           ดังนั้นสำหรับเจ้าของรถหากมีความจำเป็นที่จะต้องจอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่นเพื่อทำธุระ ควรทิ้งเบอร์ติดต่อไว้ที่หน้ารถเผื่อมีกรณีฉุกเฉินหรือเจ้าของบ้านต้องการให้ขยับรถของจากหน้าบ้าน เจ้าของบ้านจะได้ติดต่อได้สะดวก ส่วนเจ้าของบ้านหากพบว่ามีรถจอดขวางหน้าบ้านก็ควรติดต่อเจ้าของรถแจ้งเตือนหรือบอกกล่าวให้รับทราบในกรณีเจอรถจอดขวางหน้าบ้านหรือติดป้ายประกาศห้ามจอดที่รั้วประตูบ้าน พร้อมระบุข้อความแจ้งปัญหาที่เกิดขึ้นให้กับรถที่ผ่านมาได้ทราบ และหากไม่ได้รับความร่วมมือในการย้ายรถออกก็ควรไปแจ้งความดำเนินคดีตามกฎหมายอันเป็นการใช้สิทธิที่ชอบธรรมตามที่มีกฎหมายรับรองไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 264 รู้สรรพคุณสมุนไพรผ่าน Samunprai First

        “สุขภาพร่างกาย” เป็นสิ่งที่สำคัญอย่างมาก เมื่อสุขภาพร่างกายแข็งแรง โรคภัยไข้เจ็บย่อมห่างไกล หลายคนจึงพยายามหาหนทางในการรักษาสุขภาพที่แข็งแรงนี้ไว้ให้นานที่สุด โดยการออกกำลังกายอย่างสม่ำเสมอ ทำจิตใจให้แจ่มใส รับประทานอาหารให้ครบ 5 หมู่และมีประโยชน์ นอกจากนี้บางคนยังรับประทานยาบำรุงที่มีออกมาขายหลายยี่ห้อเพื่อเสริมสร้างวิตามินและแร่ธาตุให้กับร่างกายอีกด้วย         สิ่งเหล่านี้ที่กล่าวมา เป็นผลดีและนำประโยชน์มาให้กับร่างกายอย่างมาก แต่สิ่งหนึ่งที่หลายคนอาจมองข้ามไปหรือหลงลืมไป ทั้งที่สามารถหาได้โดยทั่วไป นั่นคือการรับประทานอาหารประเภทสมุนไพรพื้นบ้าน สมุนไพรพื้นบ้านนี้สามารถช่วยส่งเสริมการสร้างภูมิคุ้มกันให้ร่างกายได้หลากหลาย ส่วนใหญ่ใช้สมุนไพรมาเป็นส่วนประกอบในการปรุงอาหารในแต่ละมื้อ ซึ่งสมุนไพรนั้นมีสรรพคุณช่วยบำรุงรักษาโรคภัยไข้เจ็บต่างๆ แตกต่างกันไป เมื่อรับประทานสมุนไพรหลากหลายและเป็นประจำก็จะช่วยทำให้ป้องกันโรคได้         ยกตัวอย่างพืชผักสมุนไพรที่สามารถช่วยดูแลสุขภาพและมีสรรพคุณบรรเทาอาการท้องอืด ท้องเฟ้อ จุกเสียด เช่น กระชาย กระเทียม ขิง ข่า ตะไคร้บ้าน ดีปลี ขมิ้นชัน เป็นต้น สำหรับบรรเทาอาการไอ ระคายคอจากเสมหะ ให้รับประทานฟ้าทลายโจร มะขามป้อม มะแว้งเครือ มะขาม มะนาว เป็นต้น นอกจากการรับประทานอาหารแล้ว ยังสามารถนำสมุนไพรมาต้ม บีบ คั้น ฯลฯ เพื่อนำมารักษาได้อีกด้วย เช่น เมื่อมีอาการแพ้ อักเสบจากแมลงสัตว์กัดต่อย ให้นำผักบุ้งทะเลมายาต้มอาบแก้คันตามผิวหนัง หรือใช้ใบสดของตำลึงตำและคั้นน้ำมาประคบแก้ปวดแสบร้อนและคันได้ ซึ่งสมุนไพรบางชนิดมีสรรพคุณมากกว่าหนึ่งอย่าง         ข้อมูลเหล่านี้ได้มีแอปพลิเคชั่นที่มีชื่อ Samunprai First ได้รวบรวมสรรพคุณของสมุนไพรไว้เรียบร้อยแล้ว โดยสามารถดาวน์โหลดได้ฟรี พัฒนาโดยกรมการแพทย์แผนไทยและการแพทย์ทางเลือก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมการใช้สมุนไพรนำมาใช้รักษาอาการเจ็บป่วยที่พบบ่อยและไม่รุนแรง การรวบรวมข้อมูลภายในแอปพลิเคชั่นจะเป็นสมุนไพรที่มีหลักฐานการใช้ตามภูมิปัญญาทางการแพทย์แผนไทย และ/หรือ หลักฐานทางวิทยาศาสตร์ที่สนับสนุนสรรพคุณที่ช่วยบรรเทาอาการได้จริง         เมื่อเปิดหน้าแรกของแอปพลิเคชั่นจะพบเมนู 2 หมวดใหญ่ ได้แก่ เมนูพืชสมุนไพร และ เมนูยาสมุนไพรสำเร็จรูป ซึ่งเมนูพืชสมุนไพร จะแบ่งเป็นหมวดอาการเจ็บป่วย ที่แสดงถึงอาการเจ็บป่วยเล็กน้อย เช่น ท้องเสีย ปวดฟัน ท้องผูก เบื่ออาหาร กระเพาะปัสสาวะอักเสบ กลาก เกลื้อน แผลน้ำร้อนลวก ลมพิษ ผื่นคัน และหมวดสมุนไพร ซึ่งจะเรียงตามชื่อตัวอักษรของสมุนไพร โดยรายละเอียดด้านในของแต่ละหมวดจะปรากฎข้อมูลสรรพคุณ วิธีการรักษาของสมุนไพร รวมถึงการให้ข้อมูลชื่อวิทยาศาสตร์ที่ถูกต้อง         ส่วนเมนูยาสมุนไพรสำเร็จรูปจะแจ้งข้อมูลชื่อผลิตภัณฑ์สมุนไพรสำเร็จรูป ผู้ผลิต สรรพคุณ เลขทะเบียนผลิตภัณฑ์ ส่วนประกอบผลิตภัณฑ์ วิธีใช้ ข้อควรระวัง และขนาดบรรจุของผลิตภัณฑ์ไว้ภายในแอปพลิเคชั่นนี้ด้วย         อยากทราบสรรพคุณของสมุนไรพเพิ่มเติม ให้ดาวน์โหลดแอปพลิเคชั่น Samunprai First มาศึกษาข้อมูล ช่วยทำให้เกิดประโยชน์และเป็นผลดีต่อสุขภาพร่างกายที่แข็งแรงอย่างแน่นอน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 259 ถูกหลอกซื้อบ้านที่ต้องเวนคืน มีสิทธิเรียกร้องอะไรบ้าง

        ก่อนที่เราจะตัดสินใจมีบ้านสักหลัง จำเป็นอย่างยิ่งที่เราต้องมีข้อมูล เพื่อให้เราเลือกบ้านได้ตามที่เราต้องการ ฝั่งผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านก็มักมีคำโฆษณาชวนเชื่อหลากหลายเพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าคำโฆษณาเหล่านี้ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ให้ไว้กับผู้บริโภค ดังนั้นเมื่อข้อความที่โฆษณาเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง ผู้ประกอบธุรกิจจึงต้องมีความสุจริตในการทำโฆษณาไม่หลอกลวงให้ผู้บริโภคเข้าใจผิด  มิเช่นนั้นผู้บริโภคก็จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินค่าบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ คืนจากผู้ประกอบธุรกิจได้          ผมขอยกตัวอย่างคดีที่ผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งตัดสินใจอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันไปแล้วต่อมาทราบข้อมูลภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อเป็นพื้นที่กำลังโดนเวนคืน จึงเกิดความเสียหายเพราะผู้ประกอบธุรกิจปกปิดข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคจึงฟ้องศาลเรียกเงินค่าบ้านคืน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว  เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น         ลักษณะข้างต้นเช่นนี้ศาลถือว่าเป็นการใช้ “กลฉ้อฉล” โดยวิธีปกปิดไม่บอกความจริงเกี่ยวกับบ้านว่าอยู่บนพื้นที่เวนคืน ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ศาลจึงพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการหลงทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561         การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้         จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี         หากขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประกอบธุรกิจไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เช่นนี้ ไม่ถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง ดังนั้น จึงไม่ถือว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 151/2537         ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใดๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 259 การออมไม่ใช่การลงทุน แต่เป็นฐานของการลงทุน

        วันนี้กลับมาคุยกันเรื่องเบสิกสุดๆ อีกครั้งนั่นก็คือ การออมและการลงทุน         เดี๋ยวนี้ใครๆ ก็พูดเรื่องการออมและการลงทุน ไปๆ มาๆ เลยเอา 2 คำนี้มารวมเป็นเรื่องเดียวกัน ซึ่งต้องบอกดังๆ ว่า ไม่ใช่ มันไม่ใช่สิ่งเดียวกัน แต่มันเกี่ยวเนื่องกัน         การออมคือการเก็บเงินนั่นแหละ เข้าใจง่ายสุด เราเก็บเงินซื้อบ้าน ซื้อรถ เตรียมไว้เป็นค่าเทอม เก็บไว้ไปเที่ยวต่างประเทศ หรือเก็บไว้เผื่อเหตุฉุกเฉินต่างๆ ค่อยๆ เก็บหอมรอมริบไปตามกำลัง บ้างเสนอว่าควรเก็บ 10 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ บ้างก็ว่าไม่พอแล้วต้องอย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ บ้างก็ว่าควรเก็บ 1 ใน 4         ฝากธนาคารเป็นวิธีเก็บเงินออมที่คนส่วนใหญ่ใช้ซึ่งเป็นวิธีที่น่าจะปลอดภัยและสะดวกที่สุด โดยได้รับดอกเบี้ยเป็นผลตอบแทน ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนก็ต่ำเตี้ยด้วยเช่นกัน ไม่ชนะเงินเฟ้อแน่นอน ยิ่งฝากค่าเงินยิ่งเล็กลง แต่ไม่มีเงินออมฝากธนาคารเลยได้ไหม ก็ไม่ได้อีกเพราะเป็นเรื่องของสภาพคล่อง         คราวนี้ พอเก็บเงินได้เยอะขึ้นๆ จะปล่อยกินดอกเบี้ยในธนาคารอย่างเดียว ชาตินี้คงไม่มีเงินพอเกษียณ หลังจากจัดแจงแบ่งส่วนเงินออมที่มีแล้ว เราถึงกันเงินส่วนหนึ่งออกไปลงทุนหรือเก็บเงินออมเพื่อการลงทุน         เห็นแล้วนะว่าการออมไม่ใช่การลงทุน แต่การออมเป็นฐานของการลงทุน เงินออมใช้เป็นเงินลงทุนต่อยอดสร้างผลตอบแทน         ถามว่าไม่ต้องออมได้ไหม เพราะฝากธนาคารได้ดอกเบี้ยน้อย สู้เอาไปลงทุนเลยดีกว่า?         ตอบว่าไม่ได้ บ้าบิ่นเกินไป คอลัมน์นี้เคยพูดถึงเงินออมฉุกเฉิน อารมณ์คล้ายๆ กัน การลงทุนเพื่อให้เงินงอกเงยต้องใช้เวลา (ต่อให้คุณเป็นสายเทรดเดอร์หรือสายเก็งกำไรก็ยังจำเป็นต้องมีเงินสำรอง) ถ้าเอาเงินมาลงทุนโดยไม่มีหลังพิง เกิดขาดสภาพคล่อง เกิดเหตุฉุกเฉิน หรือขาดรายได้จะทำยังไง ก็ต้องไปดึงเอาเงินที่ลงทุนออกมาทั้งที่ยังขาดทุนอยู่หรือดีหน่อยคือไม่ขาดทุน แต่คุณจะเสียโอกาสสร้างผลตอบแทนในระยะยาว         เอ๊ะ แล้วที่โฆษณาออมหุ้นๆ กันล่ะ เป็นการลงทุนหรือการออมกันแน่? อันนี้น่าสนใจ         การออมหุ้นเป็นการลงทุน เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงกว่าการฝากเงินธนาคารแต่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า ที่ใช้คำว่า ออมหุ้น เพราะคนทำมาหากินธรรมดาจะเอาเงินถุงเงินถังจากไหนไปซื้อหุ้นทีละเป็นหมื่นเป็นแสนหุ้น ดังนั้น โบรกเกอร์จึงเสนอบริการให้เราได้ทยอยสะสมหุ้มโดยไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่         พอค่อยๆ สะสมหุ้น มันเลยให้อารมณ์เหมือนกันออม ถึงเรียกว่าออมหุ้น แต่ไม่ใช่ออมเงิน ที่สำคัญก่อนจะออมหุ้นต้องออมเงินให้ได้ก่อน

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 256 เรียกเก็บค่าส่วนกลางหมู่บ้านสูงกว่าที่กำหนดในสัญญา ต้องจ่ายไหม

        คนที่ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าต้องมีหน้าที่ร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นเงินที่นิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน นำไปดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ซ่อมไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย กำจัดขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าตอบแทนแก่พนักงาน เป็นต้น  ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง “ค่าส่วนกลาง” จึงเป็นอีกเรื่องที่หลายคนนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยและการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ควบคุมโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด  และในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ต้องระบุอัตราที่เรียกเก็บไว้ให้ชัดเจนในสัญญา ด้วยเหตุนี้หลายคนที่ซื้อบ้านจึงอาจวางใจว่าหากมีเหตุต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางก็ต้องเป็นไปตามสัญญา แต่ปรากฎว่า มีบางโครงการที่ไปขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้เงินที่ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่ายสูงกว่าในสัญญา ฝั่งผู้บริโภคก็มองว่าเขาไม่ควรต้องจ่ายค่าส่วนกลางเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญาไว้ สุดท้ายก็มีการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้นสู่ศาล          ในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้ตัดสินวางหลักในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมตามสัญญา กล่าวคือ แม้โครงการจะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ แต่ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยผู้บริโภคในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4229/2564         ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีที่อนุญาตให้โจทก์ขึ้นค่าส่วนกลางในอัตราตารางวาละ 30 บาท ต่อเดือน ชอบแล้ว แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองย่อมต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกัน โดยให้เหตุผลว่าโจทก์มีสิทธิเก็บค่าบริการสาธารณะในอัตราตารางวาละ 20 บาท ต่อเดือน แต่โจทก์กลับเรียกเก็บจากจำเลยทั้งสองเพียง 500 บาท ต่อเดือน แสดงว่าโจทก์ยอมสละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มตามที่ได้รับอนุมัติโดยกลับมาผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายแทน         แม้ต่อมาโจทก์จะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ โจทก์ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้ การที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้สละสิทธิในการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวดนนทบุรีกำหนด ไม่ได้หมายความว่าโจทก์จะต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายตลอดไป เงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะมิใช่กำไรหรือขาดทุนของผู้จัดสรรที่ดิน แต่เป็นบริการที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและอ้างถึงขั้นตอน หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะตามมาตรา 53 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามมาตรา 32 ค่าบริการสาธารณะหรือค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปจริง มิใช่เป็นการเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ ต้องนำเงินไปใช้จ่ายให้ตรงตามประเภทที่กฎหมายกำหนด สมเหตุสมผล มีหลักฐาน ต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตรวจสอบได้ และอ้างถึงเหตุผลที่ขออนุญาตและเหตุผลที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีอนุญาตให้ขึ้นค่าบริการสาธารณะนั้น แม้จะเป็นการอ้างกฎหมายมาเป็นเหตุผลให้ดูประหนึ่งว่าเป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย แต่ข้อกฎหมายที่ยกขึ้นอ้างนี้ เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลชั้นต้น เป็นการขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภครับฟังว่า โจทก์ไม่ได้สละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มจำนวนตามที่ได้รับอนุญาตอันเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเนื่องจากทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 47         จากคำพิพากษาข้างต้น  ผู้บริโภคก็สบายใจได้ว่า หากมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ต้องเก็บตามสัญญาเท่านั้น จะเก็บเกินกว่าสัญญาก็ต้องได้รับความยินยอม หากไม่ยินยอมก็เรียกเก็บไม่ได้ อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางให้ตรงตามเวลาในสัญญาก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับแก้ไขเมื่อปี 2558  ได้กำหนดหน้าที่และผลของการค้างค่าส่วนกลาง โดยกำหนดว่าหากมีค้างชำระเกินกว่าสามเดือนอาจถูกระงับการใช้บริการของส่วนกลาง และหากค้างเกินกว่าหกเดือน ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 253 กระแสต่างแดน

สวยต้องเสี่ยง        ในปี 2021 สมาคมผู้บริโภคแห่งประเทศจีนได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับศัลยกรรมความงามถึง 16,459 เรื่อง ส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้ “เงินกู้อัปหน้า” ที่ถูกทำให้เข้าใจว่าไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย แต่กลับถูกเรียกเก็บดอกเบี้ยร้อยละ 30        เรื่องดังกล่าวจบลงหลังรัฐบาลสั่งให้สถาบันการเงินตัดสัมพันธ์เงินกู้ฟาสต์แทรคกับบรรดาคลินิกศัลยกรรมต่างๆ          แต่ปัญหายังไม่หมด ความต้องการอัปหน้าในราคาประหยัดยังคงมีอยู่ และ “ศูนย์ฝึกอบรม” ที่เกิดขึ้นเพื่อรองรับความต้องการ “บุคลากร” เพื่องานดังกล่าวก็ได้รับความนิยมเช่นกัน        ล่าสุด งาน 315 Gala หรืองานแฉผู้ประกอบการแตกแถวประจำปีของจีน เปิดโปงศูนย์ฯ แห่งหนึ่งในเมืองอานฮุย ที่เปิดสอนทุกอย่างตั้งแต่การฉีดโบท็อกซ์ ทำตาสองชั้น หรือแม้แต่เสริมจมูก แต่ละหลักสูตรใช้เวลาเพียงหนึ่งสัปดาห์ โดยผู้เรียนไม่ต้องมีพื้นฐานอะไรเลย        แถมเมื่อเรียนจบคอร์สที่มีค่าใช้จ่ายเพียง 5,000 หยวน (ประมาณ 26,500 บาท) ผู้เรียนยังได้ “ใบประกาศ” ไว้ใช้สมัครงานอีกด้วย ดาวน์ไซเคิล        ว่ากันว่า PET คือพลาสติกชนิดที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่สุด เพราะขวดพลาสติกที่นิยมใช้บรรจุน้ำดื่มนี้มีอัตราการรีไซเคิลที่สูงมาก เนื่องจากหลายประเทศในยุโรปเริ่มใช้ระบบ “คืนเงิน” ให้กับผู้บริโภคที่นำขวดใช้แล้วมาฝากเข้า “ธนาคารรีไซเคิล”           ขวดเหล่านี้มีอัตราการรีไซเคิลถึงร้อยละ 50 แต่งานวิจัยโดย Zero Waste Europe กลับพบว่าพลาสติกจากขวดเก่าเหล่านี้ถูกใช้เป็นส่วนประกอบเพียงร้อยละ 17 ของขวดที่ผลิตขึ้นใหม่เท่านั้น        งานวิจัยจาก Eunomia พบว่าขวดรีไซเคิลเหล่านี้ส่วนใหญ่ถูกนำไปแปรรูปเป็นถาดพลาสติก สายรัด หรือเชือกต่างๆ ในขณะที่อุตสาหกรรมแฟชั่นก็ต้องการวัสดุนี้ค่อนข้างมากเช่นเดียวกัน อุตสาหกรรมเครื่องดื่มจึงไม่สามารถเข้าถึงวัสดุรีไซเคิลจากขวด PET ได้มากเท่าที่ควร         เมื่อสิ่งที่เคยเป็นขวดน้ำ ไม่สามารถกลับมาเป็นขวดน้ำได้อีก ก็แปลว่าไม่เกิดการหมุนเวียนอย่างแท้จริง การ “รีไซเคิล” กลายเป็นการ “ดาวน์ไซเคิล” ที่วัสดุถูกนำไปใช้ซ้ำอีกเพียงครั้งเดียวแล้วก็สิ้นสุดวงจรชีวิต การ์ดอย่าตก        อิสตันบูล เมืองที่มีประชากรหนาแน่นที่สุดในยุโรป ติดโผระดับต้นๆ ของเมืองที่มีความเสี่ยงต่อการขาดแคลนน้ำมากสุดในโลก ด้วยสถานที่ตั้งที่ถูกขนาบด้วยน้ำเค็มจากทะเลดำและทะเลมาร์มารา ประกอบกับอัตราการเพิ่มจำนวนประชากรอย่างรวดเร็ว และการขยายตัวของเมืองที่ทำให้ลำคลองประมาณ 300 สายหายไปกว่าครึ่ง         ปัญหาเรื่องการขาดแคลนน้ำจึงเป็นสิ่งที่ทุกรัฐบาลต้องรับมือตลอดมา รายงานข่าวระบุว่าปีนี้ธรรมชาติเป็นใจ ส่งหิมะลงมาให้อิสตันบูลมากเป็นประวัติการณ์ ทำให้ระดับน้ำสำรองในเขื่อนทั้ง 10 แห่งของเมืองรวมกัน มีมากถึง 757 ล้านคิวบิกเมตร ผู้คนจึงมีน้ำสำรองไว้ใช้อีกประมาณ 9 เดือน         นักวิชาการรีบออกมาเตือนว่า “ความเสี่ยง” ยังไม่หายไปไหน สถิติการเกิดน้ำท่วม ภัยแล้ง ไฟป่า หรือคลื่นความร้อน ในตุรกียังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้รัฐบาลจะมีแผนสร้างเขื่อนใต้ดินถึง 150 แห่ง  ประชากรเมืองนี้ก็ยังต้องใช้น้ำอย่างประหยัดและคุ้มค่ากันต่อไป ขอลุคเกาหลี         MUSINSA ร้านเสื้อผ้าออนไลน์เจ้าใหญ่ที่สุดในเกาหลีตกเป็นเป้าโจมตี หลังชาวเน็ตตั้งคำถามว่าทำไมนายแบบนางแบบในเว็บไซต์ของแบรนด์นี้ถึงมีแต่ “ฝรั่ง”        บริษัทอธิบายว่าเขาไม่ได้เจาะจงอย่างนั้น เขาเพียงต้องการใครก็ได้ที่สามารถนำเสนอคอนเซ็ปต์ ดีไซน์ และตัวตนของแบรนด์ได้ดีที่สุด และพรีเซ็นเตอร์หลักของเขาก็คือยูอาอิน ซูเปอร์สตาร์ของเกาหลีนั่นเอง        ความจริงแล้วการใช้ฝรั่งผิวขาว ก็เป็นที่นิยมของแบรนด์อื่นๆ เช่นกัน KIRCH และ COVERNAT ก็จ้างฝรั่งเป็นหลัก ส่วนนายแบบนางแบบเกาหลีแท้ๆ เป็นเพียงตัวเสริมเท่านั้น แม้กระทั่งโฆษณาเสื้อผ้าเด็ก ก็ยังนิยมใช้เด็กฝรั่ง เพราะพ่อแม่ซึ่งอยู่ในวัย 30 – 40 กว่า ชอบแบบนั้น         บางแบรนด์ก็อธิบายว่าเขาเลือกจ้างชาวต่างชาติผิวขาวตาสีฟ้าเพราะค่าตัวถูกกว่าดาราดังของเกาหลี          ด้านเจ้าหน้าที่รัฐที่ดูแลอุตสาหกรรมแฟชันของเกาหลี ให้ความเห็นว่าหากแบรนด์เกาหลีต้องการไปให้ไกลกว่านี้ พวกเขาจะต้องฝืนเทรนด์นี้ให้ได้ และเปิดรับความหลากหลายให้มากขึ้น  บ้านไม่พอ        สวีเดนมีปัญหาเรื่องการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมานาน เพราะกฎระเบียบว่าด้วยการก่อสร้างทำให้ต้นทุนการสร้างบ้านสูง ราคาบ้านเลยแพงตามไปด้วย        กฎเกณฑ์การให้เช่าบ้านก็ยุ่งยากไม่แพ้กัน จึงไม่ค่อยมีคนอยากทำ “บ้านเช่า” คนที่อยากเช่าก็ต้องเข้าคิวรอกันไม่ต่ำกว่า 9 ปี ส่วนหนึ่งเลยหันไปพึ่ง “ห้องแอบเช่า” ที่ค่าเช่าแพงลิบ แถมยังไม่มีสิทธิเรียกร้องอะไร          สถานการณ์โควิด-19 ก็ยิ่งทำให้ความต้องการบ้านเพิ่มสูงขึ้น เพราะการทำงานจากที่บ้านในช่วงโรคระบาดกำลังจะกลายเป็นเทรนด์  ร้อยละ 20 ของคนที่ work from home บอกว่าจะทำเช่นนั้นต่อไป        บริษัทต่างๆ จึงลดพื้นที่สำนักงาน ในขณะที่ร้านรวงจำนวนมากก็ปิดหน้าร้านไป เพราะผู้คนหันไปซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์แล้ว         การเคหะของสวีเดนจึงเตรียมเสนอแผนเปลี่ยนสำนักงานหรือร้านว่างเหล่านี้ให้เป็นที่อยู่อาศัยไปเสียเลย         ขณะนี้สวีเดนต้องการที่อยู่อาศัยอีกประมาณ 140,000 ยูนิต

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 252 กะรัตรัก : ถ้าคบผู้ใหญ่สร้างบ้านแล้วไม่น่าอยู่ ลองคบเด็กสร้างบ้านก็ไม่เลวนัก

               ตามสามัญสำนึกคนทั่วไป “ความรักโรแมนติก” หรือที่เรียกติดปากว่า “โรมานซ์” เป็นอารมณ์ปรารถนาที่มักตอบโจทย์ให้กับสตรีที่อยู่ในช่วงวัยแรกรุ่น ทั้งนี้อาจเป็นเพราะว่า ความรักโรแมนติกเป็นพื้นที่ที่เอื้อให้หญิงสาวในวัยนี้ได้ “หลบหนี” เพื่อไปแต่งปั้นจินตกรรมภาพ “ผู้ชายในฝัน” ที่เธอคาดหมายจะครองคู่ในอนาคต         หากเป็นดั่งความข้างต้นนี้ จะเกิดอะไรขึ้นถ้าผู้หญิงที่มีชีวิตเกินวัยแรกเริ่มความรักโรแมนติก และได้พบเจอกับ “ผู้ชายในชีวิตจริง” กันแล้ว ปรารถนาจะหวนมาสัมผัสชีวิตรักโรมานซ์กันอีกสักครั้งบ้าง คำถามข้อนี้จะเป็นไปได้หรือไม่ และความรักโรแมนติกจะสัมพันธ์กับความต้องการของผู้หญิงกลุ่มหลังนี้อย่างไร         คำตอบต่อความสงสัยข้างต้นดูจะเป็นโครงเรื่องหลักของละครโทรทัศน์ “กะรัตรัก” กับการนำเสนอเรื่องราวของ “กะรัต” หญิงสาวเฉียดวัย 40 ปี ผู้บริหารคนเก่งแห่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ “ไดมอนส์พร็อพเพอร์ตี้” และแต่งงานอยู่กินกับสามีนักธุรกิจอย่าง “ชาคริต” ที่เป็นผู้บริหารงานอีกคนในบริษัทเดียวกัน         แม้จะมีลูกชายหัวแก้วหัวแหวนวัย 6 ขวบอย่าง “พัตเตอร์” เป็นโซ่ทองคล้องใจ และคล้องผูกสายสัมพันธ์ในครอบครัวมานานหลายปี แต่เพราะกะรัตเป็นหญิงแกร่งและหญิงเก่งไปเสียแทบจะทุกด้าน สถานะของ “ช้างเท้าหลัง” ในบ้านที่จับพลัดจับผลูย่างก้าวมาเทียบเคียงเป็น “ช้างเท้าหน้า” เช่นนี้ จึงเป็นเหตุปัจจัยที่ผู้ชายอีโก้สูงเยี่ยงชาคริตมิอาจยอมรับได้         ยิ่งเมื่อทั้งกะรัตและชาคริตต้องมาลงสนามแย่งชิงตำแหน่งผู้กุมบังเหียนโปรเจ็กต์เปิดตัวใหม่ “ริเวอร์ไชน์” ของบริษัทต้นสังกัดด้วยแล้ว ความริษยาลึกๆ ต่อศรีภรรยาก็ยิ่งเป็นเสมือนเชื้อเพลิงในใจของชาคริตที่รอคอยวันระเบิดปะทุออกมา         ความขัดแย้งบนผลประโยชน์นอกบ้าน ที่เขย่าความสัมพันธ์ของสามีภรรยาที่แม้จะใช้ชีวิตคู่ในชายคาบ้านเดียวกันมายาวนาน ทำให้กะรัตเองก็เริ่มเข้าใจสัจธรรมว่า “เขาย่อมเปรียบเทียบความเมื่อยามรัก แต่น้ำผักต้มขมชมว่าหวาน” แต่ทว่าหลังวันแต่งงานผ่านพ้นไป ชีวิตรักโรแมนติกที่เคย “ชมว่าหวาน” ก็อาจเจือจางจน “แต่น้ำตาลว่าเปรี้ยวไม่เหลียวแล” ได้เช่นกัน         สถานการณ์ของหญิงทำงานวัยสี่สิบกะรัตยิ่งเข้มข้นขึ้น ไม่เพียงแค่ในสนามแข่งขันกับชาคริตผู้เป็นสามี และยังมี “เวนิส” สาวรุ่นใหม่ไฟแรงที่เปิดตัวเป็นคู่แข่งเพื่อชิงชัยเป็นเจ้าของโปรเจ็กต์ริเวอร์ไชน์ด้วยอีกคน แม้แต่ในสนามชีวิตครอบครัว กะรัตยังต้องประกาศสงครามกับ “นิตา” เลขานุการสาว ผู้มุ่งมั่นเป็น “แมวขโมยปลาย่าง” ที่คอยจะฉกเอาชาคริตผู้กำลังระหองระแหงกับภรรยามาเป็นสามีของตน         จนในที่สุด เมื่อศึกรุมเร้ารอบด้าน พร้อมๆ กับความรักหวานชื่นที่โรยราจืดจางลง เพราะสามียื่นเจตจำนงขอหย่าขาดจากภรรยา กะรัตผู้ที่กำลังก้าวหน้าในอาชีพการงาน จึงเลือกหันไปครวญเพลงในยุค 90s ของ ใหม่ เจริญปุระ ที่ร้องว่า “เก็บใจไว้ในลิ้นชัก คงไม่เจอแล้วรักแท้ เบื่อกับความปรวนแปร มันไม่แคร์และไม่หวัง…”         เมื่อหัวใจต้องแห้งแล้งลง ไม่ต่างจาก “ลิ้นชักที่ปิดตายเพราะรักร้าว” ผู้หญิงที่ก้าวเข้าสู่วัยกลางคนเช่นกะรัตก็ได้แต่เชื่อว่า เธอไม่อาจหวนมาสัมผัสกับชีวิตรักโรมานซ์ได้อีก เหมือนกับประโยคที่เธอพูดกับตัวเองหลังถูกสามีขอหย่าว่า “ฉันต้องกลายเป็นอีบ้าที่หมดความต้องการทางเพศ หมดเสน่ห์และแรงดึงดูดทางเพศแบบที่สาวๆ พึงมี” ทั้งๆ ที่จริงแล้ว กะรัตก็สำเหนียกอยู่ลึกๆ ว่า “จะบอกอะไรให้ ผู้หญิงต้องการความรักมากที่สุด”         ในขณะที่อารมณ์ความรู้สึกของผู้หญิงวัยเฉียดเลข 40 มีแต่จะแห้งเหือดลงไปพร้อมกับสายสัมพันธ์ที่แปลกแยกและเปราะบาง เฉกเช่นฉากเปิดเรื่องของละครที่กะรัตถูกขอหย่า และต้อง “ยืนอยู่กลางลมฝนสู้ทนฟันผ่า” เพราะประตูรถหนีบชายกระโปรงเอาไว้ กลับมีตัวละครชายหนุ่มหน้ามนอย่าง “ไอ่” ปรากฏกายเดินถือร่มคันใหญ่มากางปกป้องเธอไว้ในสภาวะของ “กายที่มันอ่อนล้าแทบยืนไม่อยู่” นั้นเอง         ไอ่เป็นตัวละครนักศึกษาฝึกงานด้านสถาปัตย์ อันที่จริงแล้ว ชายหนุ่มแอบตกหลุมรักกะรัตตั้งแต่ครั้งที่เธอได้รับเชิญมาบรรยายเป็นอาจารย์พิเศษในมหาวิทยาลัย และก็เหมือนกับที่ไอ่กล่าวกับกะรัตว่า “ถ้าจักรวาลมีเหตุผลมากพอให้เราได้เจอกัน ยังไงเราก็จะได้เจอกัน” ดังนั้น ในท้ายที่สุดเหตุผลแห่งจักรวาลก็ทำให้ทั้งคู่ได้โคจรมาพบกันในวันที่ชีวิตของผู้หญิงอย่างกะรัตรู้สึกอ่อนแอที่สุด         หากโรมานซ์เป็นความรู้สึกที่เติมเต็มภาพ “ชายในฝัน” ให้กับผู้หญิงสาวแรกรุ่นทั้งหลาย อารมณ์รักโรแมนติกแบบเดียวกันนี้ก็สามารถเป็นกลไก “ซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ” ทางความรู้สึกให้กับผู้หญิงที่กำลังก้าวเข้าสู่วัยกลางคนได้ไม่ยิ่งหย่อนกัน         เพราะฉะนั้น เมื่อไอ่เริ่มตั้งคำถามกับกะรัตถึง “บ้าน” ว่าเป็น “สถานที่ที่มีคนเปิดไฟรอให้เรากลับมา แล้วเราก็พูดว่า กลับมาแล้วครับ” และตามด้วยการ “ขายขนมจีบ” ให้กับบอสสาวรุ่นใหญ่ว่า “ถ้าคบผู้ใหญ่สร้างบ้านแล้วไม่น่าอยู่ ลองคบเด็กสร้างบ้านก็ไม่เลวนัก” กะรัตจึงตอบตกลงที่จะครวญเพลงยุค 90s ต่อเนื่องให้กับชายหนุ่มรุ่นน้องว่า “เก่งมาจากไหนก็แพ้หัวใจจากเธอ เมื่อไหร่ที่เผลอยังนึกว่าเธออยู่ในฝัน…”         แม้เมื่อเลิกร้างกับชาคริตไป กะรัตจะมี “มาร์ก” ซีอีโอรูปหล่อพ่อม่ายเรือพ่วง แถมคุณสมบัติเหมาะสมกันทั้งวัยวุฒิ คุณวุฒิ และฐานะการงานการเงิน เสนอตัวมาเป็นพ่อเลี้ยงคนใหม่ให้กับน้องพัตเตอร์ แต่เรื่องของความรักก็หาได้เกี่ยวพันกับเหตุผลเรื่องความแตกต่างระหว่างวัยไม่ เพราะไอ่ได้กลายมาเป็นคำตอบในใจโทรมๆ ของกะรัตไปแล้ว และความรู้สึกโรมานซ์ที่มีต่อหนุ่มรุ่นน้องห่างวัยในครั้งนี้ ก็ได้ทำให้ผู้หญิงวัยเฉียดสี่สิบกะรัตเหมือนมีน้ำทิพย์ชะโลมใจ และย้อนวัยให้เธอเป็นประหนึ่งดรุณีดอกไม้แรกรุ่นกันอีกครา         เหมือนกับที่บทเพลงบอกว่า “ยังมีอีกหรือรักแท้ที่เคยเสาะหามานาน วันนี้เป็นไงเป็นกันจะรักเธอ…” ดังนั้น เพื่อต่อสู้ให้ได้มาซึ่งผู้ชายในฝันที่เธอปรารถนา ควบคู่ไปกับการช่วงชิงชัยในเกมธุรกิจของบริษัท เราจึงเห็นภาพของกะรัตที่เดินเกมรุกนั่งกินโต๊ะจีนกับครอบครัวของไอ่ เข้าสู่สนามต่อสู้กับ “อัญญา” คู่แข่งรุ่นเด็กกว่าที่แอบมาชอบชายหนุ่มคนเดียวกับเธอ ไปจนถึงตอบรับรักหนุ่มรุ่นน้องต่อหน้าสาธารณชนแบบไม่แคร์เวิร์ลด์         ในฉากจบของเรื่องที่ทั้งกะรัตและไอ่เดินจูงมือกัน ยิ้มแย้มอย่างมีความสุขอยู่ริมทะเล จึงเป็นภาพที่แตกต่างไปจากฉากอวสานของละครโทรทัศน์แนวโรมานซ์ทั่วไป ที่มักเป็นพระเอกนางเอกซึ่งดูเหมาะสมรุ่นวัยจะมาเดินเคียงคู่ตระกองกอดกันในซีนรักริมทะเลแบบเดียวกันนี้         ภาพความรักกระหนุงกระหนิงของกะรัตและไอ่ที่ดูต่างออกไปจากวิถีปฏิบัติของละครเรื่องอื่นๆ คงให้ข้อสรุปกับผู้หญิงได้ว่า กาลครั้งหนึ่งพวกเธอเคยได้สัมผัสความรักโรแมนติกมาก่อน แต่เมื่อเวลาผ่านไป อารมณ์รักโรมานซ์ก็อาจจืดจางลางเลือนลง จนกว่าจะมีเหตุผลของจักรวาลและความมุ่งมาดปรารถนาของผู้หญิงเองเท่านั้น ที่จะทำให้พวกเธอได้รับความรู้สึกรักโรแมนติกกลับคืนมา และ “she will never walk alone” อีกต่อไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 251 ซื้อบ้านในโครงการ และอยากรื้อรั้วของโครงการเพื่อขยายที่ดินทำได้ไหม

        หลายคนคงเคยเจอปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรร ทั้งปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้สิทธิในถนน และที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ เช่นเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้น เจ้าของโครงการบางแห่งกลับนำส่วนที่เป็นถนนหรือสาธารณูปโภคไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิที่ดินดังกล่าว หรือบางกรณีมีปัญหาการใช้สิทธิในถนนของโครงการ ทำให้เกิดการฟ้องร้องกันจนคดีถึงศาลฎีกา         มีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นเรื่องของเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งต่อมาเรื่องก็ไปจบที่ศาลฏีกา โดยศาลได้ตัดสินว่าเจ้าของบ้าน รื้อรั้วของหมู่บ้านจัดสรรมิได้  คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552         หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้         จากคำพิพากษาของศาลฏีกา จะเห็นได้ว่า “รั้วและทาง” ถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และนิยามคำว่า “สาธารณูปโภค” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หมายถึง“สิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” เมื่อกฎหมายต้องการให้รั้วและทางเป็นของใช้ร่วมกัน ดังนั้น แม้การรื้อรั้วอย่างกรณีตามคดีนี้จะไม่กระทบใคร แต่เมื่อรั้วและทางถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค แม้เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการก็ไม่สามารถที่จะนำสาธารณูปโภคใดๆ ก็ตามมาเป็นของส่วนตัวได้ เพราะเป็นของใช้ส่วนรวมของทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 250 อยากเปลี่ยนสีรั้วแต่นิติบุคคลห้าม

        การเข้าอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนวาย่อมจะต้องมีกฎกติกาบางอย่างที่ลูกบ้านต้องยึดถือปฏิบัติเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การทิ้งขยะ การจอดรถ ฯลฯ ทว่าจะก้าวล่วงไปถึงกระทั่งว่า ถูกห้ามทาสีรั้วบ้านใหม่ได้ด้วยหรือไม่         คุณวาริน เข้ามาเป็นผู้อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านชานเมืองหลวง ก่อนเข้าอยู่ก็ให้ซินแสมาทำนายทายทักตามความเชื่อส่วนบุคคลของตนเอง ซินแสทักให้ปรับปรุงหลายอย่าง จุดหนึ่งคือทักว่าสีรั้วไม่ถูกโฉลกกับดวงของเจ้าของบ้าน คุณวารินจึงหาช่างมาปรับปรุงสีรั้วบ้านใหม่ แต่ขณะที่ช่างกำลังทำงาน มีบุคคลอ้างว่าเป็นกรรมการ “นิติบุคคล” ของหมู่บ้าน มาบอกว่าจะเปลี่ยนสีรั้วบ้านไม่ได้ เพราะเป็นการละเมิดข้อห้ามที่ทางนิติบุคคลได้กำหนดไว้         “เฮ้ย...ทาสีบ้านตัวเองนี่ก็ทำไม่ได้หรือ” คุณวารินคิดในใจ และไม่แน่ใจว่า จริงๆ แล้วนิติบุคคลสามารถห้ามเรื่องแบบนี้ได้ด้วยเหรอ จึงโทรศัพท์มาขอคำปรึกษากับทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค   แนวทางการแก้ไขปัญหา        ฝ่ายพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ได้ค้นหาข้อกฎหมายของ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พบว่า กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้ “มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้        (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค        (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร        (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก        (4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป        (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์        (6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้         การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”         เมื่อพิจารณาตามนี้ จะไม่มีข้อใดที่ห้ามไม่ให้คุณวารินปรับปรุงทาสีรั้วบ้าน เพราะเป็นการกระทำที่กระทำแก่ทรัพย์สินของตนเองไม่ได้ไปละเมิดใคร และไม่อยู่ในอำนาจของนิติบุคคล แต่ก็ชวนให้คุณวารินคิดการเพิ่มสักหน่อย บางทีการที่กรรมการนิติบุคคลมาทัก ก็อาจเป็นไปได้ว่า ห่วงภาพรวมเรื่องความสวยงามของสภาพแวดล้อมในหมู่บ้าน ดังนั้นหากจะพบกันครึ่งทางได้ กล่าวคือเป็นสีรั้วที่ไม่โดดเด่นจนสร้างความแตกต่างมากจนเกินไปต่อภาพรวมของสภาพแวดล้อมก็จะเป็นการใช้ชีวิตร่วมกันที่น่ายินดี

อ่านเพิ่มเติม >