หลายท่านน่าจะเคยได้ยินเกี่ยวกับการเช่า โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจแบบนี้ การจะเก็บเงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนจึงหันไปเช่าบ้าน เช่าห้องอยู่  ทั้งคนต่างจังหวัดมาหางานทำในเมืองใหญ่ และนักศึกษาทั้งหลายที่หาหอพัก อพาร์ทเม้นต์เพื่อเรียนใกล้มหาลัย  สิ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ ผู้ให้เช่าของเรา เขามีสิทธิในบ้านที่เราเช่าแค่ไหน เขาเป็นเจ้าของบ้านหรือห้องที่เราเช่าก็จริง แต่เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว เขายังมีสิทธิเข้ามาทำอะไรก็ได้ในทรัพย์ที่ให้เช่าหรือเปล่า ซึ่งในเรื่องนี้ ต้องบอกว่าไม่ใช่ เพราะกฎหมายยังคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอยู่นะครับ          เช่นในกรณีตัวอย่างที่จะยกมานี้ เป็นเรื่องของผู้เช่าที่เจอปัญหาหนี้สิน ทำให้หาเงินมาจ่ายค่าเช่าไม่ได้ตามสัญญา และต่อมาผู้ให้เช่าก็มาล็อคปิดห้องเช่า เช่นนี้ ศาลถือว่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือล็อคกุญแจสถานที่เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่เช่าได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362  ดังเช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512         กรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อคบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก         และในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศคุ้มครองผู้เช่า คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา   พ.ศ.  2561  ซึ่งในประกาศ ข้อ 4 กำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกัน  ดังต่อไปนี้ (8) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร  หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า  ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร         ดังนั้น หากพบผู้ประกอบการรายใด ใช้ข้อสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นการเข้าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ถือว่าข้อสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะขัดต่อประกาศดังกล่าว และมีความผิดตามกฎหมาย มีบทลงโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อสัญญา 1 ฉบับ  และผู้บริโภคอย่างเราๆ หากจะไปทำสัญญาเช่าบ้าน เช่าห้องชุด ก็ต้องหมั่นตรวจสอบข้อสัญญาให้ดีก่อนทำสัญญานะครับ  หากเจอใครใช้สัญญาเอาเปรียบ ก็ควรใช้สิทธิร้องเรียน เพราะเราอย่าลืมว่าสัญญาเช่าที่เขาเอามาทำกับเรา ไม่ได้ใช้กับแค่เราคนเดียว ยังนำไปใช้กับทุกคนที่จะมาเช่าห้องหรือบ้านทุกคน

สวัสดีครับฉบับนี้ ผมขอเขียนถึงเรื่องสัญญาเช่า เพราะตั้งแต่เดือนพฤษภาคมนี้เป็นต้นไป หากทุกท่านติดตามข่าวกันจะทราบว่า สคบ. ได้ออกประกาศฉบับหนึ่ง เพื่อคุมธุรกิจเช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประโยชน์กับผู้บริโภคหลายประการ ทั้งเรื่องเงินประกันค่าเช่าที่เก็บล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน ผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าได้โดยทำหนังสือแจ้งล่วงหน้า 30 วัน  ค่าน้ำค่าไฟที่ต้องคิดตามจริง  ทำสัญญาเช่าแล้วต้องส่งมอบสัญญาให้ผู้เช่า ห้ามคิดค่าต่อสัญญา เมื่อเลิกสัญญาหรือสัญญาเช่าสิ้นสุด เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วัน เป็นต้น  นอกจากนี้  ยังมีอีกเรื่องที่ประกาศดังกล่าวได้คุ้มครองผู้เช่า เพื่อแก้ปัญหาการเข้าไปปิดกั้นการใช้ห้องเช่า หรืออาคาร ซึ่งเมื่อย้อนไปก่อนมีกฎหมายนี้ เคยมีเรื่องที่ทะเลาะกันจนขึ้นศาลฏีกา และศาลเคยตัดสินไว้เป็นบรรทัดฐานแล้วว่า ในกรณีที่ผู้เช่าบ้านไม่ชำระค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกจากบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไปล็อกกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าบ้าน หรือบางทีก็งัดบ้านแล้วทำการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบ เช่นนี้ ถือเป็นความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา คำพิพากษาฎีกาที่ 1/2512 “การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูบ้านเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าบ้านไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองบ้านของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี”ดังนั้น กรณีผู้เช่าผิดนัดค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิไปปิดกั้น ล็อกกุญแจ หรือไปขนย้ายทรัพย์สินผู้เช่า แต่ต้องไปใช้สิทธิทางศาล บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ ซึ่งจากฏีกาข้างต้น เห็นได้ว่าเป็นการบุกรุกเพราะอยู่ระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผลใช้บังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิครอบครองใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าอยู่  แต่หากเป็นกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ศาลฏีกา ก็ได้ตัดสินไว้เช่นกันว่า ต้องไปใช้สิทธิทางศาล เพราะถึงแม้จะมีการตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าโดยชัดแจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ แต่อย่างไรก็ดีการที่ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่า และขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปด้วยตนเอง ทำให้ผู้เช่าได้รับความเสียหาย การกระทำของผู้ให้เช่า จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้เช่า คำพิพากษาฎีกาที่ 3379/2560 เหตุละเมิดในคดีนี้เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าเข้าปิดร้านขับไล่โจทก์ผู้เช่าแล้วเอาคืนการครอบครองพื้นที่ และขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินออกจากพื้นที่ที่โจทก์เช่าและนำออกขายได้ราคาต่ำ นับแต่สิ้นสุดสัญญาเช่าและระยะเวลาที่ผ่อนผันให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไป โจทก์ไม่ยินยอมออกไปจากพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินไป ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าแล้วแต่ต้น ดังนี้แม้ตามข้อสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จะให้สิทธิจำเลยที่หนึ่งกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปได้ก็ตาม แต่การบังคับแก่บุคคลโดยการขับไล่หรือขนย้ายออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเมื่อมีการโต้แย้งสิทธิ จำเลยที่ 1 ต้องใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลและดำเนินการบังคับคดีโดยทางเจ้าพนักงานบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ก็ไม่ดำเนินการแต่กลับไปเข้าครอบครองพื้นที่เช่า หรือกระทำในสิ่งที่จำเลยที่ 1 เรียกว่าเข้าขอคืนพื้นที่ และเวลาต่อมายังได้ไปขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปโดยตนเองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ตัดกระแสไฟฟ้าโจทก์ก็นำแบตเตอรี่มาใช้เป็นอุปกรณ์ไฟฟ้าสำหรับให้แสงสว่างและใช้เป็นแหล่งพลังงานไฟฟ้าและได้ซื้อน้ำแข็งมาให้ความเย็นเพื่อรักษาสินค้า การกระทำของฝ่ายโจทก์แสดงออกถึงความดื้อดึงที่คิดแต่จะอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไป ไม่คำนึงถึงพันธสัญญาที่ตนได้ทำไว้และไม่คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ตลอดถึงความเดือดร้อนของอีกฝ่ายหนึ่ง แม้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองพื้นที่เช่าและขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินของโจทก์ออกไปจะเป็นการละเมิด แต่ถึงอย่างไรการกระทำก็ยังพออาศัยอ้างอิงไปตามข้อสัญญาจากเบาไปหาหนัก ซึ่งสำหรับสินค้าและทรัพย์สินในร้านของโจทก์ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะขนย้ายไปเก็บรักษาไว้ ในเวลาต่อมานั้นจำเลยที่ 1 ก็ได้มีหนังสือถึงฝ่ายโจทก์ให้โอกาสขนย้ายไปได้ และสำหรับการขายสินค้าและทรัพย์สินก็ปรากฏว่าจำเลยที่หนึ่งได้กระทำโดยการขายทอดตลาดมีลักษณะเปิดเผย แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้คอยดูแลติดต่อสอบถามและรับเอาสินค้ารวมถึงทรัพย์สินคืนหรือเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดนั้น อย่างไรจำเลยที่ 1 จึงขายทอดตลาดทรัพย์สินไป พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าเป็นกรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นก็เพราะความผิดของโจทก์ผู้ต้องเสียหายประกอบด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 442 โดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 223 มาใช้บังคับโดยอนุโลม  ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับนอกจากคำพิพากษาข้างต้นจะรับรองสิทธิของผู้เช่า และสิทธิในการเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดแล้ว ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับ และสามารถใช้สิทธิร้องเรียน ต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หรือ สคบ. ให้ดำเนินการตรวจสอบสัญญาเช่าดังกล่าวได้ เพราะการใช้ข้อสัญญาที่ขัดต่อประกาศ สคบ. ดังกล่าว มีโทษทางอาญา จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับ ไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับครับ