หลายท่านที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดคงทราบดีว่าการอยู่ด้วยกันในพื้นที่แนวดิ่ง เป็นเรื่องที่เราต้องอยู่อาศัยอยู่กับคนจำนวนมาก แม้จะอยู่แยกห้องส่วนตัว แต่ก็มีอาคาร มีทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้สอยด้วยกัน เช่น พื้นที่จอดรถ ห้องออกกำลังกาย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ  ดังนั้น การอยู่อาศัยในคอนโดจึงมีทั้งส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนตัวและส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนรวม  ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งที่จะทำให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ก็คือต้องสร้างกติการในการอยู่ร่วมกัน การใช้ทรัพย์สินร่วมกัน เพื่อแบ่งปันกันใช้ประโยชน์ ป้องกันปัญหาความขัดแย้ง  ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ก็มีข่าวดัง เกี่ยวกับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดท่านหนึ่ง ที่ถูกฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากมีการเลี้ยงสัตว์โดยฝ่าฝืนกติการ่วมกันคือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดที่กำหนดไว้ โดยที่สุดศาลก็ตัดสินให้เจ้าของสัตว์และเป็นเจ้าของห้องชุดชำระเงินจำนวน 141,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 140,500 บาท นับจากวันที่ได้มีการฟ้องร้อง         คำถามที่เกิดขึ้นคือ แล้วข้อกำหนดที่ห้ามเลี้ยงสัตว์มาจากไหน ใครกำหนด  ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่เราคุ้นกันในชื่อคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ คือพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ วางกฎเกณฑ์ของเรื่องอาคารชุดตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเมื่อมีผู้ซื้อจำนวนหนึ่ง ก็จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารคอนโด จะทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในคอนโด และออกกฎระเบียบการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากบรรดาสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ซึ่งแน่นอนว่าในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ก็ต้องมีการหารือตกลงกันว่าสมควรให้มีการเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ เพียงใด โดยกำหนดไว้ในข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด         ในแง่หนึ่ง หลายคนมองว่าการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลในคอนโด ก็ควรทำได้ เพราะถือเป็นสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนในคอนโด ไม่มีกฎหมายข้อใดห้ามไว้  แต่ในอีกมุมหนึ่ง การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ต้องไม่ไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่นหรือสร้างความเสียหายแก่ร่างกายหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเช่นกัน  หากมีการสร้างความเดือดร้อนนรำคาญ ส่งเสียงดังรบกวนการอยู่อาศัยของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ก็ต้องมีการจัดการตามข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้วางไว้          โดยปกติ คอนโดส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้เจ้าของกรรมสิทธิ์นำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงไว้ในคอนโด หากมีการอนุญาตก็จะอนุญาตแบบเงื่อนไข โดยการออกระเบียบเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโดของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ได้จัดให้มีการประชุมขึ้นเป็นประจำทุก ปี ดังนั้น บรรดาข้อบังคับของอาคารชุดที่ออกมาก็เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญสำหรับคอนโดนั้นๆ ที่คนในคอนโดส่วนใหญ่เห็นชอบร่วมกัน ทุกคนจึงต้องให้ความเคารพและปฏิบัติตาม ตลอดจนไปถึงระเบียบต่างๆที่ออกภายใต้ข้อบังคับดังกล่าวด้วย  ดังนั้น  หากใครเป็นคนรักสัตว์เลี้ยงและชอบสัตว์เลี้ยง ก่อนซื้อคอนโดก็ควรตรวจสอบเกี่ยวกับข้อบังคับ กติกาหรือระเบียบในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ให้ดี ก่อนตัดสินใจ มิฉะนั้น จะทำให้เกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกับผู้อื่นในคอนโด และอาจลุกลาม จนท้ายที่สุดต้องเสียเงินมากมาย ดังเช่นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่เป็นข่าว

ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด ที่เรียกกันติดปากว่า “คอนโดมิเนียม” มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมากและรวดเร็วโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ทั่วประเทศไม่เฉพาะแต่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหลักการเลือกซื้อคอนโดของหลายๆ คนประกอบกันด้วยหลายปัจจัย ทั้งเรื่องของราคา ความสะดวกสบายเรื่องการเดินทาง และความน่าเชื่อถือของบริษัทเจ้าของโครงการ แต่ก็มีผู้ซื้อคอนโดจำนวนไม่น้อยที่มองข้ามเรื่องของการจัดการในของ “นิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งเป็นส่วนที่สำคัญอย่างมากและเกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่ของผู้ซื้อคอนโดโดยตรงหลังจากที่เราได้ย้ายเขาไปอยู่อาศัย เพราะถือเป็นหน่วยที่จะคอยทำหน้าที่ดูแลความจัดการความสะดวกเรียบร้อยต่างๆ ของโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความปลอดภัย น้ำ-ไฟ ทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ เช่น ที่จอดรถ สวนหย่อม สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งที่ผ่านมาก็มีข่าวที่เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้รับความเสียหายจากอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น สภาพห้องหรือสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ตรงตามที่มีการโฆษณาไว้ หรือไม่มีการดูแลจากนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งเรื่องเกี่ยวกับการฉ้อโกงค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของร่วมหรือผู้อาศัยภายในคอนโดทุกยูนิตต้องจ่ายตามข้อตกลงคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชน ได้ทำการศึกษาปัญหาเกี่ยวกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดหลายคนมองข้าม ทั้งๆ ที่เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างมาก และเป็นเรื่องที่มีกฏหมายกำหนดไว้ชัดเจน คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2555 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551ผลการศึกษาปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดผู้อยู่ตอบแบบสอบถาม ราว 1 ใน 3 ไม่มีความรู้ในเรื่องเกี่ยวกับ “นิติบุคคลอาคารชุด” ทั้งในส่วนของที่มา บทบาทหน้าที่ หรือการแต่งตั้งและถอดถอน ตลอดจนเรื่องสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม(สิทธิของคนคอนโด) เช่น การจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัยเอง หรือ ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี ฯลฯ  ในส่วนของที่มา ผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 21.2 ไม่ทราบว่า “ใคร” คือ ผู้ทำหน้าที่บริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ร้อยละ  31.6 ไม่ทราบว่า เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ต้องมีการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 6 เดือน เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและให้ความเห็นชอบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้  ร้อยละ 27.2 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล ต้องได้รับการแต่งตั้งหรือถอดถอนโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม  และต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ร้อยละ 37.6 ไม่ทราบว่า ในการประชุมใหญ่นั้นเจ้าของร่วมมีสิทธิเสนอแก้ไขข้อบังคับ ถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้  บทบาทหน้าที่ของนิติบุคคลฯ ร้อยละ  39.6 ไม่ทราบว่านิติบุคคลมีหน้าที่ต้องจัดเก็บสำเนาโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไว้ในสถานที่ทำการ ร้อยละ 29.8ไม่ทราบว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎหมาย ร้อยละ  20.4 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล มีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่สิ้นเดือน และต้องประกาศต่อเนื่องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ร้อยละ  37.4 ไม่ทราบว่า กรรมการนิติบุคคลมีหน้าที่จัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกหกเดือน ความรู้เกี่ยวกับเรื่องหน้าที่ของเจ้าของร่วม(คนคอนโด) ร้อยละ 32.2 ทราบว่า มีปัญหาในการอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม  ร้อยละ 30.8 ไม่ทราบว่า “ข้อความหรือภาพโฆษณาหรือหนังสือชักชวน” เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายห้องชุด  ร้อยละ 33.8 ไม่ทราบว่า ตนเอง มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัย หากไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางเมื่อนิติบุคคลทวงถามในเวลาที่กำหนด  จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี   ร้อยละ 37.2 ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี  และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ  รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ นอกจากนี้ยังพบว่า มีผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 4  ไม่ได้รับข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อซื้อห้องชุดและเข้าอยู่อาศัย    เมื่อสอบถามว่า เห็นด้วยให้กฎหมายกำหนดให้ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคล ปรากฏว่า ร้อยละ 79.8 เห็นด้วย -----------------------------------------------------------------------------วิธีการเก็บตัวอย่าง การเก็บข้อมูลภาคสนามครั้งนี้ใช้แบบสอบถาม กับกลุ่มตัวอย่างที่เป็นเจ้าของร่วมที่ซื้ออาคารชุด จำนวน 500 คนเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2560 พื้นที่ในการเก็บข้อมูลได้แก่ อาคารชุดในย่านพระรามสาม เพชรเกษม สุขุมวิท รัชดา และสาธร  โดยแบ่งกลุ่มตามมูลค่าของอาคารชุด ดังนี้ อาคารชุดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จำนวน 150 คน และอาคารชุดราคา  5  ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 50 คน โดย ร้อยละ 48.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามซื้ออาคารชุดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ร้อยละ 27.6 ซื้อเพื่อขายต่อเก็งกำไร และร้อยละ 24.2  ซื้อไว้เพื่อให้เช่า ข้อเสนอแนะจากงานวิจัย1. ควรกำหนดให้คนที่จะเข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล ต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเป็นการเฉพาะ โดยแก้ไขมาตรา 35/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดคุณสมบัติที่สำคัญของผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด   แม้ตามกฎหมายปัจจุบันได้กำหนดคุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลเอาไว้อยู่แล้ว แต่ไม่ได้ระบุว่าต้องเป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางด้านการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นการเฉพาะ ทำให้พบปัญหาเรื่องของการแต่งตั้งเครือญาติ(บริษัทเจ้าของโครงการ) เข้ามาทำหน้าที่ ซึ่งถือเป็นปัญหาเรื่องความโปร่งใส อย่างไรก็ตามการแก้ไขข้อกฎหมายนี้ต้องไม่เป็นเงื่อนไขในการเพิ่มค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม  รวมถึงมีข้อกำหนดห้ามไม่ให้ผู้มีส่วนได้เสียในบริษัทเจ้าของโครงการมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคล2. กรณีความไม่ปลอดภัยของทรัพย์ส่วนกลาง ที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนบุคคล ในการรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  ปัญหานี้สืบเนื่องจากกรณีเจ้าของร่วมอาคารชุดรายหนึ่งแพ้คดีความในชั้นศาลกรณีรถยนต์หายไปจากลานจอดรถของอาคารชุด แล้วไม่สามารถเรียกร้องให้นิติบุคคลอาคารชุดรับผิดชอบ หรือชดเชยค่าเสียหายได้ เนื่องจากศาลพิจารณาว่าหน้าที่ของนิติบุคคลคือการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ส่วนรถยนต์คือ ทรัพย์ส่วนตัว อย่างไรก็ตามปัญหานี้เกิดจากสาเหตุ เรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอ ไม่ปลอดภัย ซึ่งเป็นเรื่องที่ถูกร้องเรียนต่อคณะกรรมการองค์การอิสระฯ เป็นอันดับต้นๆ ดังนั้นเพื่อให้มีมาตรการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้มีคุณภาพมาตรฐาน การรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  3. กรณีที่มีคำสั่งปัญหาความไม่เข้าใจกฎหมาย ขอให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรมีมาตรการประชาสัมพันธ์ที่สามารถเข้าใจง่าย เข้าถึงง่าย เพื่อส่งเสริมให้ผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด รู้สิทธิ เข้าใจบทบาทในการเป็นเจ้าของร่วม การรวมตัวเพื่อใช้สิทธิ และมีส่วนร่วมในการเข้าประชุมเสนอแนะ และคัดเลือกกรรมการมากขึ้น โดยเฉพาะการรับรู้ข้อกฎหมายเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าปรับ และการเสียสิทธิกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางติดต่อกัน เนื่องจากพบว่ามีเจ้าของร่วมไม่รู้ข้อกฎหมายดังกล่าวเกือบครึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วม พร้อมกันนี้ มีข้อเสนอให้กรมที่ดิน จัดทำคู่มือการอยู่อาศัยในอาคารชุด โดยมีรายละเอียดอธิบายสิทธิหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด หน้าที่ของนิติบุคคล ทั้งการจัดการประชุม การเลือกกรรมการ การชี้แจงหลักเกณฑ์ การเปิดเผยข้อมูลรายรับรายจ่าย รวมถึงกฎหมายกำหนดหน้าที่ของลูกบ้าน เช่น กำหนดจ่ายค่าส่วนกลาง หรือการจ่ายค่าปรับกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลาง การใช้เอกสารโฆษณา เอกสารแนะนำการขายสามารถใช้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา โดยคู่มือดังกล่าวต้องมอบแก่ผู้ประกอบธุรกิจ และเมื่อมีการเปิดขายห้องชุดต้องส่งมอบคู่มือดังกล่าวแก่ผู้บริโภคทุกรายด้วยข้อสรุปปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดและผลในทางกฎหมาย1.ปัญหาหน้าที่ในการจัดประชุมใหญ่สิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต่อการประชุม ดังนี้-จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท2.ปัญหาเรื่องการเงินสิ่งที่กฎหมายกำหนดกฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนภายใน 15 วัน นับแต่วันสิ้นเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่องเป็นเวลา 15 วัน หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท3.ปัญหาหน้าที่เกี่ยวกับการบริหารงานทั่วไปสิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ดูแลให้เจ้าของร่วมให้ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับเข้าใจเรื่อง การทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด4 องค์ประกอบหลัก คือ1.นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่แล้ว ก็คือกลุ่มคนที่บริษัทเจ้าของโครงการ “ว่าจ้าง” เข้ามาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ของอาคารชุด หรือ คอนโด ซึ่งคอนโด สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น1.ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดนั้น รวมถึงบริเวณติดต่อกันด้วย เช่น ที่ดินที่มีสนามหญ้า หรือมีที่ปลูกต้นไม้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั่นเอง2.ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินที่เป็นลานจอดรถร่วมกันหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นสวนไม้ดอกเพื่อความสวยงามของอาคารชุดนั้น3.โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสา เสาเข็ม หลังคา ดาดฟ้า ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น4.อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่เป็นโรงเก็บรถร่วมกัน ระเบียงราวลูกกรง บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด เป็นต้น5.เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ เครื่องดูดฝุ่น6.สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น เป็นต้น7.ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ ถังขยะ เป็นต้น2.ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กฎหมายกำหนดไว้ว่านิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีผู้จัดการ 1 คน จะเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคลก็ได้ ซึ่งถ้าเป็นนิติบุคคลเป็นผู้จัดการก็ต้องแต่งตั้งตัวแทนหนึ่งคนเข้ามาดำเนินการทำหน้าที่ในฐานะผู้จัดการแทนนิติบุคคลอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด1.จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม2.ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคาร3.จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด4.เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด5.จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน6.ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามข้อปฏิบัติของอาคารชุด เกิน 6 เดือนขึ้นไป3.คณะกรรมการอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน การแต่งตั้งกรรมการผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งใครบ้างมีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการอาคารชุด1.เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม2.ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี3.ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคนอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการอาคารชุด 1.ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด2.แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน3.จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อยโดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้4.เจ้าของร่วมเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก ผู้ซื้อห้องของอาคารชุดก็ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมทันที โดยจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนบุคคล และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของโครงการที่อาศัยอำนาจหน้าที่ของเจ้าของร่วม 1.มีสิทธิ์เข้าประชุมทั้งสามัญและวิสามัญเพื่อให้องค์ประชุมครบ 1/4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด และดำเนินการขั้นตอนต่างๆ ต่อไปได้2.มีสิทธิ์สมัครเป็นคณะกรรมการอาคารชุด3.มีสิทธิ์โหวต ออกความคิดเห็น คัดค้าน ตามอัตราส่วนสิทธิ์ของตัวเองในเรื่องต่างๆ ของที่ประชุม 

ใครจะไปคิดว่าคอนโดมิเนียมหรูในฝัน จะกลายมาเป็นฝันร้ายที่ทำให้หลับไม่ได้ไปอีกนานคอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด ที่เราเรียกกันสั้นๆ ติดปากว่า “คอนโด” เป็นรูปแบบหนึ่งของที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะเป็นห้องพักหลายๆ ห้องในอาคารเดียวกัน โดยปัจจุบันได้กลายเป็นทางเลือกยอดนิยมของผู้พักอาศัยยุคใหม่ส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะนอกจากคอนโดจะราคาถูกกว่าการซื้อที่ดินมาปลูกบ้านเองทั้งหลังแล้ว ยังสามารถเลือกทำเลที่เราต้องการมากที่สุดได้อีก เช่น ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า หรือสถานที่ทำงาน นอกจากนี้ภายในคอนโดยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ที่จอดรถ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และที่สำคัญคือภายในห้องพักล้วนตกแต่งไว้แล้วอย่างสวยงาม อย่างไรก็ตามการลงทุนเพื่อซื้อคอนโดจำเป็นต้องคิดอย่างรอบคอบ เพราะความสะดวกสบายเหล่านั้นย่อมมาพร้อมกับราคาที่สูง ซึ่งรับประกันไม่ได้ว่าราคากับคุณภาพตามโฆษณาจะไปในทางเดียวกัน หลายคนอาจได้คอนโดอย่างที่ฝันไว้แต่บางคนอาจได้ฝันร้ายมาแทน ดังเช่นกรณีของคุณปาริชาตคุณปาริชาต ซื้อคอนโดหรูทำเลดีราคากว่า 10 ล้านบาทแถวพัทยา จังหวัดชลบุรี ตั้งแต่ปี พ.ศ.2555 แต่เมื่อปลายปี พ.ศ.2557 ที่ผ่านมา เธอพบว่าภายในห้องนอนใหญ่มีน้ำรั่วซึม จนทำให้ไม่สามารถพักอาศัยได้ตามปกติ หลังจากตรวจสอบแล้วก็พบว่า น้ำรั่วซึมดังกล่าวน่าจะเกิดจากฝนตกแล้วรั่วซึมเข้ามาในผนังอาคาร โดยทางคอนโดจะดำเนินการแก้ไขให้หลังจากนำเรื่องเข้าที่ประชุมก่อน ซึ่งอาจล่าช้าในการพิจารณาซ่อม เธอจึงตัดสินใจจ้างช่างซ่อมที่รับเหมาดูแลโครงการมาแก้ไข เพราะ หากรอไปเรื่อยๆ น้ำที่รั่วซึมก็ยิ่งทำให้ทรัพย์สินภายในห้องเสียหายเพิ่มขึ้น หลังจากการแก้ไขครั้งที่หนึ่งน้ำก็ยังคงรั่วซึมเหมือนเดิม ช่างจึงวิเคราะห์ว่าอาจเกิดจากห้องข้างบนที่ทำให้น้ำซึมลงมาและดำเนินการแก้ไขอีกครั้ง อย่างไรก็ตามก็ยังไม่สามารถหยุดน้ำรั่วซึมนี้ได้ ทำให้ช่างหมดหนทางแก้ไข และแนะนำให้เธอติดต่อไปยังนิติบุคคลของคอนโดเพื่อให้นำวิศวกรเข้ามาซ่อมแซม เมื่อคุณปาริชาตติดต่อไปยังนิติบุคคล ก็ปรากฏว่าไม่มีการตอบรับใดๆ ไม่ว่าจะเป็นทางโทรศัพท์หรืออีเมล์ เธอจึงตัดสินใจติดต่อไปยังกรรมการบริษัทของคอนโด ซึ่งหลังจากรับทราบปัญหาแล้วก็ยืนยันว่าจะดำเนินการแก้ไขให้เร็วที่สุด ทว่าจนปัจจุบันก็ยังไม่มีอะไรคืบหน้า และในที่สุดเมื่อนิติบุคคลรวมทั้งกรรมการดังกล่าววิเคราะห์สภาพปัญหาเรียบร้อยก็ปฏิเสธที่จะรับผิดชอบการดูแลแก้ไข โดยอ้างว่าน้ำรั่วซึมมีสาเหตุมาจากท่อที่ชำรุดภายในห้อง ซึ่งเมื่อพิจารณาแล้วพบว่ามาจากห้องชั้นบน ทำให้ไม่ใช่ปัญหาของส่วนกลาง แต่เป็นปัญหาของแต่ละห้องที่เจ้าของห้องนั้นๆ จะต้องรับผิดชอบเอง แนวทางการแก้ไขปัญหาจากกรณีของคุณปาริชาต สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ ปัญหาหลังการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้บริโภคจำนวนมากมักเจอปัญหานี้ ไม่ว่าจะเป็นการชำรุดเสียหาย การสร้างผิดรูปแบบ หรือไม่มีสาธารณูปโภคตามสัญญาหากผู้บริโภคเรียกร้อง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็มักเพิกเฉย จนทำให้ผู้บริโภคต้องฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมาอีกมากมาย ดังนั้นเมื่อศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ได้รับเรื่องร้องเรียนดังกล่าว จึงดำเนินการติดต่อทั้ง 2 ฝ่ายให้มาเจรจา ซึ่งปรากฏว่า นิติบุคคลของโครงการจะนำปัญหานี้เข้าที่ประชุมเพื่อหารือถึงแนวทางแก้ไข และการชดใช้ค่าเสียหาย แต่ทางกรรมการยังคงยืนยันที่จะปฏิเสธความรับผิดชอบดังที่กล่าวอ้างไว้ และกล่าวถึงหลักการรับประกันว่า การประกันโครงสร้างมีกำหนด 5 ปี แต่ความเสียหายเกิดขึ้นภายในส่วนรับผิดชอบของผู้ร้องที่มีการรับประกัน 2 ปี ซึ่งเลยกำหนดการรับประกันแล้ว ศูนย์พิทักษ์สิทธิ์จึงมีการได้ชี้แจงว่า ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในเรื่องของอายุการประกันภัยโครงสร้าง กำหนดไว้ 5 ปี และส่วนควบ 1 ปี แต่ถ้าเป็นอาคารชุด จะเพิ่มการรับประกันส่วนควบอีก 2 ปี ซึ่งหากพิจารณาจากปัญหาที่เกิดขึ้น การที่ท่อน้ำชำรุดหลังจากคุณปาริชาตได้ซื้อห้องชุดนั้นมาอยู่ ไม่สามารถตรวจสอบได้ว่าท่อน้ำนั้นชำรุดตั้งแต่แรกหรือเปล่า และเป็นท่อของส่วนกลางจริงหรือไม่ เพราะท่อน้ำอยู่ภายในผนัง นอกจากนี้ท่อน้ำดังกล่าวยังถือเป็นโครงสร้างของอาคารที่มีอายุการรับประกัน 5 ปีอีกด้วย อย่างไรก็ตามสำหรับกรณีนี้ก็ยังไม่ได้ข้อสรุป ทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ์และผู้ร้องจึงต้องติดตามต่อไปว่า ผู้ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้จะมีการชดใช้หรือรับผิดชอบเยียวยาความเสียหายอย่างไร

ในการซื้อบ้านหรืออาคารชุดผู้บริโภคมักจะต้องวางเงินจอง ผ่อนเงินดาวน์ก่อน ส่วนเงินที่เหลือที่จะชำระในวันโอนถ้ามีเงินไม่พอก็ต้องกู้สถาบันการเงินและผ่อนชำระเป็นรายเดือนพร้อมดอกเบี้ย ซึ่งหน้าที่จัดหาสถาบันการเงินนั้นเป็นหน้าที่ของผู้บริโภค การที่สำนักงานขายของโครงการมีโฆษณาว่าสถาบันการเงินต่างๆ ชักชวนให้ลูกค้าไปกู้เงินก็ดี การที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายเรียกหลักฐานจากผู้บริโภคเพื่อติดต่อสถาบันการเงินให้ก็ดี รวมทั้งเอกสารที่สถาบันการเงินมีถึงบริษัทเจ้าของโครงการแสดงความยินดีสนับสนุนลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากโครงการก็ดี สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เอกสารที่ผูกพันอันจะฟ้องได้ว่าทางผู้ประกอบธุรกิจมีสัญญาจัดหาแหล่งเงินกู้ให้ผู้บริโภค ซึ่งศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐานดังนี้ “คำพิพากษาฎีกาที่ 529/2541 ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย ไม่มีข้อสัญญาใดระบุหน้าที่จำเลยว่าเป็นผู้จัดหาแหล่งเงินกู้ให้แก่โจทก์ การที่สำนักงานขายจำเลยมีโฆษณาของสถาบันการเงินต่างๆ ชักชวนให้ลูกค้าจำเลยไปกู้ยืมเงินถือเป็นเรื่องของสถาบันการเงินที่จะโฆษณาหาลูกค้า หามีผลผูกพันให้จำเลยต้องจัดหาสถาบันการเงินให้แก่โจทก์ไม่ แม้พนักงานของจำเลยจะเรียกหลักฐานจากโจทก์เพื่อติดต่อสถาบันการเงินให้โจทก์ ก็เป็นเรื่องให้ความสะดวกแก่โจทก์เพื่อประโยชน์แก่การขายอาคารชุดของจำเลยมากกว่าที่จำเลยจะผูกพันในรูปสัญญาจัดหาแหล่งเงินกู้ให้โจทก์ ส่วนเอกสารที่สถาบันการเงินมีถึงจำเลยแสดงความยินดีสนับสนุนลูกค้าที่ซื้ออาคารชุดจำเลย ก็ไม่ใช่เอกสารที่ผูกพันอันจะฟังได้ว่าจำเลยมาสัญญาจัดหาแหล่งเงินกู้ให้โจทก์ " ซึ่งในสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจมักจะระบุว่า “ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้จะขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระมาแล้วทั้งหมดทันที รวมทั้งมีสิทธินำห้องชุดที่จะซื้อจะขายกันตามสัญญานี้ไปขายให้กับบุคคลใดก็ได้โดยผู้จะซื้อไม่มีสิทธิโต้แย้งหรือเรียกร้องค่าเสียหาย ค่าทดแทนใดๆ จากผู้จะขายทั้งสิ้น " ดังนั้นการที่ผู้บริโภคกู้ไม่ผ่านไม่มีเงินไปโอนกรรมสิทธิ ตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือในวันที่ผู้ประกอบธุรกิจนัดไปโอน ฝ่ายผู้บริโภคจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา อาจถูกริบเงินต่างๆ ได้ นี่คือเหตุผลที่ต้องทดลองกู้เพื่อประเมินศักยภาพของตนเองว่าจะกู้ได้แค่ไหนเพียงใดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านหรืออาคารชุด ซึ่งถ้าหากผู้บริโภคชายจะซื้อบ้านหรืออาคารชุดเพื่อเป็นเรือนหอ หากคนเดียวกู้ไม่ผ่าน ก็อาจจะต้องให้แฟนมาช่วยร่วมกู้ด้วยเผื่อจะกู้ผ่านได้วงเงินตามที่ต้องการ แต่ถ้าตัวเองกับแฟนร่วมกันกู้แล้วไม่ผ่านก็คงต้องปรับลดวงเงินหรือปรึกษากับทางสถาบันการเงินว่าจะต้องทำอย่างไรดี ส่วนข้อตกลงในสัญญาที่ว่าหากฝ่ายผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่ฝ่ายผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของฝ่ายผู้จะขายได้นั้นข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ ดังคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้ “คำพิพากษาฎีกาที่ 3301/2547 โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ดังนั้นเงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้นเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378(2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดไว้เป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควรศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ “ คดีนี้ศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 400,000 บาทพร้อมดอกเบี้ย จากยอดเงิน 840,000 บาท

หากเกิดกรณีนิติบุคคลอาคารชุดปล่อยปละละเลย จนเป็นเหตุให้ทรัพย์ส่วนกลางชำรุดบกพร่องและก่อความเสียหายแก่เจ้าของอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่เจ้าของห้องชุดนั้น หรือไม่ ลองมาดูกรณีศึกษาเรื่องจริงซักเรื่องหนึ่ง  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องชุดเลขที่ 1349/136 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดรวมถึงการจัดการดูแลท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำของอาคารเพื่อมิให้ชำรุดเสียหายหรืออุดตัน อันจะทำให้ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมอาคารชุดได้รับความเสียหาย โดยจำเลยที่ 1 ได้เรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการจากโจทก์และเจ้าของห้องชุดรายอื่นเป็นรายเดือน จำเลยที่ 2 เป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ควบคุมการทำงานของจำเลยที่ 1 ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มิได้จัดการดูแลรักษาท่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำของอาคารชุดดังกล่าว เป็นเหตุให้ท่อระบายน้ำอุดตันไม่สามารถระบายน้ำซึ่งใช้แล้วภายในอาคารสู่ท่อระบายน้ำและถังรองรับน้ำที่ติดตั้งไว้ชั้นใต้ดินของอาคารได้ ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมห้องชุดของโจทก์เป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดของโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 560,382 บาท และโจทก์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยภายในห้องชุดได้คิดค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,110,382 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชัดของโจทก์ได้ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ครบถ้วน จำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ เหตุละเมิดเกิดจากความประมาทเลินเล่อของโจทก์ ค่าเสียหายในทรัพย์สินที่เสียหายนั้นโจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายอันเนื่องจากการที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จ ให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2 คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิรวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น