อะพาร์ตเมนต์แทบทุกแห่ง ล้วนมีการเก็บเงินประกันจากผู้เช่า เพื่อเป็นการประกันความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น แต่ทั้งนี้รายละเอียดต่างๆ ต้องถูกระบุไว้ในสัญญาเช่า รวมถึงวิธีการคืนเงินประกัน เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับผู้บริโภค อย่างไรก็ตามผู้บริโภคหลายคนอาจเคยประสบปัญหาการถูกเรียกเก็บค่าประกันอย่างไม่เป็นธรรมหรือการไม่คืนเงินประกันเมื่อยกเลิกสัญญาเช่าพักอาศัยแล้ว มาดูกันว่าเราสามารถทำอะไรได้บ้างกับปัญหาลักษณะนี้         คุณก้องเกียรติเช่าอะพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในจังหวัดขอนแก่น โดยก่อนย้ายเข้าได้วางเงินประกันเอาไว้จำนวนหนึ่ง ไม่กี่เดือนถัดมาคุณก้องเกียรติมีเหตุจำเป็นต้องย้ายออกอย่างกะทันหัน ซึ่งก็ได้ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายไปแล้วเว้นแต่ค่าไฟฟ้าและน้ำประปา เพราะยังไม่มีการแจ้งราคามา อย่างไรก็ตามคุณก้องเกียรติ คิดเอาว่า ผู้ดูแลอะพาร์ตเมนต์จะหักเอาจากส่วนของเงินประกันที่ทางอะพาร์ตเมนต์ยังไม่ได้คืนให้        หนึ่งเดือนต่อมาผู้ดูแลอะพาร์ตเมนต์ได้ติดต่อมาทวงค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา และค่าทำความสะอาดห้อง รวมเป็นเงิน 900 กว่าบาท ทั้งยังบอกว่าจะริบเงินประกันที่ได้วางไว้ เพราะคุณก้องเกียรติผิดเงื่อนไขข้อตกลงไม่ยอมแจ้งย้ายออกก่อนล่วงหน้า 30 วัน        คุณก้องเกียรติได้จ่ายเงินค่าสาธารณูปโภคไปตามจำนวนที่ผู้ดูแลเรียกเก็บ แต่ก็รู้สึกว่าตนเองถูกเอาเปรียบ หากจะโดนริบเงินประกัน เพราะตอนเข้าพักอาศัยก็ไม่เคยได้รับเอกสารสัญญาเช่า หรือใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่างๆ ในแต่ละเดือน เรื่องการแจ้งย้ายออกล่วงหน้า 30 วันก็เช่นกัน ตนเองไม่ทราบมาก่อนว่าสิ่งนี้จะเป็นเงื่อนไขให้ถูกริบเงินประกันได้ จึงปรึกษามาว่าควรทำอย่างไร แนวทางแก้ไขปัญหา         ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ สำหรับการให้เช่าเพื่อพักอาศัย เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562  โดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าระหว่างกัน โดยแต่ละฝ่ายต้องได้รับเอกสารสัญญาเช่าที่มีข้อความถูกต้องตรงกันคนละฉบับ         โดยในสัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดของผู้ให้เช่าและผู้เช่า ชื่อสถานที่ตั้งและสภาพของอาคาร ทรัพย์สินเครื่องใช้ต่างๆ ระยะเวลาเช่า จำนวนเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า อัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา (โดยต้องแสดงวิธีคิดคำนวณ) รวมถึงอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการอื่นๆ ที่ต้องคิดตามจริงและมีเหตุผลอันสมควร เงื่อนไขการผิดสัญญา รวมถึงมีใบแจ้งหนี้ที่แสดงรายการค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการให้บริการ หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ และ ใบเสร็จรับเงินให้กับผู้เช่าด้วย         ดังนั้นเมื่อตกลงทำสัญญากันแล้ว ผู้บริโภคต้องขอเอกสารสัญญาเช่าไว้กับตนเองหนึ่งฉบับ และอ่านรายละเอียดเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจทำให้เกิดการเสียเปรียบหรือเสียสิทธิอันพึงได้ หากผู้บริโภคไม่ได้รับเอกสารสัญญาเช่า ใบแจ้งหนี้ที่แสดงรายการค่าใช้จ่ายหรือไม่ได้รับใบเสร็จรับเงิน สามารถร้องเรียนไปยัง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง (สคบ. หรือสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัด หรือ สายด่วน สคบ. 1166 ได้ เพื่อปกป้องสิทธิของตนได้

หัวเมืองใหญ่ๆ นั้น ถือว่าเป็นสถานที่สำหรับคนต่างจังหวัดที่จะเข้ามาหางานทำ รวมทั้งนักศึกษาที่จะต้องเข้ามาศึกษาตามมหาวิทยาลัยต่างๆ สิ่งที่ตามมาคือ ที่อยู่อาศัยในระหว่างการทำงานและการเรียน เมื่อเป็นเช่นนี้ทำให้ที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคนทำงานมักหาที่อยู่อาศัยแบบบ้านเช่าหรือห้องแบ่งให้เช่า ส่วนนักศึกษาก็จะอยู่อพาร์ตเม้นท์ หรือหอพัก หากพิจารณารายละเอียดก่อนที่จะเข้าไปอยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะต้องมีการทำสัญญากับผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่าจะเตรียมสัญญาสำเร็จรูปที่เป็นรูปแบบที่ใช้เหมือนกันทุกคนในที่อยู่อาศัยนั้น  โดยผู้เช่าไม่สามารถแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงสัญญาได้เลย จึงเห็นได้ว่าผู้เช่าจะไม่ค่อยได้อ่านในรายละเอียดของสัญญาหรืออ่านแล้วแต่ก็ไม่ได้สงสัยแต่อย่างใด ประเด็นสำคัญของสัญญานั้นมีหลายข้อ แต่ข้อที่เป็นปัญหามากที่สุด คือเรื่องเงินประกัน ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเก็บเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2559 ได้กำหนดคำว่า “ที่อยู่อาศัย” หมายถึง สถานที่ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย เช่น บ้าน อาคาร อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น แต่ทั้งนี้ไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก ดังนั้นเมื่อทำสัญญาเช่ากันแล้ว ผู้เช่าจะต้องชำระเงินค่าเช่าพร้อมเงินประกัน ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องจัดให้มีหลักฐานการรับเงินและมอบให้แก่ผู้เช่าในทันทีที่รับเงินประกัน โดยในหลักฐานการรับเงินที่ผู้ให้เช่าออกให้นั้น ต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน มีขนาดของตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร และจะต้องมีสาระสำคัญและเงื่อนไป ดังต่อไปนี้ 1. ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจ และของผู้มีอำนาจออกหลักฐานการรับเงิน2. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า3. ชื่อและสถานที่ตั้งของที่อยู่อาศัย4. กำหนดระยะเวลาที่อยู่อาศัย โดยระบุวันเริ่มต้นการเช่า และวันสิ้นสุดการเช่า(ถ้ามี)5. วัน เดือน ปี ที่รับเงินประกัน6. จำนวนเงินประกัน และข้อความว่า ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินคืนเงินประกันทันทีเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัยหรือเมื่อสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเลิกกัน เว้นแต่กรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินคืนประกันภายในเจ็ดวัน โดยให้ผู้ประกอบธุรกิจรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันนั้นตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบซึ่งในเรื่องของเงินประกันนั้น มีประเด็นปัญหาเป็นที่ถกเถียงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ว่าควรจะหักได้เท่าไหร่จากความเสียหายอะไรบ้าง ตามกฎหมายนั้นกำหนดว่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดในกรณีที่มีการทำของภายในห้องเช่าชำรุด เช่น ผ้าม่าน ประตู ตู้ เตียง ที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินของห้องเช่าหรือหอพัก อันเกิดจากความผิดของผู้เช่าเองหรือของบุคคลอื่นที่เช่าอยู่ด้วย แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในกรณีเกิดความสกปรกที่เกิดจากจากใช้ห้องเช่าหรือหอพักนั้น แต่สำหรับค่าทำความสะอาดห้องนั้นจะเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว หลังจากผู้เช่าแจ้งย้ายออกแล้ว ผู้ให้เช่าจะจ้างแม่บ้านมาทำความสะอาด ซึ่งจะหักจากเงินประกันและในสัญญาเช่าก็ได้เขียนไว้เกี่ยวกับการย้ายเข้าและย้ายออก ถ้าผู้เช่าอ่านก่อนเซ็นสัญญาก็จะทราบ แต่ที่สำคัญคือ จำนวนเงินที่หักไว้เป็นค่าทำความสะอาดนั้น ควรจะเหมาะสมกับความเป็นจริง จึงจะถือว่าไม่เอาเปรียบผู้เช่า เช่น ค่าทำความสะอาดห้อง 200-500 บาท  แต่ที่อยู่อาศัยบางที่หักค่าทำความสะอาดจากเงินประกันเกือบทั้งหมด มีทั้งค่าทำความสะอาดห้อง ค่าเสียหายต่างๆ ซึ่งบางอย่างผู้เช่าไม่ได้เป็นคนทำชำรุด แต่เกิดจากการชำรุดก่อนหน้าที่จะเข้าอยู่ ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเก็บเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2559 ไม่สามารถที่จะยึดเงินประกันทั้งหมดของผู้เช่าได้ดังนั้น ในการที่ผู้ให้เช่าจะหักเงินประกันอะไรได้บ้าง ต้องเป็นไปตามกฎหมายและหากมีการตกลงกันเป็นเงื่อนไขของการหักเงินประกันตามสัญญา ก็ควรเป็นไปตามความเหมาะสมของความเป็นจริง ซึ่งจะทำให้เกิดความยุติธรรมทั้งสองฝ่าย คงไม่ต้องถึงขนาดต้องมีการโพสต์ระบายในเฟชบุ๊กในกรณีที่มีการเอาเปรียบกันเกินไปครับ

คุณเจนรวี เป็นนักศึกษาของสถาบันราชภัฏจันทรเกษม ปีสุดท้าย เข้าทำสัญญาขอเช่าห้องพักกับเอกอาทิตย์อพาร์ตเม้นท์เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2551และสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 1 มีนาคม 2552ก็เหมือนกับนักศึกษาที่กำลังเดินหาหอพักทั่วไปล่ะครับไม่ค่อยได้อ่านสัญญากันหรอก เห็นมีห้องว่างให้เช่า ราคาห้องไม่แพงพอสู้ไหว ทิศทางลม ทำเล ความสะดวกปลอดภัยเหมาะสม มีเงินค่าเช่าห้องล่วงหน้าพร้อมเงินประกันก็คิดว่าไม่น่ามีปัญหาอะไรตกลงเซ็นสัญญาไป มันก็แค่เรื่องเช่าห้องพัก ...“ก็เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าแค่ปีเดียวค่ะ กะว่าจะเช่าแค่นั้น พอครบปีเราเรียนจบรับปริญญาพอดี พอถึงตอนนั้นก็ไปขอคืนห้อง เอาเงินประกันคืนคงไม่มีอะไรวุ่นวาย วางเงินประกันไว้ 5,000 บาทค่ะ” คุณเจนรวีให้ข้อมูล ล่วงมาถึงเดือนกันยายน 2551 อพาร์ตเม้นท์แห่งนี้ได้ติดตั้งเคเบิลทีวีบริการให้กับผู้เช่าพักอาศัย โดยจะคิดค่าบริการเพิ่มจากค่าห้องอีกเดือนละ 200 บาท และได้จัดโปรโมชั่นให้ชมฟรี 4 เดือนแรกก่อนคิดค่าบริการจริง ๆ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 เป็นต้นไป แต่หากผู้เช่าห้องรายใดมาทำการต่อสัญญาใหม่เพื่อยืนยันการเช่าพักอาศัยต่อ ทางอาร์ตเม้นท์จะยกเว้นค่าบริการเคเบิ้ลให้ตลอดอายุสัญญาฉบับใหม่รวมระยะเวลา 1 ปีคุณเจนระวีเล่าว่าตอนที่ผู้ดูแลอพาร์ตเม้นท์มาแจ้งรายละเอียดของโปรโมชั่นนี้ ตอนนั้นกำลังวุ่นอยู่กับการขยำขยี้เสื้อผ้าอยู่หลังห้องพอดี“เขาบอกว่าให้เอาสัญญาเช่าห้องมาให้เขา แล้วจะได้ส่วนลดค่าเคเบิ้ลทีวีเดือนละ 200 บาท เราอยากได้ก็เลยส่งสัญญาให้เขาไป หายไปสักอาทิตย์หนึ่งเขาก็เอาสัญญามาคืนให้ตอนนั้นจำไม่ได้ค่ะว่าเราได้เซ็นลายมือชื่ออะไรเพิ่มเติมไปหรือเปล่า และไม่ได้เอะใจหรอกค่ะว่ามีการแก้ไขวันเริ่มสัญญาเช่าห้องกันใหม่ ตอนที่รับสัญญาคืนเขาก็มาตอนที่เรากำลังซักผ้าอยู่พอดี” พอถึงเดือนกุมภาพันธ์จึงได้ไปติดต่อขอคืนห้องล่วงหน้าก่อนหมดสัญญาและขอคืนเงินประกันจำนวน 5,000 บาท แต่ทางอพาร์ตเม้นท์แจ้งว่าจะไม่คืนเงินประกันให้เนื่องจากคุณเจนรวีแจ้งการย้ายออกผิดเงื่อนไขเนื่องจากพักอาศัยยังไม่ครบ 12 เดือน“เราก็เถียงเขาใหญ่เลยค่ะว่าเราอยู่มาตั้งแต่เดือนมีนาคมปีที่แล้ว จะออกในเดือนมีนาคมปีนี้ทำไมถึงไม่ครบ 12 เดือน แต่พอเขาให้เราเอาสัญญาขึ้นมาดูก็ตกใจค่ะ เพราะสัญญาที่เราถือไว้มันถูกแก้ไขวันเริ่มสัญญาใหม่เป็นวันที่ 1 มกราคม 2552 ซึ่งก็มีลายเซ็นของเราลงไว้เรียบร้อยเลย ตอนที่เราอยากได้เคเบิ้ลฟรี”คุณเจนรวีพยายามเจรจาต่อรองต่างๆ นานาแต่ท้ายที่สุดทางอพาร์ทเมนท์ยืนกระต่ายขาเดียว ให้คุณเจนรวีจ่ายค่าห้องและค่าใช้จ่ายที่ค้างอยู่ ส่วนเงินประกันขอยึด เมื่อไม่มีทางออกสุดท้ายจึงต้องมาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนวทางแก้ไขปัญหาสาระสำคัญของสัญญาที่อพาร์ทเม้นท์ทำกับคุณเจนรวีและใช้เป็นเหตุในการริบเงินมัดจำได้กำหนดไว้ว่า ระยะเวลาการเช่าต้องไม่น้อยกว่า 12 เดือน ถ้าผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ผู้ให้เช่าสามารถริบเงินที่ชำระไว้ทั้งหมด โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิโต้แย้งหรือเรียกร้องใด ๆ ทั้งสิ้น ในส่วนของเงินค่าประกันห้องนั้นได้กำหนดว่า เงินค่าประกันห้องที่เหลือจากการหักค่าทำความเสียหายแล้ว จะคืนให้หลังจากที่ผู้เช่าได้ย้ายออกจากหอพักเป็นเวลา 30 วัน ....ซึ่งสัญญาลักษณะนี้หอพัก หรืออพาร์ทเม้นท์หลายแห่งได้ถ่ายแบบใช้เป็นเงื่อนไขเพื่องับเงินมัดจำค่าห้องของเด็กนักศึกษาจำนวนมากแต่เรื่องนี้มีทางออกครับ เนื่องจากคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาซึ่งอยู่ภายใต้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน ประกาศนี้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550ดังนั้นสัญญาที่คุณเจนรวีทำใหม่กับอพาร์ตเม้นท์เมื่อ 1 มกราคม 2552 จึงต้องอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศฉบับนี้ด้วย โดยในส่วนของเงินประกันตามประกาศฉบับนี้ สัญญาการเช่าที่พักอาศัยทุกฉบับจะต้องมีข้อความว่า ผู้เช่ามีสิทธิได้รับคืนเงินประกันทันทีเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัยหรือเมื่อสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเลิกกัน เว้นแต่กรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้เช่ามีสิทธิได้รับคืนเงินประกันภายใน 7 วัน โดยให้ผู้ประกอบธุรกิจรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันนั้น ตามที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ ดังนั้นจึงถือว่าสัญญาที่เอารัดเอาเปรียบผู้เช่าของอพาร์ตเม้นท์ในกรณีนี้จึงขัดต่อประกาศดังกล่าวและถือว่าไม่มีข้อความส่วนนี้ในสัญญา ดังนั้นผู้ให้เช่าห้องพักต้องคืนเงินค่ามัดจำให้กับผู้บริโภคโดยไม่มีเงื่อนไขครับ