ฉบับที่ 259 ถูกหลอกซื้อบ้านที่ต้องเวนคืน มีสิทธิเรียกร้องอะไรบ้าง

        ก่อนที่เราจะตัดสินใจมีบ้านสักหลัง จำเป็นอย่างยิ่งที่เราต้องมีข้อมูล เพื่อให้เราเลือกบ้านได้ตามที่เราต้องการ ฝั่งผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านก็มักมีคำโฆษณาชวนเชื่อหลากหลายเพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าคำโฆษณาเหล่านี้ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ให้ไว้กับผู้บริโภค ดังนั้นเมื่อข้อความที่โฆษณาเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง ผู้ประกอบธุรกิจจึงต้องมีความสุจริตในการทำโฆษณาไม่หลอกลวงให้ผู้บริโภคเข้าใจผิด  มิเช่นนั้นผู้บริโภคก็จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินค่าบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ คืนจากผู้ประกอบธุรกิจได้          ผมขอยกตัวอย่างคดีที่ผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งตัดสินใจอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันไปแล้วต่อมาทราบข้อมูลภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อเป็นพื้นที่กำลังโดนเวนคืน จึงเกิดความเสียหายเพราะผู้ประกอบธุรกิจปกปิดข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคจึงฟ้องศาลเรียกเงินค่าบ้านคืน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว  เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น         ลักษณะข้างต้นเช่นนี้ศาลถือว่าเป็นการใช้ “กลฉ้อฉล” โดยวิธีปกปิดไม่บอกความจริงเกี่ยวกับบ้านว่าอยู่บนพื้นที่เวนคืน ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ศาลจึงพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการหลงทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561         การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้         จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี         หากขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประกอบธุรกิจไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เช่นนี้ ไม่ถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง ดังนั้น จึงไม่ถือว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 151/2537         ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใดๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 220 โดนหลอกซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืน ทำไงดี

        สวัสดีผู้อ่าน ทุกท่านครับ ในฉบับนี้ ก็มีคดีของผู้บริโภคที่น่าสนใจมาแบ่งปันเช่นเคย โดยครั้งนี้จะขอกล่าวถึงเรื่องของผู้บริโภคที่ไปซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ดันดวงซวย มารู้ทีหลังว่าบ้านที่ซื้อมา เป็นบ้านที่กำลังจะถูกเวนคืน  เจอแบบนี้ท่านทั้งหลายจะทำยังไงครับ                 แต่สำหรับผู้บริโภคคนที่ยกมาเล่าให้ฟังนี้ เขาไม่ปล่อยเรื่องนี้ไว้เฉยๆ เขาเห็นว่าเป็นการหลอกลวง และเอาเปรียบคนที่อยากมีบ้านเป็นของตนเอง จึงนำคดีไปฟ้องต่อศาลแพ่งเป็นคดีผู้บริโภค  และสุดท้าย ศาลก็ให้ความเป็นธรรม โดยตัดสินว่าผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดชอบ เพราะถือว่าตอนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน  มีการปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องการเวนคืน ถือเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคเกี่ยวกับการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่ขายแก่ผู้บริโภค มีการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญา จึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้บริโภค         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561        การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้        จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี        อีกกรณี ที่เจอหลอกให้ซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืน ศาลก็ได้วางหลักไว้ชัดว่า กรณีถูกหลอกแบบนี้  ถือว่าสัญญาที่ทำเป็นโมฆียะ สามารถบอกล้างได้ โดยการทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายเพื่อขอเงินคืน        ( โมฆียะ คือการกระทำที่ใช้บังคับกันได้ตามกฎหมาย จนกว่าจะถูกบอกล้างเมื่อ บอกล้างแล้ว ให้ถือว่า เป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และมีผลให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้น สำหรับกรณีซื้อบ้าน จึงหมายถึงสัญญาซื้อขายบ้านที่ทำไว้จะมีผลใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา จนกว่าจะมีการบอกล้างทำให้สัญญาเป็นโมฆะ )        คำพิพากษาฎีกาที่ 1955/2538        จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โดยจำเลยรู้อยู่เเล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินนี้ไปสร้างโรงงานผลิตอาหารกระป๋อง เเละรู้ว่าที่ดินจะถูกเวนคืนบางส่วนเพื่อขุดคลองชลประทาน เเต่ไม่เเจ้งให้โจทก์ทราบความจริง ทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ที่จะซื้อ ซึ่งตามปกติถือเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะ          เมื่อโจทก์ได้ไปทวงเงินคืนจากจำเลยถือว่าได้บอกล้างโมฆียะกรรมเเล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆะมาเเต่เเรก คู่สัญญาต้องคืนกลับสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย เเละโจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามที่ระบุในสัญญา        ดังนั้น ในฐานะที่เราเป็นผู้บริโภค ก่อนจะซื้อที่ดินไม่ว่าจะซื้อจากโครงการต่างๆ  หรือจะเป็นคนรู้จัก คนสนิทแนะนำ ก็ต้องตรวจสอบให้เเน่ใจก่อน เป็นไปได้ควรไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อจริงๆ ขอดูเอกสารต่างๆ รวมถึงนำเลขที่โฉนดไปตรวจสอบตามหน่วยงานต่างๆ เรื่องการเวนคืนที่ดิน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอาเปรียบ หลอกลวง บ้านหลังหนึ่งเราอาจอยู่ไปทั้งชีวิต ดังนั้นต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อและทำสัญญานะครับ

อ่านเพิ่มเติม >