ฉบับที่ 264 สัญญาเช่าต้องติดอากรแสตมป์ด้วยหรอ

        ผู้บริโภคหลายคนโดยเฉพาะนักศึกษาและคนวัยเริ่มทำงานมักจะเช่าห้องเช่าคอนโดมิเนียม หลายคนอาจไม่ทราบว่าสัญญาเช่าที่เราทำกัน จริงๆ แล้วต้องติดอากรแสตมป์ด้วย หลายๆ คนอาจจะสับสนว่า อากรแสตมป์ อันเดียวกันกับที่เป็นแสตมป์ปิดซองจดหมายใช่หรือไม่  บอกเลยไม่ใช่         อากรแสตมป์เป็นภาษีประเภทหนึ่งตามประมวลรัษฎากรที่จัดเก็บในรูปของดวงแสตมป์ที่ใช้สำหรับปิดบนเอกสารราชการและหนังสือสัญญาต่างๆ โดยมีกรมสรรพากร เป็นหน่วยงานรับผิดชอบในการจัดเก็บ  มีชนิด 1 บาท 5 บาท และ 20 บาท สีเขียวๆ  โดยอัตราที่ต้องเสียคิดง่ายๆ เสียอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ถ้าไม่กำหนดให้ถือว่ามีระยะเวลา 3 ปี และถ้าครบกำหนดแล้วยังให้เช่าต่อไปถือว่าทำสัญญากันใหม่และต้องเสียอากรสำหรับสัญญาดังกล่าว ภายใน 30 วัน) เช่น ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ทำสัญญา 1 ปี = 60,000 บาท เสียภาษีอากรอัตราร้อยละ 0.1 จึงเท่ากับ ต้องติดอากรจำนวน 60 บาท ซึ่งตามกฎหมายผู้ที่ต้องเสียอากรส่วนนี้ คือผู้ให้เช่า เนื่องจากกฎหมายมองว่าเจ้าของทรัพย์ที่เช่าเป็นผู้ได้รับผลประโยชน์จากการทำสัญญาเช่า  ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ต้องขีดฆ่าอากรแสตมป์  อย่างไรก็ตามกฎหมายก็ยังเปิดช่องให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้ ว่าจะกำหนดให้ใครมีหน้าที่ต้องเสียอากรนี้ โดยระบุไว้ในสัญญา แต่หากไม่ได้ตกลงกันก็ต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด         ดังนั้น หากในสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ เราจึงควรรู้ว่า หากต้องเสียอากรสามารถทำได้ โดยหาซื้ออากรได้ที่หน่วยงานราชการ เช่น กรมสรรพากร หรือร้านเครื่องเขียน (บางร้าน)หรือ จะนำเงินไปขอเสียอากรที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านก็ได้ โดยจ่ายเงินสด จะได้ใบเสร็จมา ก็นำใบเสร็จมาแนบประกอบสัญญาเช่าไว้เป็นหลักฐาน         หากสัญญาเช่าใด ไม่ติดอากรหรือติดไม่ครบตามที่กฎหมายกำหนด ผลคือ ผู้มีหน้าเสียอากรจะต้องเสียเงินเพิ่มนอกเหนือจากค่าอากรที่ต้องเสียนับจากวันทำสัญญาเช่า ซึ่งแบ่งเป็นช่วงเวลาคือถ้าปิดอากรหลัง 15 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน จะเสีย 2 เท่า แต่ถ้าเกิน 90 วัน จะเสีย 5 เท่า แต่หากไม่ดำเนินการและถูกเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเจอ จะเสีย 6 เท่า เงินเพิ่มดังกล่าวสามารถขอลดหย่อนได้ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดและหากมีข้อพิพาทต่อศาล ตราสารดังกล่าวจะไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีในศาลได้จนกว่าจะได้เสียอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง (ขอบคุณที่มา กรมสรรพากร )         สัญญาเช่าซื้อไม่ติดอากรแสตมป์ มีผลใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะเพียงแต่อ้างเป็นพยานหลักฐานในคดีไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่2089/2552)         คำพิพากษาฎีกาที่ 2089/2552         ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคสอง ซึ่งเป็นบทบัญญัติว่าด้วยแบบของสัญญาเช่าซื้อบัญญัติไว้เพียงว่า "สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ" เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นโดยมีจำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้ในช่องผู้เช่า และมีผู้รับมอบอำนาจโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ในช่องเจ้าของ ถือได้ว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นเป็น หนังสือตามแบบที่บัญญัติไว้แล้ว จึงมีผลผูกพันคู่สัญญาให้ต้องปฏิบัติตามนั้น ส่วนการ ปิดอากรแสตมป์ในตราสารตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลรัษฎากร ก็เป็นเรื่องของการเรียกกับ อากรอันเป็นอีกเรื่องหนึ่งแยกต่างหาก ทั้งการไม่ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์ก็มีผล เพียงไม่อาจอ้างตราสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานได้เท่านั้น มิใช่ว่าสัญญาที่มิได้ ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์จะตกเป็นโมฆะไม่         สัญญาเช่าไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับว่ามีการทำสัญญากันจริง เพียงแต่เจตนาเป็นสัญญาซื้อขาย จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริง          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7720/2550         โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย จำลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย กรณีเช่นนี้จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตาม ป.รัษฎากร มาตรา118

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 228 ไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิล็อคห้องไหม?

        หลายท่านน่าจะเคยได้ยินเกี่ยวกับการเช่า โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจแบบนี้ การจะเก็บเงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนจึงหันไปเช่าบ้าน เช่าห้องอยู่  ทั้งคนต่างจังหวัดมาหางานทำในเมืองใหญ่ และนักศึกษาทั้งหลายที่หาหอพัก อพาร์ทเม้นต์เพื่อเรียนใกล้มหาลัย  สิ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ ผู้ให้เช่าของเรา เขามีสิทธิในบ้านที่เราเช่าแค่ไหน เขาเป็นเจ้าของบ้านหรือห้องที่เราเช่าก็จริง แต่เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว เขายังมีสิทธิเข้ามาทำอะไรก็ได้ในทรัพย์ที่ให้เช่าหรือเปล่า ซึ่งในเรื่องนี้ ต้องบอกว่าไม่ใช่ เพราะกฎหมายยังคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอยู่นะครับ          เช่นในกรณีตัวอย่างที่จะยกมานี้ เป็นเรื่องของผู้เช่าที่เจอปัญหาหนี้สิน ทำให้หาเงินมาจ่ายค่าเช่าไม่ได้ตามสัญญา และต่อมาผู้ให้เช่าก็มาล็อคปิดห้องเช่า เช่นนี้ ศาลถือว่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือล็อคกุญแจสถานที่เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่เช่าได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362  ดังเช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512         กรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อคบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก         และในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศคุ้มครองผู้เช่า คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา   พ.ศ.  2561  ซึ่งในประกาศ ข้อ 4 กำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกัน  ดังต่อไปนี้ (8) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร  หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า  ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร         ดังนั้น หากพบผู้ประกอบการรายใด ใช้ข้อสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นการเข้าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ถือว่าข้อสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะขัดต่อประกาศดังกล่าว และมีความผิดตามกฎหมาย มีบทลงโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อสัญญา 1 ฉบับ  และผู้บริโภคอย่างเราๆ หากจะไปทำสัญญาเช่าบ้าน เช่าห้องชุด ก็ต้องหมั่นตรวจสอบข้อสัญญาให้ดีก่อนทำสัญญานะครับ  หากเจอใครใช้สัญญาเอาเปรียบ ก็ควรใช้สิทธิร้องเรียน เพราะเราอย่าลืมว่าสัญญาเช่าที่เขาเอามาทำกับเรา ไม่ได้ใช้กับแค่เราคนเดียว ยังนำไปใช้กับทุกคนที่จะมาเช่าห้องหรือบ้านทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 150 ถูกเรียกค่าเช่าห้องก่อนย้ายออกไม่เป็นธรรม

ปรารถนา ทำสัญญาเช่าห้องกับอพาร์ทเม้นท์แห่งหนึ่งย่านอ้อมน้อย เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2555สัญญาระบุค่าเช่าห้องและค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ราคา 3,900 บาทต่อเดือน เก็บค่าประกันเฟอร์นิเจอร์ 5,000 บาท กำหนดพักอาศัยไม่ต่ำกว่า 6 เดือนนับแต่วันที่เช่า  หากเช่าไม่ครบกำหนด อพาร์ทเม้นท์จะไม่คืนเงินค่าประกันให้ในขณะที่ปรารถนาได้ให้ข้อมูลว่า ห้องที่เข้าพักเป็นห้องวีไอพี สัญญาจึงต้องอยู่ขั้นต่ำ 3 เดือน โดยจะครบกำหนดวันที่ 4 มิถุนายน 2555 (ตรวจสอบสัญญาแล้วไม่มีข้อความไหนที่ระบุตามเงื่อนไขนี้) พอเข้าพักอาศัยปรารถนาบอกว่าพบความไม่สะดวกหลายอย่างในการเข้าพักที่อพาร์ทเม้นท์แห่งนี้ เช่น เสียงดังจากถนนใหญ่ การเก็บค่าไฟฟ้ามากเกินจริง ร้านซักรีดรีดเสื้อผ้าไม่ประณีต และเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญที่สกปรก รวมไปถึงเรื่องการจราจรที่ต้องใช้เวลารอการข้ามถนนนานมากทำให้ไปงานสาย จึงอยากย้ายออกก่อนกำหนดที่เข้าใจว่าคือวันที่ 4 มิถุนายน 2555 แต่ต้องการเงินประกันคืนในวันที่ 11 พฤษภาคม 2555 ปรารถนาจึงไปปรึกษากับเสมียนสำนักงานอาคารว่าอยากขอย้ายออกก่อนกำหนด โดยให้เหตุผลแบบเนียนๆ ว่า ต้องเดินทางไปต่างประเทศ ดูเท่ไม่เบา เสมียนก็เห็นใจแจงว่า หากย้ายออกก่อนกำหนดและต้องการเงินประกันคืน ทางอาคารจะคิดค่าเช่าถึงวันที่ 4 มิถุนายน 2555 แล้วถึงจะได้เงินประกันคืนหลังจากนั้น ซึ่งปรารถนาก็ยินยอมวันที่ 25 พฤษภาคม 2555 จึงได้ไปกรอกแบบฟอร์มแจ้งความจำนงขอย้ายออก พบเงื่อนไขในแบบฟอร์มว่า “กรณีผู้เช่าออกไม่เกินวันที่ 15 ของเดือน จะเก็บค่าเช่าห้องพักถึงวันที่ 15 เท่านั้น โดยสามารถรับเงินค่าประกันห้องพักคืนได้ตั้งแต่วันที่ 20 ของเดือนที่ย้ายออกเป็นต้นไป กรณีผู้เช่าย้ายออกหลังจากวันที่ 15 ของเดือน จะเก็บค่าเช่าห้องพักเต็มเดือน โดยสามารถรับเงินค่าประกันห้องพักคืนได้ตั้งแต่วันที่ 10 ของเดือนถัดไปเป็นต้นไป” จากเงื่อนไขที่ว่า ทำให้ปรารถนาต้องถามย้ำกับเสมียนอพาร์ทเม้นท์ว่า ตนเองจะต้องเสียค่าเช่าถึงวันที่เท่าไหร่ ก็ได้รับคำตอบยืนยันเหมือนเดิมว่า คิดค่าเช่าถึงวันที่ 4 มิถุนายนเท่านั้นและเงินประกันห้องจะได้คืน พอถึงวันย้ายของออก ได้มีเจ้าหน้าที่ประจำสำนักงานมาแจ้งกับปรารถนาว่าจะต้องจ่ายค่าเช่าถึงวันที่ 15 มิถุนายนหรือจ่ายอีกครึ่งเดือนตามเงื่อนไขที่ได้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วถึงจะได้เงินประกันคืน ปรารถนาเลยไม่ยอมเพราะเจรจาและเข้าใจมาโดยตลอดว่าจ่ายถึงวันที่ 4 มิถุนายนเท่านั้น แล้วนำเรื่องมาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค แนวทางแก้ไขปัญหาได้ฟังเรื่องราวแล้วดูชุลุมุนอีรุงตุงนังเหมือนกัน เนื่องจากการสื่อสารที่ไม่ได้ยึดข้อสัญญาที่ทำไว้ และด้วยความปรารถนาดีของเสมียนอพาร์ทเม้นท์ที่อยากจะช่วยเหลือผู้ร้องเรียนทั้งๆ ที่ตนเองไม่มีอำนาจ ก็เลยทำให้เกิดความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนห่างไกลไปจากข้อสัญญาที่ทำไว้มากขึ้นเรื่อยๆอพาร์ทเม้นท์แห่งนี้แม้จะมีข้อเสียหลายประการ แต่จุดดีอย่างหนึ่งก็คือการเปิดโอกาสให้ผู้เช่าแจ้งย้ายออกได้โดยให้บอกกล่าวล่วงหน้าก่อน 15 วันเท่านั้น เพราะที่เห็นมาบางแห่งต้องแจ้งก่อนเป็นเดือน และอีกประการคือหากแจ้งย้ายก่อนวันที่ 15 ของเดือนก็จะคิดค่าเช่าแค่ครึ่งเดียวบางแห่งก็ฟาดซะเต็มเดือนดังนั้นเมื่อปรารถนาแจ้งย้ายเป็นทางการด้วยการกรอดแบบฟอร์มแจ้งความจำนงขอเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 25 พฤษภาคม 2555 ตามสัญญาที่ถือกันอยู่ปรารถนาก็มีสิทธิที่จะอยู่พักในห้องเช่าได้ไปจนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2555 เพราะมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่าอีกครึ่งเดือนตามสัญญาอยู่แล้ว ที่ว่ามานี้เป็นไปตามสัญญาทั่วไปที่ใช้ปฏิบัติกันอยู่แต่ทั้งนี้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ออกประกาศ คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเงินประกันเป็นธุรกิจควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2549 ซึ่งกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิได้รับคืนเงินประกันทันทีเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัย หรือเมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน เว้นแต่กรณีที่ผู้ให้เช่าประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหาย ผู้เช่ามีสิทธิได้รับคืนเงินประกันภายใน 7 วัน โดยให้ผู้ให้เช่ารับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบดังนั้น เมื่อปรารถนาบอกเลิกสัญญาในวันที่ 25 พฤษภาคม 2555 และแจ้งจะขนย้ายของออกในวันที่ 27 พฤษภาคม 2555  ส่วนผู้ให้เช่าขอตรวจสอบความเสียหาย แล้วไม่พบความเสียหายก็จะต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ 25 พฤษภาคม 2555 ซึ่งสามารถที่จะหักค่าเช่าห้องครึ่งเดือนที่ค้างอยู่ตามสัญญาได้หากอพาร์ทเม้นท์หรือห้องเช่าแห่งไหนที่มีการเรียกเก็บเงินประกันไม่มีข้อความหรือรายการแจ้งสิทธิตามประกาศของ สคบ. ผู้บริโภคสามารถแจ้งความดำเนินคดีกับผู้ให้เช่าได้ทันที ฐานความผิดคือมีใบเสร็จรับเงินที่ไม่มีรายการตามที่คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด มีความผิดตามมาตรา 57 ของพ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ผู้ประกอบธุรกิจสามารถไปซื้อแบบหลักฐานการรับเงินที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ที่กองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โทรติดต่อสอบถามได้ที่ 02-1430377-83

อ่านเพิ่มเติม >