หลายท่านคงมีประสบการณ์ อยากได้ที่ดินสักแปลงมาปลูกบ้านหรือเอาไว้ทำเกษตรหรือทำธุรกิจ ก็ไปหาข้อมูลต่างๆ เพื่อพิจารณาในการซื้อที่ดิน ซึ่งในทุกวันนี้ราคาที่ดินก็แพงขึ้นทุกวัน ดังนั้นกว่าจะตัดสินใจซื้อก็ต้องคิดอย่างรอบคอบ จึงอยากหยิบกรณีเกี่ยวกับปัญหาซื้อขายที่ดินมาแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ         หนึ่งในเรื่องสำคัญที่เราควรตรวจสอบลำดับต้นๆ คือ ที่ดินดังกล่าวมีเอกสารสิทธิแบบใด และเป็นที่ดินที่มีกฎหมายห้ามโอนหรือไม่ ซึ่งได้แก่ ที่ดิน สปก. เป็นที่รัฐให้ประชาชนเช่าเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายกัน หรือที่ดินซึ่งมีโฉนดแต่มีสัญญากำหนดห้ามโอนใน 10 ปี เป็นต้น สำคัญเพราะหากไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนจะมีเกิดปัญหาตามมาคือ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลใช้บังคับ ซึ่งเรื่องนี้ได้มีคำพิพากษาของศาลฏีกาวางหลักไว้ว่า การจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการทำนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะตามมาตรา 150  ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539         โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็นโมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจงดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา24         ผลคือ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าที่ดินที่ค้างอยู่ และผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ จะอ้างว่าผู้ซื้อชำระหนี้ตามอำเภอใจไม่ได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539        ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด         อีกกรณีคือ แม้จะตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนก็ตกเป็นโมฆะ          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537         ถึงแม้จะฟังว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยโจทก์สละการครอบครองก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้จะโอนไปเพียงบางส่วนของที่ดินที่ห้ามโอนและมอบการครอบครองแล้ว ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วก็ไม่อาจทำได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549         ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปีตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย         จากตัวอย่างคำพิพากษาของศาลข้างต้น เราจะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนนั้น มีผลทำให้สัญญาซื้อขายที่ทำ ไม่มีผลใช้บังคับ ไม่ว่าจะมีการตกลงกันให้โอนภายหลังครบกำหนดก็ตาม ดังนั้นหากจะวางแผนซื้อที่ดินก็ควรตรวจสอบดูให้ดีก่อนนะครับว่า ที่ดินแปลงนั้นๆ ติดเรื่องห้ามโอนหรือไม่ หากมีก็ไม่ควรไปซื้อเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาครับ